久々に登場！「大型床下収納付き」マンション2012-05-15 Tue 20:42
ブログテーマ：元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月５と１０の日に投稿しています。
どんな業界でも競争の激化は画期的な新製品を生むものですが、昨今のマンション市場も新たな試みが目立ちます。主に防災関連、省エネ・創エネといった類が多いですが、特許がないのがマンションの企画で、どこかが採用すると直ちに追随する企業が後を絶たないのが業界の通弊です。 昔は珍しかったオートロックシステムやシャワートイレも、今では採用しない物件はまず見当たりません。最近では、窓の防犯センサーや断熱性の高い複層ガラス窓、冷めにくい保温浴槽、掃除がしやすいガラストップのガスコンロといったものも定番になっています。 初めは高い導入費も、普及が進めばメーカー出し価格も下がりますから、オプションとしてではなく標準品として装備するデベロッパーが更に増えて行きます。 現在当たり前になっている設備等に関しては、「三井健太のマンション相談室」でまとめたFreeBook「分譲マンション2012年 スタンダード仕様とアップグレード仕様」をご請求頂きご高覧いただくとして、今日紹介したいのは1階住戸のプランニングである「大型床下収納」の話です。 大型というのは体ごとすっぽり入るような大きさというほどの意味ですが、具体的には深さ1.3メートル（これ以上深くするのは建築規制が働くため。詳細は省略）、広さは約4.5畳というもので、ヴィークコート浜田山」という新発売マンションに導入されています。 間取りと断面図をご覧になりたい方は、ここclickで物件情報にアクセスできます。 ●床下収納は限られた住戸だけの稀少なもの ご承知のようにマンションの床下は、1階住戸を除いて下の階に他人の家がありますから、収納スペースを設けることは極めて困難です。しかし、稀に設置できるケースがあります。 それは下の階の天井が深い場合です。深いと言っても、せいぜい50センチ程度です。それ以上深く取ることはコスト面で困難だからです。採用する例はレア中のレアです。 最近、たまたま覗いたモデルルームで全階のキッチンに床下収納というプランに遭遇しましたが、見せてもらって失望しました。無理をしてつくったもので、何と缶詰・ビン詰が１段の高さで入る程度の深さ（約8センチ）しかなかったからです。まあ、ないよりはマシという程度のものでした。 やはり床下収納を設けられるのは、1階住戸に限られます。 ●売りにくい１階住戸 かつて、マンション不況の折に１階住戸は特に売りにくいことから、マンションメーカーは様々な工夫をしたものでした。 和室があれば掘り炬燵を設けたり、畳１枚を電動で持ち上げて収納スペースとしたり、オーディオルームなどとして使える地下室をつくったりしたものです。中には、核シェルターになる部屋をつくった例もありました。また、反対側の玄関を勝手口にし、庭側に表玄関を設けたタイプもありました。庭に離れの部屋を設けたユニークなプランもあったと記憶しています。 最近これらのアイディアはほとんど見られなくなっています。 そんな中でポピュラーになったのが、専用庭付き住戸や専用駐車場付き住戸などです。一方、定番になりかかって、その後消滅したのが、掘り炬燵と深さ1メートル余、広さ4.5畳余の大型床下収納でした。 １階住戸は何故売りづらいのでしょうか？以下のようなデメリットがあるためと考えられます。 1.寒い・・・１階住戸は断熱材を入れて対策しているのですが、サンドイッチ住戸（上下左右にお隣さんがある家）のような効果は出にくいのです。 2.防犯面の不安がある・・・防犯センサーを窓に取り付けてあるので、外部侵入があれば直ちに防犯ベルが鳴り響き、管理人や警備員が駆け付けるようになっていますが、それでも侵入されてからでは遅いかもしれません。 3.プライバシーの確保が難しい・・・垣根を設けていますが、人通りのある道に面しているような位置関係にある場合は、覗かれる心配があります。 4.