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地方都市在住者のための物件調査

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このサービスは、地方にお住いの方が、ご自身またはご家族のために東京圏でマンションを探すとき、ご多忙な方に代わり、候補物件を調査し「不動産調査レポート」 をお届けするというものです。

調査物件は、原則としてご依頼者からご指定いただきますが、候補物件をお探しする段階からのご依頼もお引き受けいたします。

調査物件は、1件から可能です。 机上調査によるご報告を第一段階、その中から必要によって第2段階の現地調査に進みます。 

机上調査で終了することも可能です。 

最終的にはご依頼者ご自身で現地およびモデルルーム等をご覧になるはずですが、その候補物件を効率よく絞るための予備調査が本サービスの目的となります。

 現地等の見学の際には、必要があれば同伴も致します。

◆机上調査は2物件までは無料 ◆現地調査へ進む場合の料金は、重点調査項目・調査範囲・物件数によって変動。調査料に関しては事前に見積りいたします。◆候補物件のチョイスからご依頼の場合は、別途料金が必要になります。

お申込み・ご相談は三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ

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長谷工マンションが増えている

★長谷工マンションが増えている

ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。


このブログで「バス便マンション・郊外マンションは長谷工だらけ?」と書いたことがありました。調べてみると、投稿したのは2012年11月25日のことなので、もう2年になるのですが、筆者の予想したような展開になっています。


●好調な長谷工

すなわち、やたら長谷工コーポレーション施工の物件が目立つのです。

違っている点を敢えて挙げると、バス便マンション・郊外マンションに限らないことです。

現在、首都圏の施工中マンションの30%くらいは長谷工コーポレーションによるものではいかと感じるほど多いのです。

日本経済新聞の報道によれば、同社の2015年3月期の営業利益は大手ゼネコン・大成建設や清水建設と肩を並べるのだとか。

長谷工コーポレーションの経営が好調なのは、マンションデベロッパーからの施工依頼が増加し、採算の良い案件に絞って受注できるからです。

何故、同社が引く手あまたになっているのでしょうか? ゼネコン業界は、東北復興関連など工事案件は豊富で、従来から手間がかかり儲けが少ないマンション施工を手控えるところが多いためと分析されています。

長谷工コーポレーションは、元々マンション施工に特化して成長して来た企業であり、日本一の実績と安定した施工能力に定評があるのですが、平たく言えば規格型マンションを大量生産する能力に長けているということです。

建設労働者・技術者の人件費や資材の高騰が問題になっている現在でも、そのコストアップを吸収できる効率の良い案件を選別受注していることが利益率の向上につながっているとされます。


●長谷工は“設計”も請け負う

規格型マンションを大量生産して来たということは、設計も同社が担当しているということを意味します。

ご存知のように、マンションは事業主(マンションデベロッパー)の構想に基づき、依頼を受けた誰かが設計し、その図面をもとにゼネコンが施工するというものです。

マンション設計は、○○設計とか〇〇建築事務所の看板を揚げている一級建築士事務所が担当します。

建築許可が出たら、それをゼネコンに発注するのですが、発注先は通常なら指名入札方式によります。複数のゼネコンを選定し、それぞれの見積書の提出を待って発注先を決定するという流れになります。

ゼネコンも〇〇建設一級建築事務所という名の看板を揚げています。つまり、設計も可能なのです。自ら設計もして工事も受注する体制を整えています。

設計事務所は、一般的に意匠(デザイン)優先的な色が濃い、格好良く言えば芸術性や作品性を重んじる傾向が強いと言われます。

これに対して、ゼネコンの設計部は自社の施工のやりやすさやコストダウンの策を織り込みながら設計します。

長谷工は、コストダウンにおいて長年の経験から日本一と言われる技術力を有すると言われます。しかし、他社が設計した図面では、その長所が生きて来ないのです。設計段階から参画してこそ、同社の強みが発揮されるというわけです。

長谷工が施工を担当する物件は、殆んど全部が設計も担当しているはずです。ご興味のある方はチェックしてみましょう。売主のHPで物件概要のページを開き、「設計・監理・施工;長谷工コーポレーション」と記載されている場合が該当します。

ところで、設計・施工ともに施工会社ということは、競争見積もりによって施工会社が決まるのではなく、設計段階で既に施工も特命発注が内定していることを意味しますが、これはどういうわけでしょうか?

