元、大京マンが教える失敗しないマンション選び

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「間取り」より優先するものは「共用部」

「間取り」より優先するものは「共用部」

ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

日頃、ご相談者の多くが間取りについて不満があるように感じています。確かに、最近のマンションはコストアップを恐れて羊羹切りの結果から生まれる「田の字」型の間取りが多いという現実があります。

今日は、「間取りは諦め、共用部に眼を向けましょう」というお話をしようと思います。


●好評「住んで気づくダメ間取りと名作間取り50選」

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これは、読者の間取りに関する興味がいかに高いかということを裏付けているのですが、間取りにこだわった良いマンションは非常に少ないことの裏返しでもあるのだろうと考えています。

タワーマンションのようにエレベーター・階段をコアに周囲を住戸で囲むような真四角な形状では、ワイドスパンの個性的なプランも作りやすいのですが、そもそも羊羹切りの長方形の建物では、工夫をしても限度があって、どれも五十歩百歩に過ぎません。

羊羹や板かまぼこ型のプランから始めてしまうところに問題があるのですが、これを変形させるとコストアップにつながるので、間取りプランは優先順位で劣後になってしまいがちです。

制約を受けながらも良い間取りプランを作ろうと努力している業界ですが、仕方ないことと諦めてしまった感もあります。


●マンションの価値は専有部分より共用部分で決まる

前回のブログで「高級マンションと高機能マンション」の差について述べましたが、立地は別として、結局のところマンションの価値は共用部分のしつらえ(造り込み)が左右するということになるのです。

何万坪もの面開発を除けば、街並み・環境まで変える、すなわち立地条件を変えてしまうようなことは不可能です。勿論、最寄り駅からの距離は変えようがありません。

マンションの価値を高められるかどうかは、建物にどのようなプラスαの価値を付けるかという創意工夫次第ということになるのです。

建物をいかに魅力あるものにするかということですが、検討対象は大別すれば「住戸内(専有部分)」と「共用部」ということになります。住戸内の工夫では、間取りと設備、仕上げが項目になります。
一方、共用部は共用施設・設備とデザイン、仕上げが検討項目となります。

専有部分は、限度はあるものの購入者(所有者)があとから変える(リフォーム、リノベーション)ことができます。高級なキッチンや洗面台、化粧台付きの広いトイレ、高級な建具とノブ(ハンドル)、大理石張りの床、板張りの壁、飾りのついた天井などと、お金をかければ好みでグレードアップを図ることが可能です。

これに対し、共用部分は変えようがないのです。勿論、各住戸の玄関ドアを交換したり、ロビーの床をタイル貼りから天然御影石貼りに変えたりすることは不可能ではありません。しかし、それには管理組合の決議が必要なので、コトは簡単には行きません。

我が家の価値を外から高めたいと考えても、容易なことではないのです。大規模改修の時期などに提案しても、予算的な問題もあって、元のグレードを維持するのが限界なのです。

車離れが進み機械式駐車場の空きが増えたので、更新時期が来たとき、思い切って解体して平面だけにしたなどという例があるそうですが、解体費用だけで済み新たな工事費が不要という大きなメリットがあるから組合の賛同が得られたのでしょう。これなどは例外的なものです。

結局、既成事実となってしまった仕様は変えられず、資産価値を上げるという目標は叶わないのが現実です。よって、購入時から共用部分の仕様にはこだわっておきたいところです。


●外壁がタイル貼りというだけではダメ

大昔のマンションは外壁が吹き付けタイルというものでしたが、30年くらい前からタイル貼りが当たり前になって来ました。

従って、タイル貼りというだけでは差別化にならないのです。もっとも、最近は逆行するかのような吹き付けのマンションがタワーなどで見られます。

マンションの販売資料には必ず外部仕上げ表が付いていますから、注目しましょう。
「タイル貼り。一部吹き付け」とあったら要注意です。一部とは、80%でも一部なので、どこまでかを確認するべきなのです。

外廊下式の建物では、廊下がコンクリートの立ち上げか、それともアルミの手すり式かで見映えが変わって来ます。どちらにしても、廊下の住戸壁がタイル貼りになっているかどうかも大事なポイントになります。

同様に、バルコニーの立ち上げがガラス張りでなくコンクリートの場合、バルコニーはタイル貼りだが、住戸壁(サッシの周囲)が吹き付けという例も多いのです。

高級マンションでは、バルコニーの軒下まで素材にこだわっています。外の道路からマンションを見上げると、バルコニーの天井部分、すなわち軒下が丸見えです。

普通のマンションでは、ここが「リシン」というザラザラした吹き付け材でコンクリートの表面処理をしていますが、高級マンションではここに別の素材を使い、見た目も上質な印象を与えようとします。



