「5年も6年も待てないので高いけど買います」 の声多し

「5年も6年も待てないので高いけど買います」 の声多し

ブログテーマ:マンション業界出身者が業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。



マンション購入を考え始めた時期、言い換えればマイホーム取得の動機が発生した時期が市況の悪いときとぶつかってしまった。 現在マンション探しに奮闘中の人にとっては、このようなときなのかもしれません。

首都圏各地の販売中物件の評価レポートを作成していて感じることは、最近1年くらいに限ると、例外なく「高い」ということです。

レポートは客観的なものですが、ある意味で冷徹なものでもあります。相場を調べ、類似物件との条件比較も行いながら、高い物は高いと書きます。必要に応じて、どの程度の割高感があるかを根拠とともに示すようにしています。

さて、そのレポートを受け取った依頼者はどう受け止めているのでしょうか?

レポート受領のメールには、「高いのではないかという疑問が明らかになった」というフレーズの含まれたものが多数あります。これは、依頼者の多くが最近の価格上昇を実感していることを裏付けるものです。

現住所の近辺で販売される物件のチラシ広告などを継続的に見ていたり、モデルルームの見学に出かけたりする行動から、どんどん高くなっているという感想をご依頼時に添えて下さる人もいます。

「やはりそうか。1年前に決めておけばよかった。のんびりし過ぎた。残念」という受け止めが多いのです。


●マンション購入の個人事情

ところで、高いと知ったうえで、ご依頼者は評価物件を購入したのでしょうか? それとも、高いから見送ろうと決めたのでしょうか?

個人情報に係ることでもあるため、依頼者の全てから「買う・見送る」のご連絡を頂くわけではないのですが、6~7割は購入へ向かい、残りは別の物件に切り替えたりしているようです。

「当分の間、検討しないことにした」という声は届きません。あの人はその後どうされただろうかと気になっても、それで縁切りになってしまう人がある一方、忘れた頃に再び別の物件で評価依頼を下さる人もあります。


マンション購入を思い立つときには、何らかのきっかけがあるはずです。例えば、「賃貸マンションの契約更新に際し、更新料を払わなければならないことに気付き、そのとき買った方が得ではないかと考えたことがきっかけでした」というのがよく聞く例です。

若い層では、「結婚のために新居探しを始めたら親が資金援助するから買いなさいというので・・・」という例も最近は非常に目立つようです。

子供が大きくなって手狭さを感じていたとき、ポストに投函されたチラシのローンの返済例を見て「家賃より安いじゃないか」と思ったのが検討を開始するきっかけだったという人も多いと言います。

持ち家の人の中では、同じマンションの売り出し価格をチラシで知り、「結構高く売れるんだ。うちも〇〇〇万円くらいで売れるかも」と思ったことがきっかけだった人や、「このマンションを買いたい人がいます。お知らせ下さい」という仲介業者のチラシに触発されたという人もあります。

同じ社宅に住んでいた同僚がマイホームに転居したことで、「うちも考えようか」となった人もあると聞きます。社宅の解体計画のために転居を迫られて急きょ行動を開始したと言う例もたまに聞きます。


きっかけとも動機とも言えるものとしては、結婚、子供の誕生、転勤、子供の進学、子供の独立、定年といった人生の転機やライフステージの転機が挙げられます。

●買いたい時が買い得な時期でないことも

マイホーム購入者に聞いたアンケート調査の結果がよく公開されますが、調査の代表的な設問は「今が買い時と思った理由を教えて下さい」です。

回答は、「住宅ローンの金利が安いから」や「住宅減税が得だと思ったから」というのが一般的です。

以前なら「価格が上がりそうだから」という回答もあったのですが、今はなさそうです。

今、仮に購入を断念した理由を聞いたら、一番に「価格が上がってしまったから(予算が足りなくなったから)」が登場して来そうです。


購入環境は必ずしも良いとは言えなくなりつつあります。

買いたいときに価格も金利も高かったという記憶をお持ちの人も多いはずです。会社までもっと近い場所にマイホームを買いたかったが、予算が届かず仕方なくここを買ったという先輩も多数あるのです。

筆者も最初に購入したときの住宅ローン金利は住宅金融公庫で5.5%でしたし、銀行ローンと併用する必要もあって確か8%を超えていたと記憶しています。

次に購入したときは、元のマンションを高く売ることはできたものの、次の新築物件の価格は大きく跳ね上がっていたのです。しかし、買い替えの動機は我が家の事情で待ったなしでした。

このように、買いたいときの環境が絶好だとは限らないのです。


●値下がりして買いやすい時期はいつかを考えても仕方ない

歴史を振り返ると、マンション価格は上下動を繰り返して来ました。

突き詰めると、物の値段は需要と供給の関係で決まって来るもので、材料費が上がった、人件費が上がったなど供給者側の事情から値段を付けても、買い手の購買力がついて来なければ需要は減退し、売り手は値段を下げるほかないのです。

マンション価格もバブル経済崩壊後に大きく値下がりしましたが、2000年ごろに底を打ちました。その後、再び上昇、2010年にはまたまた値下がりに転じ、最近はこのブログで何度も書いて来たように2013年に急転、前年比8%も上がりました。2014年以降、今日も上昇トレンドに大きな変化はないのです。

では、今後の見通しはどうなのでしょうか? 多くの業界人が言うのは2020年までは下がることはないというものです。

とすれば、価格が低下し、買いやすいレベルになるのは早くても2020年以降となるのです。

そう聞けば、「そんなに待てない」と感じることでしょう。それぞれの購買動機から見て自然な想いです。


しかし、もっと早い時点で値下がりに転じることはないのでしょうか? 絶対ないとは言い切れないはずです。

結局、いつ買いやすい環境になるのでしょうか? 