いくつかの理由が考えられますが、代表的なものは用地の紹介(持ち込み)がゼネコンからというケースです。実は長谷工のお得意のパターンなのです。同社は開発用地の探索部隊をマンション開発業者(デベロッパー)以上に充実させていると言われています。

積極的に土地を見つけ、ときには自ら購入してしまいます。そこから開発に参画するデベロッパーを探し土地を転売するか、ときには共同開発を仕掛けるのです。

マンションの売主が複数であるケース、大半が数百戸の大型マンションですが、これは首都圏では珍しくありません。多いケースは5社も6社も共同売主という物件もときどき見かけます。

現在分譲中の物件では、豊洲の「Bayz Tower and Garden(550戸)」が東京建物・三井不動産レジデンシャル・三菱地所レジデンス・東急不動産・住友不動産・野村不動産・東京電力の計7社となっています。このような形態です。

長谷工コーポレーションが売主に加わっている例では、千葉県の「ガーデンゲート千葉ニュータウン中央(468戸)」が名鉄不動産、大栄不動産との3社が売主になっています。このケースは、将に土地を長谷工コーポレーションが取得し、他の2社に参画を呼び掛けたものと推測されます。


●長谷工人気は建築費高騰が背景にある

「設計・監理・施工」ではなく、施工だけ長谷工というパターンはないのでしょうか? 先に述べた通り、例はないに等しいと思います。筆者が寡聞にして知らないだけかもしれませんが気付くことがありません。

ともあれ、長谷工がらみの新築物件が増えている背景には、建築費の高騰があります。

土地を買った。設計も完了した。許認可も降りる見通しが立った。ところが、予算内で請け負ってくれるゼネコンがない。どこも予算の3割も4割も高い。ネゴシエーションもうまく行かない。 売値が当初計画の2割高、3割高になってしまう。これでは売れないだろう。さてどうしたものか。

デベロッパー各社の共通の悩みはこのようなことです。

ところが、長谷工コーポレーションが土地を紹介して来るケースでは、大まかなプランと建築費の概算見積りが付帯して来るのです。つまり、「当社の設計であれば、このコストで請け負います」と半ば条件付きになっているわけです。

細部ではプラン変更の余地やグレードアップによって増額があるとしても、見積りを依頼してみないと分からないというレベルではなく、最初から売り値を見通すことができる事業なのでデベロッパーとしては安心して取り組むことができます。

最近の各社の動きを聞くと、一度設計したプランを長谷工流に変更して施工を長谷工に発注したという例もあるというのです。にわかには信じられないことですが、あり得ない話でもありません。

ともあれ、大手7社(三井、三菱、野村、住友、東急、東建、大京)をはじめとして、中堅クラスも長谷工コーポレーションに発注していない業者を探すのは至難の業です。その事実を見るにつけ、長谷工の人気は高まっていることが分かります。


●問題は建物品質だ

長谷工の人気はコストダウンの技術にあるわけですが、技術だけではありません。大量受注による建物の設備や部品の調達コストも安く抑えられるというメリットが指摘できます。

複雑な造りにすれば当然コストアップになります。 背広にはオーダーメード、イージーオーダー、レディメードの3種類がありますが、2着で3万円のレディメードがある一方、30万円のオーダーメードがあるのと同じで、マンションも手をかければかけるほど、また個性を競えば競うほどコストは上がり、分譲価格も高くなって行くのです。

長谷工の建物は、規格型のマンションにして特別な材料も部品も極力使わないこと、作業工程を減らして時間と手間をかけずに労務費を抑えることなどによってローコストとしていることが特徴です。

その結果出来上がる建物は、高級マンションから遠いものです。目の肥えた人には、安物マンションに見えるかもしれません。

デベロッパーが設計段階で、ここはこうしろと多少のコストをかけてもグレードアップする部分はありますが、全体的には規格型建物の域を出ないものです。

それでも住み心地は特に悪いということはないかもしれません。

あるマンションの広告でこんな文言(コピー)を見つけました。

「洋服のように簡単に替えのきかないのが住まいであろう。貴方の人生を纏う(まとう)住まいだからこそ、選び抜かれた生地で、仕立てにこだわり、着心地がいい、そんな住まいであって欲しい」