●エントランスホールの天井高や仕上げ材を見る

エントランスはマンションの顔ですから、デベロッパーは例外なく規模とデザインに注力します。しかし、敷地条件や道路位置などから建築制限があり、そのうえにコストの壁が立ちはだかります。

価値あるエントランス周りの例を挙げてみましょう。

キャノピー(天蓋てんがい)が張り出した玄関は豪華な印象を与えてくれます。もっとも、その素材も質感に影響を与えるので、キャノピーがあるだけでいいという単純なものではありませんが。

エントランスホールは広いほど豪華に見えるものですが、広さは平面だけでなく天井高にも影響されます。2層以上の吹き抜け形態が理想なのでしょう。また、ホール内のデザイン・仕上げ材、調度品や照明なども大きなファクターとなることは間違いありません。

これらはシティホテルのエントランスを思い浮かべながら比較するといいですね。未完成物件の場合は、売り手が用意したパース(ペクティブ)だけでは分かりにくいものの、説明を受けながら想像力を働かしてみるほかないのですが・・・

玄関の扉のグレードも注目したい要素です。どのようなものが高級感、上質感、あるいは洗練されたデザインかは筆舌に尽くしがたいので割愛しますが、完成しているマンションの中から高級と言われるものを数多く見学することをお勧めします。


●内廊下タイプは廊下の壁の素材に注目

タワーマンションに見られる内廊下方式。大抵の物件で「ホテルのような」と形容していますが、ホテルもグレードはピンキリです。

そこで注目点は、廊下の幅と廊下の仕上げです。超高級マンション以外は、床がタイルカーペットで、上品な印象が出るような柄を選んで張り込んであるようです。どこも大差ないと言えそうです、

しかし、壁と天井の仕上げで差がつくのです。ありふれたビニールクロス張りか、他の素材との組み合わせか、天井はどうなっているかなどに是非興味を持ってもらいたいものです。

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百点満点の家はないので、優先順位を決めて選択するほかありません。優先順位は買い手によって異なります。しかし、「資産価値」の観点を外さないようにし、立地条件は当然ながら、建物プランの面では専有部分より共用部分に目を凝らして欲しいと思います。

室内は、後から所有者の好みで改装することができます。限度はありますが、センスの良さで上質に、或いは高級感ある住まいに変えることができるわけです。しかし、共用部分は簡単に改造するというわけには行きません。

売却のとき、見学者が外観やエントランス周り、エレベーター、廊下などの共用部分を見て何かを感じます。簡単に言ってしまえば、「高級そうに感じる」か「安っぽいイメージに映るか」です。鈍感な見学者もあるでしょうが、目に映るものは強烈な記憶に残るものです。

こうした印象や感想は、中古市場における見学者、すなわち購入検討者の購買心理に影響を与えるのです。

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高級マンションと高機能マンション

高級マンションと高機能マンション

ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。


前回のBLOGでマンションの付加価値について述べましたが、今日は切り口を変えてその続きを述べようと思います。


●高機能マンション

分譲マンションには、前回述べたように様々な便利さや安心・安全を提供する施設、設備が付加されています。

コミュニティルームやパーティルームなど、キッズルーム、ゲストルーム、防災倉庫といった共用施設、設備的には、宅配ボックス、セキュリティシステム、太陽光発電システム、電気自動車の充電器などです。

管理サービスの分野にも、「24時間有人管理」や「ライフサポート」、「カーシェアリング」などが見られます。

こうした機能やサービスは、物件によって異なります。大型物件ほど充実していますが、小型マンションではコスト増を吸収しきれないため限定的です。大雑把に分けると、大型物件は高機能マンションと言えるものが多いのです。

共用の施設・設備も、1軒当たりにするとコスト高がしれている大型マンションと、1軒当たりでも大きく影響する小型マンションの差が表われるというわけです。勿論、小型マンションでも比較的機能性の高いものがあるのは言うまでもありません。

前回のブログで挙げなかった専有部分にも機能性の高いものと低いものがあります。こちらは、全住戸に付加するわけですから戸数に関係なくコストアップとなります。従って、高機能を売りにしている物件は高価格を覚悟するということとなります。

いくつか、例に挙げてみます。

先ずディスポーザーですが、これにも普及タイプと高機能タイプがあるのです。

ディスポーザーは水を流しながら使うのですが、スイッチを押すと自動的に水が流れるようになったものがあります。これが高機能タイプです。
普及タイプの方は、まず水道のレバーを上げて水を出してからディスポーザーをオンにするという2段階の作業が必要です。