価格が下がっても金利が同時に下がるとも言えませんし、住宅減税などの支援幅が狭くなっている可能性もあるのです。

このようなことを深く掘り下げて行くと、購買環境の変化を予測するのは簡単でないことに気付くことになります。としたら、あまり先行きを考え過ぎても仕方ないというのが結論です。

少し前(2015年2月15日)のブログで、「買いたい時が買い時」と書きましたが、5年も6年も待てない事情があるなら、高い物件でも買ってしまう選択は悪くないのです。

予算に余裕を残したいなら、思い切って発想を転換し、築年数の20年以上の中古を選択する道もあるのです。


「思い立ったが吉日」「善は急げ」の格言を思い出してみて下さい。


●高値掴みの危険とどう向き合うのか

しかし、そうは言っても高値掴みになってしまう懸念が強いのでは? このような疑問を感じた人もあることでしょう。

確かに今はその危険がありそうです。それゆえにリスクがより小さい物件を選ぶことが重要になって来るのです。

そうしたつもりでも、次の売却時に懸念していたようなことになったときはどうすればいいのでしょうか? 

その対策もあるのです。 答えはケースバイケースですし、長くなるので別の機会にしたいと思います。


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。


★三井健太のマンション相談室は、マンション購入のお悩みにお答えするサイトです。

★「無料の未公開情報」(※最新版は、2015年6月5日にアップ)や「マンションWEB講座」など、お役立ち情報も多数掲載されています。


💛大好評!! 「マンション価格の10年後を予測する」

将来の価格を当てるのは簡単なことではありませんが、三井健太のマンション相談室では、あなたの購入マンションの価値及び価格の妥当性を評価したうえで、将来価格をズバリ予測、根拠とともに精緻なレポートとして提供しています。

将来価格(リセールバリュー)を知っておきたい人はとても多く、そのニーズにお答えしようと始めた有料サービスですが、購入が得か損か、買い替えはうまく行くか、そんな疑問があれば一度お試し下さい。

無料の「物件評価サービス」のみのご依頼も従来通りに承っています。

お申込み・ご相談は上記URLからどうぞ。
スポンサーサイト

目立つ長谷工。その意味を考える

目立つ長谷工。その意味を考える

ブログテーマ:マンション業界出身者が業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。


最近の新築マンションの施工ゼネコンを見ていると、どこもかしこも長谷工コーポレーション。そんな印象が深まっています。 そう言えば、工事中マンションの25%くらいは同社が担当していると、どこかで宣伝していたのを思い出しました。

もの凄いシェアです。独占とは言えないまでも、考えられない数値です。過去にこんな寡占状況はなかったはずで、大多数のゼネコンは何をしているのでしょうか? まるでマンション業界を見限ったかのようです。

どうしてこんなことになったのでしょうか? 

ともあれ、今日は長谷工マンション急増の裏側を覗いてみようと思います。


●バス便・郊外マンションは長谷工だらけと予測していたが・・・

このブログで「バス便マンション・郊外マンションは長谷工だらけ?」と書いたことがありました。調べてみると、投稿したのは2012年11月25日のことなので、もう2年半になるのですが、筆者の予想を超える展開になっています。

理由は、建築費の高騰が廉価版(規格)マンションを増やすであろうとの予測に基づいていました。

その後も2度、長谷工関連の記事を書きましたが、いずれも長谷工の施工する建物の品質にかかる記事でしたが、今日は角度を変えてお話ししようと思います。


●長谷工の強みは土地情報とセットの受注にある

長谷工は、昔から用地情報を集める専門部隊を充実させ、売地情報とセットで工事を受注するという手法で業績を伸ばして来た特異なゼネコンです。

ほかのゼネコンも土地情報を収集していないわけではないのですが、長谷工ほど担当者も多くないので、情報数も少ないのです。

長谷工の場合は、不動産会社以上に多くの人員を配し、積極的に売り地を探して歩くといいます。 さらに大きな違いは、売地として表面化している土地だけでなく、近い将来、売地になりそうな予備軍情報を集めている点にあるようです。

つまり、誰も知らない売地情報を早くからキャッチし、持ち主(法人)へ食い込み、買収を狙うのです。

ときには、自社で一旦購入し、しかる後にマンションメーカー(デベロッパー)に転売すると言います。かつては、長谷工自身が子会社を設立して(長谷工都市開発やファミリーといった企業が存在していた)グループとしてマンション分譲事業に乗り出した時期もあったのですが、最近は止めています。

ときどき、共同事業主(売主)として長谷工も参画している例が見られますが、これは案件を持ち込んだ相手デベロッパーの都合によるらしく、基本は施工に特化している企業です。

さて、マンション工事にしろ、商業ビルやショッピングセンターなどのビル工事にしろ、建設業界の受注競争は常に激しく、見積り金額を安くして応札しなければ工事は取れないものです。

一時期は「談合」によって、順番に受注できるようにしていたこともありましたが、相次ぐ摘発で今はそれが困難になっています。

また、高度経済成長時代は国・地方自治体からの公共工事が次々に発注されたので、さほど熾烈(しれつ)な競争をしなくても業界全体で潤えたのですが、工事量が減少したため、仕事を取るのは至難の業になってしまいました。