長谷工の設計・施工マンションがどのようなものか、それを住み心地の観点で評価するのは、ほかならぬ買い手(住まい手)自身ということになるのでしょう。



・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。

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ローン金利の見通しと繰り上げ返済

★ローン金利の見通しと繰り上げ返済

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低金利が続いています。最近の報道では短期金利がマイナスに、つまりお金を借りる方が金利を払うのではなく、貸す方が金利をあげるから借りて頂戴という異常な現象が発生しているのだそうです。

これは金融機関同士の貸し借りの話ですが、それだけ極端な金利の低下が続いていることを表しています。

少し前には、住宅ローンの金利が上がりそうだからとマンションの購入を急いだ人が多かったと記憶していますが、そんな風はどこへやら、金利は一段下げて低いまま定着した感さえあります。

金利の先高観が優勢だったときは「35年固定のフラット35」が人気を集め、最近は「変動型ローン」を選択する人が多いようです。

今後、金利はどう動くのでしょうか?


●ミックス型ローンの勧め

長い間同じ傾向が続くと、それがずっと続くかのように人は錯覚しがちです。

金利は毎月変化するにしても、その上げ下げは年間で見ればわずかであり、殆んど変化がないという事実は、これからも続くと思いがちになります。専門家の金利先高コメントも、すっかり影を潜めました。

最近の傾向は、より低い金利の「変動型ローン」を迷わず選択する人を増やしているというデータが見られます。固定型も1.7~1.9%くらいと低いのですが、変動型は何しろ年利0.7~0.8%と、ただみたいなレートなのですから、自然な行動なのかもしれません。

しかし、金利は長い返済期間の途中、いつ上がるかは誰も分からないのです。今のところは当分上がらないと見る専門家が大半ですが、5年先、10年先を言い当てるのは至難の業です。

そこで、借り手は自衛策を検討することになるわけですが、そのひとつが「ミックス型ローン」の選択です。

例えば「固定金利」半分、「変動金利」半分という借入をします。これは、「金利ミックス型」というものです。これなら、リスク分散ができますね。

「期間ミックス型」という借り方もあります。金融機関によって扱っていないところもあるそうですが、問い合わせしてみるといいでしょう。

金利が安いのですから、期間を短くしても月々の負担は大きくならないので、例えば3分の1を短期間に設定し、子供の教育資金が重くなる大学進学前に終わらせてしまうようにすれば、金利が上がっても、短期間の分が完済して以降の負担は少なくなるというわけです。


●繰り上げ返済は「金利の高い方から返す」が原則だが・・・

期間ミックス型のローンが組めなくても、繰り上げ返済を行うことで、結果的に期間を短くすることは可能ですね。

2014年1月25日のブログ「繰り上げ返済の凄い効果」の中で、少しまとまった余裕資金ができたら、それを貯金したままにしておくより繰り上げ返済に回した方が大きな効果があることを述べました。

将来の金利上昇に備えるには、ローンを使わない、すなわち早く返してしまうことが一番の対策です。その目標に向かって努力することを改めてお勧めしたいと思います。

繰り上げ返済は通常、金利の高い方から返すのが原則ですが、将来の金利上昇をにらむと(金利の安い)変動型を完済する方を優先する方がよいかもしれません

どちらが良いかは、繰り上げ返済する際に情勢を見ながら決断したら良いでしょう。

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三井健太のマンション相談室では、完成内覧会(入居者検査)の同伴サービスを提供しています。

施工上の不具合箇所や施工精度のチェックは気付きにくいものです。チェック漏れを防ぎ、完璧な商品を渡して欲しいとお考えの方は、第三者の目をお役立てください。また、素人の無知に乗じた検査基準の曖昧さや、業者ペースの内覧会運営などに不安をお持ちの方も専門家の同伴は心強いものとなるはずです。

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マンションにバブルの様相?

★マンションにバブルの様相?

ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

最近のご相談者のメッセージの中に、「価格の上昇が懸念される」という類の文言が多く見られるようになりました。また、「適正な価格かどうかを知りたい」というご質問も増えています。どうやら買い手にも価格の先高観が感じ取られるようになった表われと言えそうです。

このブログでも再三お伝えしてきましたが、マンション価格の上昇は「じわり」ではなく「急激に」広まりつつあります。

その裏付けとなるデータは、10月5日の記事でご紹介した通りです。

このような状況は、決断を急がなければいけないという、ある種の強迫観念を買い手に与えつつあると感じます。

そんな中で、好立地の好物件に限っては人気に拍車がかかってしまうのも自然な成り行きなのかもしれません。

ただ、苦々しいことも起きつつあります。その状況に悪乗りするかのようなデベロッパーも見受けられるようになって来たからです

ここで具体的にご紹介することはしませんが、首都圏の某所で販売中の物件が高い人気を背景に価格を上方修正したという情報があるのです。

機を見て敏とも言えますし、商魂たくましいとも言えるのかもしれませんが、「高く売れるものなら高く売ろうよ」と、そんな裏話が聞こえて来そうです。

5000万円を超える物件ですが、1000万円も値上げしたそうで、それでも買いたい人が多数あるのだとか。

バブル現象は、実力以上に高く評価される経済現象であることは誰でも知っているところですが、グローバルに見ると、東京の不動産価格は割安なそうで、決してバブルを生み出しているわけではないのです。

都心のビルや高級マンションの買いが外国から入るようになったのは確かであり、それが価格の上昇に要因のひとつかもしれませんが、まだバブル勃興とまでは言えないと考えます。

話しを元に戻します。外国人が狙うのは都心の超一等地にある億ションが中心ですが、筆者がバブル的というのは、6~7千万円のミドルクラスでの現象です。外国人が買い手に多数見られるわけでなく、日本人サラリーマンの買い手が100%と思われる物件でのことです。


1980年代後半から1990年代初頭にかけて起きたバブル現象は「買うから上がる。上がるから買う」というスパイラルによるものであったことを思い起こさせます。

不動産経済研究所の9月調査によれば、郊外部では売れ行きが鈍化したかのように解説されていましたから、バブルはほんの一握りの現象なのかもしれません。筆者に届いた情報でも、値上げしたという物件は、まだ3件ほどですし、今後もかつてのような狂気の現象には至らないとも考えます。

ただ、値上げの噂は業界各社にたちまち広がり、追随する売主も出てこないとは断言できません。

業界各社が目先の利益追求に走る、強気な価格政策を志向しないことをひたすら祈るしかないのですが、筆者には、「検討しているタイプの上層階住戸が100万円値上げされました」や「次期売り出しでは値上げする予定なので、と営業マンから言われました」といった声がたびたびもたらされています。

ミニバブルとでも言えばよいか、そんな兆候が見えて来るのです。

建築費の高騰は、マンション価格に転嫁されています。直近相場は上昇していますが、営業マンたちはそのことには一切触れず、「同時期に販売中の他社物件との価格比較で高くないことを強調したりするようです。また、今後はもっと上がるから買うなら今しかないような発言もあるそうです。

こんな情勢下で冷静になれと言ってもむなしい叫びに過ぎないかもしれませんが、高いのは仕方ないとも言えるだけに、「最低限これだけは妥協しないぞ」と心に誓って臨まれるよう進言したいと思います。

最低限の条件とは何でしょうか? それは個人の事情によって異なるはずです。

ともあれ、万一、高値掴みになったとしても、快適な暮らしが長く送れるなら、経済的な損失は問題ではなくなるのです

そう思えるような納得ずくの買い物をすることが重要なテーマとすべきです。


最後にひとつだけ付け加えておきます。

営業マンの説明の中には、誇張や欺瞞が隠れているということです。「冷静に」という言葉の中には、「言葉に踊らされないで」の意味もあるのです。



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売れている物が良い物とは限らない

★売れている物が良い物とは限らない

ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

人間心理は摩訶不思議なもので、「たくさんの人が買っていると聞くと、普通の物でも優れた物と思いがち」です。

この心理を販売に利用して、「売上日本一の○○」や「累計何百万本」といったセールストーク、宣伝文を見聞きしない日はないかもしれません。

マンション販売でも、これに類する戦術は日常茶飯事に行われています。「第1期で300戸のお申込みを頂きました」や、「年間の契約戸数で首都圏一番」、「1期1次・2次で登録戸数〇〇〇戸達成」といった文言をご覧になったことがあると思います。