便器でも高機能タイプと普及タイプがあります。トイレに足を一歩踏み入れるだけで便器の蓋が自動的に開くものと手動式のもの、自動洗浄機能がついたもの、そうでないものなど、幅があるのをご存知と思います。

最近新たに登場した機能では、自動洗浄機能付きのユニットバスがあります。暖房・乾燥機能付きだけのユニットバスもありますし、これにミストサウナが付いた高機能タイプもあります。

キッチンの引き出しでは、引き出しのソフトクローズ機能が最近は一般化してきましたが、旧式のマンションもまだあります。。

住宅資材としては、「複層ガラス」が挙げられます。一枚ガラスではなく、空気を間に挟んだ二枚ガラス仕立ての窓サッシは、断熱性が高く結露ができにくいことで採用例が増えていますが、その複層ガラスも3ランクくらいに分かれるのです。

共用の施設や、共用・専用の設備等を付加すれば、大なり小なり価格が上がるのは当然ですが、それでも一定の機能を求める需要が顕在化し、最低限これだけは外せないという機能が最近はずいぶん増えました。

リビング・ダイニングに床暖房のつかない物件やお風呂の自動調節機能(オートバスいステム)が付かない物件を見つけることは難しくなりましたし、オートロックのないマンションは皆無といってよいほど普及しているのですから。


●高機能マンションが高級とは限らない

共用、専用を問わず高機能のマンションが増え、一般化した以上、それらが付加されていても、特に高級というわけではないことに注意しなければなりません。

ところで、機能だけなら何ら普及品と変わらないのに、普及品の10倍も100倍も高い有名ブランドのハンドバッグがありますが、あの価格差はどこから生まれるのでしょうか?

その答えはともかく、マンションでも機能はさほど変わらない、むしろ足りないというのに高級マンションと目される物件があります。

規模が大きくない物件では、キッズルームやゲストルームなどの共用施設は少なく、設備的にも太陽光発電などはありません。それでも高級マンションとされる物件が存在するのは事実です。高機能と高級は同義語ではないのです。

では、機能性はともかくも高級と言われるマンションは一般のマンションとどこが違うのでしょうか?  次でそこを明らかにしていきましょう。


●高級マンションは場所が違う

建物が高級というだけでは高級マンションとは言いません。
いわゆるブランド地などに立地して、はじめて高級マンションになるのです。

高級マンションは高額マンションでもあります。高級マンションを求める富裕層は、価格の高さを承知でブランド地、言い換えればアドレスにこだわるものです。建物が立派なだけではステイタスシンボルにならないからです。

高級マンションはブランド地にあり、ブランド地は都心にあるものです。

ブランド地は都心の利便性を備え、かつ環境が良いという希少性を持ちます。ここに例外はないと言っても過言ではありません。


●高級マンションはこだわり箇所が多い

高級マンションには、「ここは普通でいい」といった手抜き箇所は少ないものです。

外周のフェンスやゲート、中庭などの外構にも力を入れます。 フェンスは簡単に乗り越えられない高さがあり、赤外線センサーで防御していたりもします。フェンス自体もネットフェンスなどではなく、レンガの土台と重厚感のある鉄製・鋳物製などのフェンスにしたりします。

敷地のオープンスペースは花壇や植栽で埋め尽くさんばかりとし、機械式駐車機が鎮座していたりはしません。車はすべて地下格納式としています。

共用玄関の扉は重厚感があって中が覗けないようなデザインになっていたりします。車寄せやキャノピー(天蓋てんがい)は当たり前にしつらえられます。

エレベーターは、額縁、籠の中ともに、5つ星ホテルで見るような上質で高級なデザインになっています。エレベーターホール全体も、特別な印象を与えるデザインと仕様にこだわります。

専有部でも、仕様は明らかに違ったものとなっています。洗面台とボウル、建具とドアハンドル、水栓金具などの材質とデザインは高級というだけでなく洗練されたものが選ばれています。

また、床材もグレードが違います。玄関や廊下は天然石貼りが普通で、タイル貼りとフローリング貼りの一般マンションとは一線を画すものです。洗面所の床でも、一般マンションはCFシートですが、高級マンションではタイルや天然石貼りにします。

居室に使うフローリングでも、一般マンションは、木目模様が印刷された「オレフィンシート」という合成樹脂を張り付けた「シートフローリング」であるのに対し、「無垢材(1枚板)のフローリング」や、複合(合板)でも表面は薄くスライスした天然木の「挽き板」のフローリングを採用します。