安くすれば当然ながら利益の確保が困難になるので、各社各様の生き残り策を模索してきました。

一時期は「造注」と言い、請負体質ではダメだとばかりに自ら仕事を造り出して施工する道を選んだこともありました。

そのひとつが、自らマンション業者になって土地を買い、その工事もするという一石二鳥の戦略でしたが、餅は餅屋とでも言えばよいか、失敗をたくさん重ねて撤退の憂き目を見たゼネコンは少なくないのです。 長谷工コーポレーションもその一社です。

長谷工は、生き残り策に上述の「土地持ち込み・セット受注」という得意の戦略で今日に至っているのです。


●広がった提携企業

その昔、長谷工が土地情報を持ち込みつつ工事請負を伸ばすという戦略を取る中で、協力したマンションメーカーは多くありませんでした。

名鉄不動産、総合地所などは今も続いている提携先ですが、その昔は日商岩井(現・双日)、近鉄不動産、カネボウ不動産なども長谷工と深い取引があったと記憶しています。

長谷工の持ち込む土地情報には、そこに乗せる建物の計画図がラフながら添えられ、かつ収支計算書(工事見積もり額から広告費、販売経費、利益までを独自に試算)とともに提供するので、持ち込まれたデベロッパーは手間がかからず大助かりと歓迎したのです。

マンションの開発計画でデベロッパーが恐れるのは、計画段階と販売時期とでタイムラグがあるため、市況の悪化や最も金額の大きい建築コストが計画時から大きく変わってしまうことです。

市況は仕方ないとしても、建築費が土地買収時の見込みと建築許可が下りる段階で取った見積り額とでは99%異なってしまうという現実が悩みの種でしたから、工事費を予め約束してくれる長谷工コーポレーションは何より有り難い存在なのでした。

しかし、約束する工事費は、長谷工のプランであり、設備・仕様によるものですから、デベロッパーが細部においてこうしたい、ああしたいと言えば金額は加算されて行きます。

長谷工の提案するプランと持ち込み先デベロッパーの商品イメージのギャップが大きければ、詰まるところ販売価格は跳ね上がってしまいます。そのために、商品づくりに独自性やこだわりを持つデベロッパーは、長谷工案件を取り上げることはなかったのです。

ところが最近はすっかり様変わりしてしまいました。過去2~3年の提携先を調べてみると、かつては全く及びでなかった大手までが長谷工と組み(すべて土地持ち込み案件かどうかは定かではないのですが)、信じられないスペックで分譲中という例も散見されるのです。



●情けないデベロッパー

「長谷工コーポレーションに発注しているデベロッパーはどこだ」 こんな注目を筆者がし出したのは3年前でしたが、今では数えきれないほど多数にのぼっています。

野村不動産、住友不動産、三菱地所レジデンス、三井不動産レジデンシャル、東急不動産、大京などの大手も多数発注していますし、大成有楽不動産や清水総合開発、東レ建設などのゼネコン系も親会社でなく長谷工と提携しているのです。

ダイワハウス工業や積水ハウスなどの住宅メーカー、相鉄不動産、三交不動産、東急電鉄などの鉄道系、その他には伊藤忠都市開発、新日鉄興和不動産、ゴールドクレスト、コスモスイニシア、フージャーズコーポレーション、タカラレーベン、アートプランニング、サンケイビルなど、まだまだあります。


この状況をどう見るべきでしょうか? ひとつは、いかに土地の取得にデベロッパー各社が難儀しているかの姿を想像することができます。

しかし、「なかなか良い土地がない」という嘆き節は昔からのことで、今に始まったことではないのです。

バブル後、企業の「含み経営(土地の簿価と時価の差を資金調達その他に利用する経営)」が終焉し、企業・団体が構造転換を図る過程で放出した所有地(社宅・運動場・工場・倉庫など)を比較的容易に取得できた時期もありましたが、それらの放出が一巡してしまったのです。

それが用地取得難の背景にあるのは確かですが、含み経営の時代、すなわち持ったら手放さない法人が多かった時代にもマンション用地は取得して来られたのです。

マンション用地の情報は、個人の中古住宅のように公平に買い手に伝わる仕組みにはなっていません。それぞれの土地が任意の相手に極秘裏に売却されるか、信託銀行などを通じて指名した複数の買い手にによる競争入札で売り先が決まって行くのです。

従って、指名されないマンションデベロッパーは、いくら待ってもマンション開発に向く売地に出会うことはありません。そこで、様々なチャネルを使って売地を探すのですが、中心は日ごろから付き合っているブローカー(仲介業者)です。

彼らから毎日持ち込まれる多数の情報を机上で取捨し、候補物件は現地調査を行い、採算をはじき、可能なものについては「買付証明書」という名の「購入意思」を伝え、売主とネゴシエーションを行って売買契約へと至ります。

こうした一連の活動を通じて用地を買収して行くのですが、売り上げ確保に必要な土地が買えないというとき、長谷工コーポレーションが有力な土地情報を持って来てくれたら、将に渡りに船ということになります。

長谷工案件でない土地ももちろん取得するデベロッパー各社ですが、一番頭の痛い問題は、期待する金額で工事を請け負ってくれるゼネコンが見つからないことです。

それだけに、工事金額が半ば約束される長谷工案件は魅力的なのかもしれません。

しかし、マンションデベロッパーにとって土地は生命線です。それがあってこそ、商品開発・企画の実力を発揮できるのです。 そもそも土地がなければデベロッパーにはなれないのです。