しかし、これらのコピーは決して誇大広告ではないはずです。本当に多数の買い手が集まり、それだけに好成績を上げたのでしょう。


●よく売れていることの背景

首都圏の新築マンション市況は、全体的には好調が持続中であるものの、物件ごとに見て行くと、建物が竣工してから半年以上も経過して売れ残りを抱えている例は、通覧すると結構あることに気付きます。

建築費の高騰が原因で新規の売り出しが増えず、いわゆる品薄感が強くなっています。少し前にも書きましたが、住宅情報誌SUUMOを手に取るとき、最近は「何と薄いことか」といつも嘆息が出るほどです。

買いたくても買うものがないという状況が続くと、何でも売れてしまうという異常な結果が出てしまうものですが、まだそこまでは行っていないのだとも感じる日々です。

売れているという販売現場の説明は、どこまで本当かと疑いたくなる例も少なくはないのです。

しかし、一部の物件には狂乱状態とも言えるような状況も見られます。

良い物件とは言えるが、そんなに売れるだろうかと訝る筆者ですが、結果的に予想を超えて本当に売れているらしい物件も実際にあります。

好調要因を分析すると、単に比較する物件がないからと分かります。

どんな時にも、並ぶものがない格別な物件が稀に発売されて高い倍率の抽選で買い手を決めるといったことがありますが、そこまでの人気物件ではないのです。

他に比較したい物件がないからと、迷いながらも仕方なく申し込んだという人が多かったらしいのです。

「迷いながら」という心理の裏には、どうやら「価格の高さ」があるようです。

何回も書いたので繰り返しませんが、価格の上昇は顕著で、買い手心理には「価格の一段の先高観」が見受けられます。

「ここで見送ると手が出なくなるかもしれない」と、購入へと踏み切る姿が増えているというわけです。


●売れているが高過ぎる?

売れている物は支持者が多い。だから良いものだ。この論法が正しいかどうかの解は、価格が適正かどうかに鍵があります。

確かに良いものだが、価格が高過ぎる。そう思うものが増えています。増えていると言うのは、相対的な意味で感じることです。何しろ、全体の供給量は少ないのですから。

ともあれ、人気物件の多くは「高過ぎる」のです。その価値に見合う価格ではないと思うものがあります。「こんな高い物件をよく買うなあ!」と感心します。 

過去の記憶を呼び戻してみると、飛び抜けて高い物件はいくつもありましたが、立地条件・建物内容ともに素晴らしく、とりわけ二度と出ることはないと言われたほどの立地条件の希少性の高さに納得感を持てる物件でした。

最近の人気物件は、稀少価値においても、建物プランにおいても「文句をつけようのない」とまで評されることはなく、それでも人気が人気を呼んで好調な販売経過を辿っている感じがします。

売り手は、希少価値を力説したり、地域の将来性の高さをアピールしたりしています。そこにウソはありませんが、疑念がないわけではないのです。

それでも、これだけたくさんの人が買いに来ているのだからと、無理やり自分を納得させていることに気付かない人も多いのではないかと想像します。

売れているマンションは良いマンション。これは半分正しいのです。しかし、その価格が妥当と言えるほどではない。ここに着目して慎重に検討すべきことを進言したいと思います。


●難しい時期だが

「高いが、これ以上の物件はない」、「高くてもいい。自分たちには価値ある物件だから」、「高いが、この街に住みたいと以前から願って来たのだから」――そう思えるなら、その選択も間違いとは言えないでしょう。

そうではなく、単に「よく売れている人気マンションだから、選んで間違いないような気がする」や「住んだことはないし、好きも嫌いもないが、良いマンションだと思うから」といった動機で選ぼうとしている自分に気付いたら、そのときは「価格検証」を再度行いましょう。

建築費の上昇がマンションの価格に転嫁され、急速に高くなっている昨今、高値と思っても今手を打たなければ益々マイホームが遠のく――このような強迫観念にさいなまれることがあるかもしれません。

難しい情勢にあるのは確かです。それゆえに、納得できる動機、納得できる理由が必須になるのではないかと思うのです。


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※「買ってよかった」を再確認したい方もどうぞ。物件サイトが閉鎖されている場合は、建築概要・住戸専有面積・階・向き・価格・管理費・修繕積立金などの情報をご提供いただきます。

※中古物件の場合は、物件の掲載WEBサイトのURLをご記入ください。

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