●高級マンションは共用部の仕上げ材が違う

高級マンションは内廊下式が当たり前ですが、その仕様も一般のマンションとは異なります。

床はタイルカーペットなどでなく、ホテルなどで使われる大盤の絨毯、勿論グレードの高いものが使われます。タイルカーペットを使う場合でも、グレードは一般マンションより上級です。

また、壁や天井も仕様に手抜きはありません。壁はビニールクロス張りなどではなく、板張りであったり、特殊な壁紙を張ったりします。

エントランスホールやロビー、ラウンジといった共用空間の仕上げはこだわり方が特に強いものです。 これはデザインなので、パターン化したものはありませんが、イタリア産の天然石やカナディアンメープルやチーク材などの高級材を用いたりします。

また、彫像やソファ、照明器具なども良い物を厳選して配置します。


●高級マンションは間取りが違う

高級マンションは全体的に専有面積の広いタイプで構成されています。

単身者用の1LDKでも60㎡くらいになっていますし、100㎡で2LDKなどという、ゆったりした間取りが多いのです。

面積だけでなく立体的にもゆとりある住戸とします。つまり天井高が一般マンションより高く設計します。天井は織り上げて飾りを付け、シャンデリアが似合う空間とします。

浴室は広め、洗面所もゆったりしたレイアウトとします。お洒落空間の洗面所に生活感あふれる洗濯機を露出させない工夫も見られます。


●高級マンションは施工会社も一流を起用する

売主や施工会社のネームバリューも高級マンションでは必須条件になっています。

具体的な企業名を挙げると、筆頭は竹中工務店ですが、高級マンション購入者のステイタス志向にこたえる策として起用する売主が多いのです。

設計も一流の設計事務所の有名建築士を指名したりすることも多いのです。

作品は美術品とも言うべき素晴らしい出来栄えになります。


●高級マンションは管理ソフトも違う

前回も述べましたが、超高級マンションでは、敷地入り口付近にゲートが設けられていて、そこに門番が立っている例もあります。高級マンションでは、規模の大小に関係なく管理人を常駐させ、コンシェルジュは当然のごとくで、ポーターサービスを設けている例もあり、大いに購入者を喜ばせます。


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マンション選びは、誰でも予算と相談しながら、できるだけ満足感の高い物件を目指すことになるはずです。完璧な物件を手にすることは困難ですが、機能性だけに囚われず、また、モデルルームだけに眼を奪われず、共用部各所のグレードや外構などにも是非 目を向けて欲しいのです。そんな思いから、今日の記事を投稿しました。

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マンションの付加価値ってなに?

★マンションの付加価値ってなに?


ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

分譲マンションは、一般に次のような形態になっています。

人の動線から見て行くと、まず共用玄関があって、その扉を開けて中へ入り、エレベーターホールに向かいます。エレベーターに乗って自宅の存する階で降ります。そこから廊下を経由して自宅に到着。解錠して部屋に入ります。途中で非常階段の存在に気づきます。部屋にはバルコニーも付いています。

①共用玄関、②エレベーター、③廊下、④避難用の階段、及び消防法に規定するもう一つの非難口があるバルコニー(以上が共用部分)、➄専有部分たる自宅。

この5つの要素の揃ったものが集合住宅(共同住宅)、すなわちマンションになるわけですが、逆に言えば、これだけで最低限の共同住宅の体裁が整うわけです。

実際にも、このような5つの要素だけのマンションは、特に賃貸マンションで数多く見られます。

しかし、多くの分譲マンションでは、この5つ以外に様々な要素(機能)が付加されています。

ゴミ置場、集合郵便受け、自転車置き場、駐車場、プレイロット、公園、緑道、花壇、ロビー、ラウンジ、管理人室、集会室(コミュニティルームやパーティルームなど)、児童遊技場(キッズルーム)、ゲストルーム、防災用品の備蓄庫などの付帯施設が代表的です。

設備的には、宅配ボックス、防犯カメラ、オートロック式の玄関、自動ドア、テレビモニター付きのインターホン、非常用自家発電装置、太陽光発電システム、電気自動車の充電器などが付加されています。