長谷工がやたらと目立つ状況から見て、適地を取得する体制を再構築するなど、土地情報入手の強化策を改めて考えるべきべきではないか。そんなふうに思います。



●長谷工案件ももはや安値ではない

筆者が提供する「マンション評価サービス(無料)」で気付くことのひとつは、「最近の長谷工案件も安くないなあ」ということです。

大量受注により廉価な部材の大量仕入れを実現させ、規格型の設計とローコスト工法などによって建築費を安くすることができる長谷工案件も、決して安いとは言えない例がが増えて来たからです。

マンションに限らず、ビル建築は機械化が難しく多分に手作業なので、いわゆる建設労働者の人件費が工事費の中で高い比重を占めますが、重機運転士、とび職、鉄筋工、配管工、タイル職人、内装工などの専門職の人手不足が深刻になっています。

このため、彼らの日当がいずれも高騰していると伝え聞きます。 専門職はすべて下請け企業が抱える人員なので、長谷工といえども抑えきれないということなのでしょう。

土地を少しくらい高く買っても建築費の安さでカバーし、分譲価格を抑えることができたという長谷工の強みが発揮できなくなっているのです。

用地はデベロッパーが独自に取得し、設計と施工のみ長谷工に発注しているマンションもあるはずです。それがどの程度あるかは把握できませんが、「他のゼネコンより安いのは確かであるとしてもプランに魅力がないなら長谷工に発注するメリットは小さい。見直そう」という動きが今後は広まるかもしれない。 そんなことも思う近頃です。

それにしても、最近のマンション価格の上昇は異常です。


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。

★三井健太のマンション相談室は、マンション購入のお悩みにお答えするサイトです。

★「無料の未公開情報」(※最新版は、2015年6月5日にアップ)や「マンションWEB講座」など、お役立ち情報も多数掲載されています。


★新築も中古も物件検索はこちらが便利➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔http://mituikenta.web.fc2.com/index2.html

★判断に迷ったら 「マンション無料評価サービス」で解決!  お申込みはこちらから➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔http://mituikenta.web.fc2.com
💛溢れる情報で混乱を来たしそうなとき、物件の価値を筆者の冷徹で公平・客観的な観点からの評価コメントをお読みいただいた結果、「頭の中が整理できた、先入観や固定観念、誤解などが氷解した、悩みがすっきりした、前に進めそうだ等のお声」をたくさん頂いています。

テーマ : 住宅・不動産
ジャンル : ライフ

みんなで喜べる値上がり・喜べない値上がり

みんなで喜べる値上がり・喜べない値上がり

ブログテーマ:マンション業界出身者が業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。


持ち家の価値が上がることは喜ばしいことのはずですが、そうとも言えないケースがあるという話をしたいと思います。


●みんなで喜べそうな2011年・2012年購入者

最近の激しいマンションの値上がりに、筆者は暗然たる思いがして仕方ないのですが、新築マンションの価格に異常を感じ始めたのは2012年の後半からでした。

確信を持ったのは2013年に入ってからですが、2014年に入って間もなく、2013年1年間の統計数字を見たとき、その上昇率に唖然としたものです。前年比で8%も値上がりしたからです。

首都圏全体で見ると、坪単価(専有面積3.3㎡当たり価格)が2011年、2012年は@214万円、@213万円と安定していたのですが、2013年には@230万円と8%も跳ね上がったのです。

東京都区部は、2011年@268万円、2012年@264万円から2013年は@285万円に。前年比+8%。

他のエリア(東京市部、神奈川県、埼玉県、千葉県)は前年と大差ありません。つまり、首都圏の大幅な値上がりは東京23区の値上がりだったということです。

23区の供給シェアが大きいこと、単価も最も高いエリアであることから、影響が如実に表れた格好です。

ところが、2014年に入ると23区以外のエリアにも値上がりの波が来たのです。データを見ましょう。

東京市部の2013年は@191万円でしたが、2014年は@214万円に12%の急騰。同様に神奈川県が@189万円から@201万円に6%アップ、埼玉県が@169万円から@180万円に6.5%、千葉県も@157万円から@165万円に5%アップとなりました。

地域差がありますが、値上がり前の2011年~2013年にマンション購入を済ませた人は幸運でした。

この3年間で新築マンションは約13万5000戸が売買契約されたので、それだけの人・世帯が幸運だったと言えます。


●高値買いで、みんなが損する2015年?

2014年には東京23区も外周部も高値マンションばかりになってしまいました。そして2015年、新築マンションの価格は一段と値上がり色を強めています。

2009年~2013年の5年間の平均価格を相場と定義している筆者をあざ笑うかのように2014年、2015年の新築マンション相場は一段も二段も跳ね上がり、「新相場」「新・新相場」が形成されています。

同一エリアでA物件が@250万円だから、駅に近いB物件は@270万円でもおかしくないといった論理で売り出し価格が決められ、良心的と言えるような物件は見つけられなくなりつつあります。

ここで、少し脱線。マンション業界に与するわけではないのですが、上記の比較論によって売り手に大きな利益がもたらされているわけではないことを補足しておきます。

土地代と建築費の2大原価と販促費、利益を積み上げて得られる価格が従前の相場を超えてしまうので、販売が可能かどうかの拠り所として他社事例を持ち出しているに過ぎないのです。

言うまでもなく、土地を取得するときは販売価格を想定します。用地費と予想建築費をベースに採算が取れるかどうかを検討するのです。

ところが、土地取得から建築許可を取って着工に至るまでにはタイムラグがあります。大規模なもので2年から3年、小規模な物件でも半年から1年を要します。その間に市況が変化し、計画を見直す必要が生じることもしばしばです。