管理サービスの分野にも付加されるものがあります。代表的なのは管理人が常勤していることですが、中には「24時間有人管理」と言われる管理形態もあります。

他には入居者の利便を図る各種ライフサポートをコンシェルジュが請け負うというものや、カーシェアリングなども一般化しています。

こうした付加価値が多ければ多いほど価格は高くなりますが、比例して購入者の満足度も高くなります。

しかし、価格の安さを重視したい買い手も多いので、どこまで施設・設備・サービスを付加するかにマンションメーカーは頭を悩ますことになります。

例をいくつか挙げて、売主の葛藤を検証してみましょう。

●管理サービスの付加価値

管理人の勤務態勢を週5日以上にするか、週2日程度に間引きするか、或いは管理人不在の巡回管理方式とするかなどの検討を行います。

管理人の人件費は、所有者が管理会社に払う管理委託費、すなわち管理費で賄われます。人件費を平均月額250,000円とすると、100戸のマンションなら1軒あたり2,500円で済みますが、25戸の小規模マンションでは1軒当たり10,000円にもなってしまいます。

管理費は、共用部分の清掃料や電灯料、エレベーターの保守管理費、動力費といった費用に使われますが、管理人の人件費は小規模マンションほど比重が大きいのです。

そこで、サービスが低下するのを承知で間引き管理や巡回管理を選択する売主が現れます。つまり、小規模マンションは管理サービスの面では付加価値の低いマンションとなってしまう例が多いのです。

では、大規模マンションの管理サービスはどこも付加価値が高いと言えるのでしょうか? 巡回管理にしている小規模マンションに較べれば付加価値があるとも言えますが、管理人を週5日以上、1日8時間程度、勤務させているだけでは付加価値があるとは言わないのが普通です。

管理サービスの分野で付加価値と呼べるのは、既述の「24時間有人管理」や「コンシェルジュによるライフサポート」です。詳しい説明は要らないと思いますが、安心・安全につながること、コンシェルジュの居るマンションでは「お帰りなさい」などと声をかけられることに心地よさを感じる人が多いことの二つがメリットです。

超高級マンションでは、敷地入り口付近にゲートが設けられていて、そこに門番が立っている例もあります。

このような特別なサービスが付けば、当然のことながら管理費は高くなりますが、大型物件では1戸あたりにすると高が知れています。

超高級マンションでは、管理費がたとえ月額10万円を超えても、高度で心地良いサービス付きとするものです。



●共用施設の付加価値

大規模マンションで売主を悩ませるのは、共用施設をどのくらい用意するかという問題です。こちらは、管理費の比ではありません。

例えばゲストルームを1室用意すれば、1住戸分の売り上げが減るだけでなく、まるまる利益が消えてしまうからです。

利益を確保するには、減少分を分譲住戸に上乗せすることが必要になり、当然ながら分譲住戸が多ければ多いほど影響は小さくて済みますが、戸数が少ないと極端に高い販売価格になってしまいます。結局ゲストルームは止めようとなってしまうのです。

しかし、大規模マンションでは、ゲストルーム以外にも先に述べたような様々な共用施設が設けられます。その設置によって分譲されるべき住戸面積が減少しますが、影響が比較的小さいので、商品の魅力アップのために検討されます。

それでも、施設の数と面積によっては、利益が大幅に減少するか、売値を高く設定するかの岐路に立たせられます。

何度もシミュレーションを行い、議論を戦わせたのち、共用施設の種類と面積などを定めます。

共用施設のオンパレードをセールスポイントにした物件がある一方、規模の割には何もないといって過言ではないような物件、その中間に位置する最小限の共用施設を設けた物件とタイプは3つに分かれます。

売主が悩むのは、共用施設の設置が価格の高騰をもたらすからに他なりません。

しかし、採用例が少ない施設を入れることで「こんな物件が欲しかった」という客をつかむべきだという意見が通る場合があります。

つまり、買い手から見れば多数の施設があることに魅力を感じるのではなく、その中のひとつかふたつに価値を見出すからです。

スタディルームやオーナーズラウンジは、休日に子供の遊び相手からいっとき離れて読書や調べものをしたい場合に重宝な施設になるはずです。

スパなどは、予約の必要はあるものの子供を連れて手軽に楽しむことのできる施設かもしれません。

また、エスカレーターでロビー階に上がってからエレベーターに乗るようなシティホテルに類した形状は、それだけで高級感と優越感をもたらすものであり、買い手の心を虜にすることもあります。

プールやフィットネスルームも同様の狙いがあるのかもしれませんが、実用性もありましょう。

これらの施設は、全てマンションを物理的に構成する5つの要素以外のものです。すなわち付加されたものになります。そして、その価値は資産価値にも反映されて来ます。

要らないと感じる人も、将来の売却の際に価格の維持に役立つのです。何故なら、次の買い手は「それが欲しかった」と思う人かもしれないからです。

エスカレーターが付いているマンションや豪華なエントランスロビーを見て、「何と立派なマンションか」と感嘆し、一目惚れするかもしれません。同時に値段を聞いて、「さもありなん」と思うか、それとも「その割には安い」と思うかは分かりませんが、普通のマンションより高く売却することが可能なはずです。


●立地条件の付加価値

最寄り駅が同じで距離も同じという二つのマンションを比較したとき、明らかに付加価値を持つ物件と特段の付加価値を持たない物件があります。

例えば、一方は幹線道路に面しているので騒音が気になる場所、他方は閑静な住宅街の一角に建っているというケース。  または、マンション群やビルに囲まれた物件に対し、前面が広大なオーシャンビューやリバービューという付加価値を持つ物件もあります。さらには、敷地一杯に建てられた建物がある一方、森に中にマンションがあるかのような物件もあります。

付加価値の高い立地がどちらかは言うまでもありませんね。

また、駅からの近さが共通している物件同士を比較したとき、圧倒的に差がつく物件があります。例えば、地下鉄の駅の改札口を出ると、階段を上らずにマンションの地下エントランスに直接アクセスできるマンション、或いは駅舎とペデストリアンデッキで繋がっているマンションなどです。

傘なしでエントランスまでたどり着けるような立地条件にあるなら、特別に価値ある物件ということができましょう。そんな物件は、滅多にお目にかかれない「稀少な付加価値」と言えましょう。



●付加価値は資産価値を左右する

最近、機能を絞った格安スマホが人気を集めていますが、マンションも余計な施設は要らない、価格が安い方が望ましいと考える人もあるのは間違いありません。

しかし、携帯電話と違い、マンションには資産性という要素があります。先に見たように、マンションは建物の価値、立地の価値、この二つの要素によって資産価値を形成しているのです。

様々な付加価値が価格の多寡に影響を与えるものですが、それがどの程度なのか、その判定は容易ではありません。

中古マンションの査定をする場合で説明しましょう。

売出し価格を決めるために「査定」という作業をしますが、担当者の主観で査定額には差が出るものです。そのため、売主が査定額に不満を感じる場合があります。

査定額に納得できなかった売主は、査定額より高値で売り出してみました。ところが、たちまち買い手がついたという実例があります。 共用施設の充実と豪華なエントランスに惹かれた買い手があり、言い値で買ってくれたというのです。

付加価値を削ぎ落とした最低の機能しか持たない物件より、付加価値を豊富にまとった建物は、購入価格が高くても将来価値も高いことが期待できます。

最も大きな付加価値は、良い意味での場所の特異性です。立地条件の良い物件は、ときに周囲の物件を圧倒する特別な価値をもたらすのです。


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「中古は安い」は本当か?

「中古は安い」 は本当か?

ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

言うまでもなく、中古マンションは建物の経年劣化と設備の陳腐化、外見の古さなどが、物理的価値と心理的価値の双方で新築マンションより低くなるのが普通です。

築後20年も経過すると、地域によって差はあるものの、新築の半値くらいになるのが中古マンションの相場です。

そこまで安ければ、思い切った予算をつぎ込んで自分好みの間取りや最新の設備で内装を一新しょうと考える人もあって当然とも感じます。お仕着せの新築マンションより満足度が高くなる場合もあることでしょう。

最近、いわゆるリフォームを超えるリノベーションに挑戦する人が増えていると聞きます。

例えば、新築が5000万円する地区で、2500万円の中古を購入し、リノベーションに1000万円を投資しても3500万円なので、新築より1500万円も予算を抑えられるというわけで、トレンドになりつつあるようです。


●格安中古マンションのメリット・デメリット

従来、リフォーム代金は自己資金で用意するか、金利の高い、かつ短期ローンを組むしかなかったのですが、最近は購入代金とセットで同金利の長期ローンを組むことができるようになっています。それがトレンドの後押しになっているのでしょう。

セットローンは、購入代金とリフォーム代金の融資を分割実行してくれるので、使い勝手も向上しています。リフォーム工事を開始するには、物件を引き渡してもらうことが必須なので、先ずは購入代金を融資してもらうことになりますが、リフォーム代金の方は工事が最短でも1か月以上を要するので支払いも後になり、従って融資もあととなるのです。


さて、リノベーションによって室内は新築と変わらぬ快適空間に生まれ変わります。

新築マンションでも、セミオーダー的な販売手法を採用している例が少なくありませんが、いずれも用意されたメニューからセレクトする方式です。好き勝手にプランできるわけでは無論なく、売主が用意したお仕着せには変わりないのです。

その点、リノベーションは自分の趣味やセンスを具現化することが可能になるので、高い満足度を提供してくれます。

ただ、玄関扉や窓ガラスなどには変更を加えることができません。共用部分に属するからです。同様に、玄関ポーチまたはアルコーブの床を変えたりすることもできません。

また、マンションの外観、特に目立つ共用玄関の内外、エレベーターなども全く触れることはできません。築後20年を経過したマンションでは、古いとか汚いとか、デザインが陳腐化しているといった印象があったとしても、そのままです。リノベーション志向派にとって、そこは妥協というか割り切ることが必要になるのです。


●リノベーション対象マンションは見つかるか?