で詳しくは述べませんが、買った土地が10年も未開発のまま計画は凍結などということすらあるのです。

建築費が想定以上に高くなってしまい、ギリギリの利益で価格を設定したものの、「立地の割に高い」とか「設備・仕様が安っぽい」などと言われ、つまり他社比較論で「割高」と目されて売れ残ってしまい、処分策に値下げを強いられることも少なくありません。

デベロッパーにしてみると、マンション開発はリスクの高いビジネスということになります。

想定外の事態が生じて計画価格から大幅に下げて売り出すことになったなどという話は聞いたことがありません。そのようなことは万に一つもなく、良くて価格は計画通りか、計画を超える高値にならざるを得ないのが現実です。

最近3~4年は、想定していた以上に厳しい原価のアップ、すなわち建築費の高騰という現実に直面して難儀しているデベロッパーが多いようです。結果的にA物件が〇〇万円なら当B物件も〇〇万円で何とか行けるだろうと「他社比」理論を持ち出し、高値を承知で市場に登場しているというわけです。

かくして、2,015年のマンション購入者は誰もが「高値」を掴まされかかっていると言わざるを得ません。

こんなときに買ったら、何年か先に買い替えを目論んでも思惑が大きく外れて落胆することになるのでは? そんな心配が膨らみつつあるのです。



●高値で売り抜けることはできるか?

筆者が提供している「将来価格の予測」サービスでは様々な物件を扱っていますが、最近のレポートは「購入に妙味がない」という感想を添える例が増えています。

平たく言いましょう。「これなら賃貸マンションに住んでいた方がマシだった」という結論につながりそうな値下がり事例が増えつつあるのです。

中古マンションは、新築価格の動向と深く関連しています。 新築が値上がりする局面では中古も少し遅れて値が上がるもので、今はそのような時ですが、その逆も起こるわけです。

新築マンションの価格が、このまま上がり続けることはなく、どこかでピークに達し、値下がり局面に移行するときが来ます。

最近では2007年から2010年にかけて「値上がり」時期でしたが、その後2010年~2012年が「値下がり」時期でした。

売却が不運にも値下がり時期に遭遇してしまうと、思わぬ安値で手放す破目になる可能性があるのです。

値下がり時期に手放すとしても、その間の新築相場の上昇率が大きかったことにより、購入価格に〇〇〇万円もONして売ることができた人がある一方、高値掴みをしていたために売却額は購入額から〇〇〇万円も下がってしまったという人もあるわけです。

それで気付くのは、値下がり前に高く売り抜けるという方法です。新築の値上がりが続いている時期、もしくは高値安定の時期に思い切って売ってしまうということです。

しかし、自分で居住しているマンションを、このような投資家目線で処分を考えることは現実問題として可能でしょうか? 単身者ならいざ知らず、家族それぞれの生活を考えると、市況を考えて売却時期を探るというのはいかにも本末転倒のような気がします。


●高値で売れても次に買う物は一段と高いのである

よしんば売却が可能な環境にあったとしても、住み替え先はどうなるでしょう。我が家が高値で売れる市況にあるときは、買い替え先も同様に高値ではないのか。このような疑問が湧いてきます。

一般的に買い替えるときはランクアップを望みます。シニア層は子供の独立に伴い、ダウンサイジングということはあっても、立地条件を都心の便利な場所へと望めば、これもランクアップ買い替えと言えましょう。

さて、我が家が高値で売れて喜べたとしても、ランクアップの新居は、さらに高値であるはずです。ということは、高値で売れて頭金になる現金を多額に得ても、そのうえに貯金を崩して加えるか、住宅ローンを多額に組む必要が出て来るに違いありません。

家を買った効果で仕事も順調、職位が上がって所得も増え、それが可能という人も多いかもしれませんし、それでランクアップ買い替えが可能なら、それはそれで結構なことと思いますが、年齢を重ねているので、ローンが増えてしまうことには抵抗を感じる人もあることでしょう。

そのような場合は、まだ値上がりが及んでいないエリア、もしくは先に値下がりが始まったエリアの物件、または元々価格が安いエリアを選ぶという検討が必要になるのです。はたまた、しばらくの間は賃貸マンションに住んで機会を窺うという選択肢もないわけではありません。

かつて、筆者も東京の自宅が高く売れそうなときに、まだ値上がりがさほどでなく、かつ元々東京ほど高くない横浜への移住を考えたときがありました。

しかし、それは家族の反対意見(ほとんど子供の一言)により瞬間で挫折しました。結局、住み替え・買い替えは市況とは別のところで考えるべきなのだと思い知らされたのです。

自宅マンションを「底値で買い、天井で売る」などという計画は成立しにくいことなのでしょう。


●「我が家だけが高く売れる」そんな価値ある買い物を目指すのが王道

投資家のような考えが成り立たないのが自宅マンションという資産なのだとしたら、いつどのような時でも市況の影響を受けにくい買い物をしておくのが大事ということになります。

つまり、「住まいは手放すときのことも考えて」資産価値の視点を忘れないことが必須だということです。具体的には、マンションの価値を大きく左右するのは立地条件なので、建物価値もさることながら、何より優先するのは立地条件だと覚えておきましょう。