さて、思い切った予算でリフォーム、すなわちリノベーションを決断するには、購入価格が格安であることが前提となるはずです。そのようなマンションとは、築年数が少なくとも20年を経過しています。リフォーム紹介事例を見ていると、築30年を超えたものも目立ちます。

ここが一番の問題です。耐震性に不安が残る築30年超の物件は論外なので、30年未満で物色したとき、満足できる物件に遭遇するのだろうかという疑問が残るからです。

先に述べた通り、外観をはじめとして共用部分の劣化や陳腐化には目をつぶるといっても限度があるはずです。少なくとも、管理状態は良好でなければならないと考えるでしょうし、いずれ売却するときもあろうから、そのときに首尾よく売れそうな物件であって欲しいと期待したりもしましょう。

築20年、30年を経過していても、管理状態が良好で、大規模改修工事も定期的に実行しているので、築後10年くらいしか経過していないように見える。このようなマンションは格安ではありません。

また、立地条件にこだわると築年数の割には高いと感じる物件ばかりで、思い切ったリフォーム予算をつぎ込むことに抵抗が強いなどとなりそうです。

モノの値段は、マンションに限らず需要と供給の関係で決まるもの。良い物件は古くても高いのです。反対に、格安な物件は、何かと問題がある、若しくは格安なりの価値でしかないと思うべきなのです。建物状態か立地条件かのどちらかに何らかの問題や欠陥・欠点があるからこそ格安価格になっているのです。

結局、ここがダメ、あそこが不満などと言っているうち、格安中古マンションを買って大がかりなリフォームを施して住むという計画は、対象物件に巡り合えないまま頓挫してしまいがちです。


●リノベーションで多額投資した物件を売るとき

ともあれ、どこかを割り切り、どこかを妥協して中古マンションを取得できたとしましょう。念願の、そして自分好みの内装と間取りに大胆転換することにも成功したとします。

それで満足度が高いマンションライフが長く送れたら、それはそれで結構なのですが、永住することが難しい、若しくは計画の中にリセールがあるのであれば、将来価格についても一定の腹づもりなり覚悟のようなものを持っておくことが必要になりそうです。

つまり、築20年なり30年のマンションを10年後、20年後に売却するとき期待外れになるかもしれないということです。理由は次の点にあります。

リノベーションしてできた間取りや内装が個性的過ぎると、同じ感性を持つ買い手とめぐり会う偶然がない限り、非常に売りにくいのです。

また、設備はいずれ陳腐化するもので、設備の一新に〇〇〇万円もかけたと主張しても、次の買い手が最新の設備に換えたい人であれば、何ら価値はありません。


マンションの価値は専有部分だけで決まるものではありません。むしろ、マンション全体の価値、すなわち外観・玄関・空間(敷地のオープンスペース)・管理の4つのカンが重要です。勿論、それ以上に重要なのは立地条件です。

何十年と経過しても、Vintageマンションと言われて価値を保っている物件が少なからず存在します。

専有部分を新築同様にするだけで価値が上がり、価格も投下資金に見合って上がるなら結構なのですが、実際はそうならないという現実を認識しておかなければならないのです。

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中古マンションの価値を判断するのは簡単ではありません。相場を大きく下回る格安マンションに出会う幸運な人もないとは思いませんが、稀有なことですし、優良な中古マンションは新築並みの価格であったりします。 

格安マンションに巡り会えたとしても、リフォームの投下資金の大きさによっては、リセール時に大損するかもしれません。

結局、長い目で見たとき「中古マンションは安い」のかどうか、疑問なケースもあるということになるのです。

ただ、金銭的な損得ばかりを考えていたら、家は買えないのかもしれません。そこに住んで得られる精神的な満足にも着眼しておかなければなりません。資産価値と使用価値の双方をバランスよく考慮して選ぶというマンション選びは中々厄介なものです。