「立地条件の良し悪し」については、近いうちに整理して詳しくお話ししようと思います。


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。


★三井健太のマンション相談室は、マンション購入のお悩みにお答えするサイトです。

★「無料の未公開情報」(※最新版は、2015年6月5日にアップ)や「マンションWEB講座」など、お役立ち情報も多数掲載されています。


💛大好評!!  「マンション価格の10年後を予測する」

将来の価格を当てるのは簡単なことではありませんが、三井健太のマンション相談室では、あなたの購入マンションの価値及び価格の妥当性を評価したうえで、将来価格をズバリ予測、根拠とともに精緻なレポートとして提供しています。

将来価格(リセールバリュー)を知っておきたい人はとても多く、そのニーズにお答えしようと始めた有料サービスですが、購入が得か損か、買い替えはうまく行くか、そんな疑問があれば一度お試し下さい。

無料の「物件評価サービス」のみのご依頼も従来通りに承っています。

お申込み・ご相談は上記URLからどうぞ。


★新築も中古も物件検索はこちらが便利➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔http://mituikenta.web.fc2.com/index2.html

テーマ : 住宅・不動産
ジャンル : ライフ

「マンションと言えば中古」 の時代が来る?

「マンションと言えば中古」 の時代が来る?

ブログテーマ:マンションョン業界出身者が業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

たびたび書いて来たことですが、新築マンションの発売戸数が減っています。首都圏全体で見たとき、ピークの90,000戸台から昨年は40,000戸台とほぼ半減したのです。

理由や背景はともあれ、新築マンションの品数が少ないために買いたくても買えない状態が続いています。

新築を諦めて中古に切り替える人も増えていると考えられます。今後は、新築でなく中古も当たり前のように選択の対象に浮上する時代になるのでしょうか? 


●新築住宅はもう要らない?

欧米諸国の住宅取引は中古が大半で、新築中心の日本とは大きな隔たりがあるという話をお聞きになったことがあると思います。

中古取引が70~80%という欧米、新築取引が80%以上の日本(一戸建てを含む)という構図だそうで、よく住宅情報誌や新聞の特集記事などで取り上げられます。

ご承知のように、今は全国的に住宅が余っていて、空き家が大きな社会問題になろうとしています。

戦後の復興政策で始まった新築住宅の建設促進策は、質より量を追うものでした。やがて、欧米からの「ウサギ小屋批判」を受けて質的向上を図りましたが、相変わらずの新築住宅建設を促進するものでした。つまり、質も量もという政策に転換したのでした。

住宅建設は「持家促進策」でもありました。住宅建設促進税制という住宅関連の税金を特別措置法で軽減したり、所得税の軽減(ローン控除)を実施したりというものでした。

今はもうない「住宅金融公庫」の低利融資も長い間、住宅取得を応援する大きな武器であったのです。

しかし、家はもう建てなくても十分に数があるというだけでなく、質的な意味でも欧米に負けないレベル(主に一戸建ての広さのこと)になったと統計数字は語っています。

これからも住宅需要はなくなることはありませんが、その大半は転勤や就職・結婚等による人口移動によるものです。加えて老朽化による更新需要、地震対策による高強度住宅への転換需要などがあるからです。

これらを満たすため、新築住宅も一定数は建設が続けられて行くことでしょう。


●マンションの新たな需要

マンションに限定して考えてみましょう。

人口・世帯数が増えなければ住宅需要の絶対数は増えません。かつて「核家族化」という言葉が誕生した時代、子供が独立するたびに新たな家が必要になったので、子供二人の標準家庭は子供が成人し結婚すると二つの家が必要なこともありました。

最近はどうでしょうか。子供の数が少ないので新たな家も1軒で足ります。また結婚年齢も遅くなったり、結婚しない人も増えたりで、親と同居を続ける独身者も増えて、結局は新たに家を求める数が減ってしまったのです。


一方、新たな家に対する需要が増えたとき賃貸住宅への需要も高まったわけですが、そのために賃料もウナギのぼりに高くなりました。最近はどうでしょうか?

需要が減ったのだから賃料も安くなって当然と思いきや、最近は東京圏に限れば外国人居住者が老朽化した賃貸住宅の需要を担う形となり、賃料は高いまま安定しているようです。

それでも、戦後のひとときのような貸し手市場ではなく、借り手の争奪戦の色彩が強くなったようです。いかに高く貸せるか、そのための個性的な賃貸住宅づくりも盛んです。

単身者は一旦、賃貸住宅に住んでも、やがて分譲マンションを購入するのが最近の風潮で、男女問わずにマンション購入へ動くので、ますます賃貸住宅は需要が増えない傾向にあるとも言えます。

単身者が分譲マンションを買うという現象は、需要ボリュームを底上げする要因となります。シニア層からも同様の傾向が見られます。

かつて憧れだった庭付き一戸建てを手に入れたシニア層は、子供の独立に伴って一戸建てを持て余す傾向が高まったことから、マンションへの住み替えに動いているからです。

夢の一戸建ても、残念ながらバスを利用しなければならないとか、家族に最寄り駅まで送迎してもらわなければならない、または都心から1時間以上も電車に揺られる郊外にあるのが普通です。このため、夫婦二人で老後を楽しむには便利な立地のマンションが良いと、都心の利便性の高いマンションに買い替えようという新たな需要を生んだのです。

東京圏は全国的な傾向と異なり、地方からの人口流入が続いています。つまり、人口減少はどこの国の話なのかと疑いたくなりそうな傾向にあると言えます。

このように考えると、東京圏のマンション需要は根強く続いて行くようにも思います。

しかし、2050年までに東京の人口は現在の1300万人から1000万人に23%も減少するという推計を東京都がまとめて公表しています。首都圏全体でも大きな人口減に直面することになるのでしょうか。

詰まるところ、新たなマンション需要が期待できるといえどもプラスよりマイナスが大きいと言えそうです。


●新築志向が強い日本人

需要が減れば、家余り現象が顕著になって来ることでしょう。既存住宅の改修だけで十分に需要に応えられる理屈も成り立ちます。

マンションに限れば、利便性の高さで一戸建てからの住み替え需要をまかなう必要があるかもしれませんが、新築がまるで足りないということはもうないはずです。

しかし、日本人は何故か買い替えの人も初めてマイホームを求める人も、中古より新築を選ぶ傾向が強いと言われて来ました。

中古に売り物が多数あっても見向きもせず新築へ向かう人のです。

中古マンションに住む人が買い替えを考える場合でも、新築を目指すことが多いと言われます。

場所や広さに生活上の不都合が起こって買い替えるということなら、新築でなくてもいいわけですが、実際には設備の良さから新築のモデルルームを見て購買意欲を高めているという側面もあるとされます。

勿論、これからは築後40年、50年と古いマンションがどんどん増えて来るので、耐久性や耐震性への不安から新築需要はなくなりません。


●買い替えで発生する中古の売り物

中古から新築へ住み替えるとき、元のマンションを売らずに賃貸する人もありますが、売却する人が多数発生することになります。

新築マンションは数が少ないうえ、設備もデザインも斬新で人気ですが、価格は高くなる傾向にあります。

新築を購入できる人は、既にマンションを所有しており、その売却によって自己資金を多額に捻出できる中高年層などに限られて来るかもしれません。

一次取得者が選択できるのは新築に較べて価格の安い中古へ向かう流れが強まって来るのかもしれません。


●優良な中古マンションが増えて来る

一方、中古マンションも2000年以降に建てられた物件には、住宅性能評価書が付く比率が増えています。これは、いわば「鑑定書」が付いた品物なので安心感が強まり、中古取引の壁のひとつが解消されることになります。

住宅性能評価書が付けば、上級のものでなくても一定の品質が第三者により保証されていることから安心材料となるものです。これにより、中古取引が活発になる可能性があります。

また、性能面で上位の等級を狙った優良マンションも増えました。特に、耐久性や省エネ性で高い等級を持つ物件が増えてきたのです。 タワーマンションでは免震構造のマンションも都心中心に増加しています。

また、最近は所有者の管理意識が高まり、修繕積立金を増やして大規模な改修に努めるマンションも増えています。

さらに、最近はリノベーションと言われる新築と変わらないレベルに変身したリフォーム済みの中古も増えて来ます。数は少ないものの、個性的で一般的な新築マンションと比べても見劣りしない例が増えて来ました。

リノベーションの実例を見る機会が増えたことが、中古マンションへの期待を高めているとも言えそうです。

以上のような時代の変化を見ると、今後は新築にこだわらないで探す人が増えて来るに違いないと予測できそうです。


「マンション購入と言えば中古も当たり前」の時代が来るかもしれません。


・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。


★三井健太のマンション相談室は、マンション購入のお悩みにお答えするサイトです。

★「無料の未公開情報」(※最新版は、2015年6月5日にアップ)や「マンションWEB講座」など、お役立ち情報も多数掲載されています。


💛大好評!! 「マンション価格の10年後を予測する」

将来の価格を当てるのは簡単なことではありませんが、三井健太のマンション相談室では、あなたの購入マンションの価値及び価格の妥当性を評価したうえで、将来価格をズバリ予測、根拠とともに精緻なレポートとして提供しています。

将来価格(リセールバリュー)を知っておきたい人はとても多く、そのニーズにお答えしようと始めた有料サービスですが、購入が得か損か、買い替えはうまく行くか、そんな疑問があれば一度お試し下さい。

無料の「物件評価サービス」のみのご依頼も従来通りに承っています。

お申込み・ご相談は上記URLからどうぞ。


★新築も中古も物件検索はこちらが便利➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔http://mituikenta.web.fc2.com/index2.html

テーマ : 住宅・不動産
ジャンル : ライフ

強気に転じたマンション業者(2015年6月10日partⅡ)

強気に転じたマンション業者(2015年6月10日 partⅡ)

ブログテーマ:マンション業界出身者が業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています



2年前は「この価格が通用するかを探っているところです」、「建築費の上昇分を価格に転嫁したいが、これだけ高くなると厳しいことになるかも」などと語っていたデベロッパー各社ですが、最近はまるで態度豹変とも言うべき行動が目につきます。

 強気な価格を設定し、それでも反応が良いと、傲岸にも価格を吊り上げる業者も出て来ました。価格を上げて、それで売れるなら利潤追求が目的の民間事業者にとって当然の事業活動なのでしょう。 しかし、どこか不快さを感じます。

バブル経済期、地価が暴騰したことを受けて数多くの識者が声を揃えていたのが「土地は公共財だ」でした。 そして、土地取引にタガをはめるべく、一時は区域を定めて、100㎡以上の土地取引にまで届け出制(実質的な許可制)を導入したのです。

当然ながら、土地付きマンションも規制の対象となり、やがて地価上昇は終焉しました。バブル経済の終わりでもあったのです。 国土利用計画法という法律に基づく措置でした。

最近のマンション価格上昇は、地価の上昇もありますが、大半の原因が建築費の高騰によるものと言われます。従って、これを規制をしようとしても自由主義経済の下では有効な策はありません。