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郊外に向かい出した(?)マンション需要

★郊外に向かい出した(?)マンション需要

ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。


最近、現住所から遠く離れた物件を検討もしくは購入した人によく出会います。これは、たまたまなのか、それとも「あの兆しなのか」、そんなことを思います。

あの兆しとは、価格高騰がもたらす「郊外押し出し」パワーのことです。今日は、郊外に向かい出したマンション需要について述べようと思います。


マンションの発売戸数が大幅に減っています。不動産経済研究所の調査によれば、5か月連続して前年比40%前後の減少が続いているそうです。近畿圏も半年くらい同様の傾向にあるとデータが語っています。

売れ残って販売在庫が積み上がっているために新規発売を手控えているわけではないのです。土地の取得ができず、商品開発が遅れている様子もありません。

先行指標である「住宅着工件数」の統計(国土交通省調べ)を見ると、着工件数自体が減っています。つまり、土地はあり、設計も終わった、建築許可も受けた。しかし、着工ができないでいるのです。

理由は、建設職人の人件費と資材価格の高騰によってマンションメーカーが考える予算で請け負ってくれるゼネコンが見つからないため、工事契約が進まないのです。

建設業界は、震災復興需要や国土強靭化計画で急増している公共工事が受注増となって、繁忙を極める状態にあると言います。

仕事が少ないときは赤字になりそうな安値工事でも請け負うのが業界の通弊ですが、今は逆の時期です。建築費は、震災前から2~3割上がっているというのです。

マンション工事にも当然影響しています。日頃の付き合いなどを考慮したとしても、マンションメーカーの希望する工事金額からはるか遠い見積りしか出せないのです。

マンションメーカーは工事費のアップ分を分譲価格に転嫁すればいいようなものですが、それが市場で通用するかどうかは未知数であり、自信がないとマンション業者は語ります。今、マンションメーカーは、相場を大きく上回る価格設定を買い手が受け入れてくれるかどうかを見極めようとしています。


話しを元に戻しましょう。市場に新築マンションという品物が大幅に減ってしまった現在、マンション探しにさまよった人が、遠く離れた物件に辿り着いたとは言えないだろうか?そんな印象を持っている昨今です。

例えば、横浜の人が千葉市の物件を、東京都の人が埼玉県下の物件をということですが、現状の通勤と比べて不便になるのを覚悟して選定したという人も少なくありません。

住み慣れた地元と沿線の物件、あるいは親戚兄弟などが住んでいる街の付近ばかりを探しても条件に合うものがないので、仕方なく全く縁のなかったエリアまで検討対象を拡大する必要が出て来たのです。

通勤時間を考えて範囲はこの辺までと一度は設定します。しかし、それでは条件を満たす物件に出会えないので、仕方なく通勤時間を少し延ばしているのです。

郊外マンションが増えているわけではありません。郊外マンションは、そもそも地価が安いため、建築費の占める割合の方が高いのですが、その建築費が上昇すると分譲価格に与える影響は都心より大きいのです。従って、郊外も着工を思いとどまっているのは同じです。

そもそも郊外では土地の取得自体が少ない傾向が、ここ10年くらい続いています。大手業者は都内志向が強く、郊外での開発は元々少ないのです。郊外マンションの開発を担って来た中堅・中小デベロッパーは、2008年から2010年にかけて大幅に消滅しました。リーマンショックを契機とした金融危機が破たんに追いやったのです。

わずかに残った中堅・中小デベロッパーと一部の大手が参加して郊外マンションを開発しているものの、全体の戸数は低迷したままです。


幸いにして住宅ローン金利は底を這うような低水準が続いていますし、消費税対策で打ち出された「住宅ローン控除の拡充策」もあって、購買力は実質的に伸びています。更に、景気浮揚のムード、わずかながらベースアップで所得の伸びがあったことなどが購買意欲を後押ししています。

それが契約率を高水準に保っていると考えられるのですが、買い手の多くが予算を増やしたり、向きや面積を妥協したりして契約に漕ぎ着けている感じがします。

マンション購入者の予算は、言わずもがな人によって相当な幅があります。また、予算に余裕のある人、余裕がない人と分かれます。余裕のある人はよいとしても、タイトな人は外へ押し出されてしまうのでしょうか? それとも市場を彷徨し続けるのでしょうか? 蛇足ですが、中古市場も品薄感が強まっているとデータに出ています。


このまま様子眺めしていても「待てば海路の~」にはならないと考えます。以上のような背景と業界事情などに鑑みると、今マンション探しは岐路を迎えているのかもしれません。

いつまでも様子見を続けていられないのは、マンション業者も同じです。いずれ、高値のマンションばかりが市場に送り込まれることでしょう。難しい時期が来ました。

・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。


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