対策は「不買運動」しかないのです。しかし、現実にはこれも不可能なことです。最後は、買えなくなって断念する人が増え、売れ行きが悪化するのを待つしかないのかもしれません。

ところが、昨今は訪日する中国人の爆買いさながら、東京のマンションを外国人が多数訪れ高値で買うという現象まで発生しているということでは、当分収まりそうにありません。

ひとつのマンションに外国人向け価格表と日本人向け価格表、言い換えると外国人向け高値住戸と、それ以外の住戸が混在する裏価格表があるといった話がまことしやかに伝わって来ます(真偽のほどは不明)。

外国人投資家が、東京のマンションを狙うのは割安だからで、東京を100としたとき、香港は235、台北市165、上海市150、シンガポール145くらいと、いずれも東京より高いという点にあると言います。

新築だけでなく中古マンションも購入しているようで、双方合わせて5年前の20倍に取引件数が伸びていると言います。 2011年10月の75円から125円に大きく円安に振れたことも背景にあるようです。



都心のマンションに限られるものの、増益のチャンスが来たとばかりに価格を吊り上げるマンション業者が増えています。

首都圏全体から見れば少数の物件に限られる話かもしれませんが、日本人向け住戸も含めて強気の価格で売り出す事例は徐々に拡大している印象を受けます。

売れ行きが悪化、すなわち需要が離れて行けば、売り手はやがて買い手に媚を売ることになるのです。 つまり、様々な販促手段を講じてモデルルームへの呼び込みを図り、同時にディスカウント販売するようになります。

しかし、今のところ都心物件ではその気配は全く見られません。むしろ、強気の一部業者・一部物件に便乗したか、高値の物件が次々に出て来る始末です。 (そうでないことを信じますが)

「価格が上がるから買う。買うから上がる」という悪循環によってマンションバブルは起こったのです。直近の地価調査では、東京圏の地価は調査地点の9割で上昇した(4月1日時点。国土交通省調査)そうです。

こうした傾向はますますマンション価格の上昇を後押しするもので、これを含め、買い手の立場では歓迎できない情報ばかりの昨今です。

購入物件の選択に当たっては、ますます慎重さが求められましょう。


・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。

★三井健太のマンション相談室は、マンション購入のお悩みにお答えするサイトです。

★「無料の未公開情報」(※最新版は、2015年6月5日にアップ)や「マンションWEB講座」など、お役立ち情報も多数掲載されています。

★新築も中古も物件検索はこちらが便利➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔http://mituikenta.web.fc2.com/index2.html

テーマ : 住宅・不動産
ジャンル : ライフ

管理形態の「日勤」「通勤」など用語の曖昧さに注意! 2015年6月10日 partⅠ


中古マンションの個別物件サイトを覗くと、分かりにくい表示に気付きます。管理項目での、「日勤」と「通勤」です。

日勤とは、日中勤務のことですが、勤務時間が全く不明です。午前中だけの勤務でも、8:00~4:00勤務でも日勤です。

一方、「通勤」は、「住み込み」の対極にある言葉です。現状、ほとんどが「通勤」のはずです。

買い手が知るべき情報は、通勤だろうが住み込みだろうが、管理人としての勤務時間が週に何日で1日何時間かです。

中古マンションの売り出し情報はあまり整備されていないものが多く、「管理」という重要な項目においてさえ不確かな情報がまかり通っています。SUUMOやHOMESといったポータルサイトでしっかり確認をしてもらいたいと思うところです。

とまれ、「管理形態」に関する用語は、「自主管理」、「委託管理」から始まって、「常駐」や「日勤」、「24時間有人管理」、「24時間機械管理」、「通勤」、「住み込み」、「巡回」といったものがあります。

「マンションは管理を買え」や「管理を見て買え」などと、管理の重要性を言い表す格言があります。その割には、管理形態に関する曖昧な表示が野放し状態です。

理想は「24時間有人管理」、次が「8時間以上の日勤管理+24時間機械管理」で、歓迎できないのが「巡回管理」ですが、中古物件の表示には、「日勤」としながら、よく調べてみると、管理人は滞在しておらず、本当は「巡回管理」だったという例が少なくありません。

検討者は、管理人室を覗いたが誰もいないのでおかしいと思い、管理会社に確認したところ、清掃人が週3日通勤しているという回答だったことがあります。

マンション管理は、掃除が全てではないのです。管理人は、建物(共用部)の目視によるチェック、訪問者の出入りチェック、入居者のモラル(管理規約の順守の)チェックなど、ハードとソフト両面の番人という重要な役割を管理組合(所有者)から委託されているのです。

管理の良いマンションは、寿命が延びるだけでなく、売却時の価格に良い影響を与えるものです。買い手としては、単に管理費の安い・高いだけではなく、管理形態、なかんずく管理人の滞在時間にも注意を払い、正しい情報を把握するようにしたいものです

また、管理形態に関する表示に関して、所轄官庁の指導・通達、もしくは業界の自主規準制定を望みたいところです。


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。

★三井健太のマンション相談室は、マンション購入のお悩みにお答えするサイトです。

★「無料の未公開情報」(※最新版は、2015年6月5日にアップ)や「マンションWEB講座」など、お役立ち情報も多数掲載されています。

テーマ : 住宅・不動産
ジャンル : ライフ

FC2プロフ
最新記事
最新トラックバック
月別アーカイブ
カテゴリ
FC2カウンター
検索フォーム
QRコード
QR