日当たりが悪い・・・前方にアパートなどの既存の建物があるケースでは、接近度合いによって日照状態が悪くなるものがあります。 5.眺望がない・・・もう語るまでもなく、遠くを見渡すことができる１階住戸は傾斜地しかありません。 ●１階住戸の魅力 上述のように、１階住戸は稀少なものですが、稀少が価値あるものであるためには様々な特色を持たなければなりません。単に専用庭があるというだけでは魅力に乏しいのです。勿論、専用庭の広さ、使い勝手にもよりますが。 それだけデメリットの方が大きいということです。 よく元気な男の子がいる家庭の相談者から、具体的な物件で１階住戸の価値評価を依頼されますが、最近の物件はどれも微妙な内容ばかりです。 「価格の安さで勝負」みたいな企画ばかりが横行していると言ったらマンションメーカーから非難されるかもしれませんが、そんな印象を強く受けます。 １階住戸は、例えばプライバシーに難点がある代わりに住戸以上の大きな庭がつき、かつ大型床下収納がある、そのうえ上層階の価格よりグンと安いと来たら食指が動くことでしょう。 問題は、メリットの大きさです。デメリットを補ってお釣りが来るほどのメリットでなければ後悔につながります。つまり、将来の売却において、価格が期待を裏切ることが多いのです。安易に手を出さない方が良い――それが１階住戸の留意点です。 この判断は簡単ではないかもしれませんから、そのような物件を検討する際には是非ともご相談いただければと思います。 最後に、子供がうるさくて隣近所に迷惑をかけるかもしれないと心配しながら上層階を選んだ人も、我が子に対する教育のおかげで実際は静かにしてくれているという例もあることを付言しておきます。 ・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は三井健太のマンション相談室（http://mituikenta.web.fc2.com）までお気軽にどうぞ。「無料相談」と「マンションの無料評価サービス」があります。 ★★新築も中古も全国の物件検索はこちらが便利です➔ （http://mituikenta.web.fc2.com/index2.html） ●三井健太の著作「マンション購入の悩み・疑問、何でも解決事典」好評発売中！ブログ読者は40％オフ！こちらから  |
コンパクトマンションは将来高値で売却できるか？2012-05-10 Thu 21:23
ブログテーマ：元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月５と１０の日に投稿しています。 2000年頃から、都区内中心にコンパクトマンション（専有面積30�崑罅�50�崑罎離泪鵐轡腑鵑板蟲舛気譴襦砲龍ゝ襪�増えて来ました。毎年8,000戸前後（2003年が13,000戸だったが、これを除くと毎年5,000戸台〜8,000戸台）の新規供給があり、着実に単身者のニーズを獲得して来たと言われています。 ご承知のように、日本では初婚年齢が年々上昇し、また結婚しない男女も増えています。男女雇用均等法が誕生して以来、女性の総合職の道が開かれ、管理職に就く女性も増えました。相対的に高所得の女性が増えているのでしょう。 そうした女性の中からマンションを購入する人が増えて来たのです。もちろん、結婚しないのは男性側も同じですから、独身男性が購入する例も増えました。 特例措置で住宅資金に関する贈与税が大幅に軽減されたことで、親等から頭金の援助が受けやすくなったことも一因です。 ●購買動機 ところで、かつては少なかった独身者のマンション購入。その動機は、どのようなところにあるのでしょうか？ 男性と女性とでは若干異なりますが、「資産を持ちたい」や「老後の安心感を得たい」、「家賃が勿体ない」が土動機３本柱と言われています。 「資産を持ちたい」は、結局「老後の安心感」につながるので、動機は二つかもしれませんね。 ある人がこんなことを言っていました。「長い人生を共に歩む伴侶がない人は、代わりに心の拠り所としてマンションを持つのだ」と。 ●購買物件の傾向 東京圏でのことですが、購入する対象マンションは、結婚した場合を想定してファミリータイプの3LDKを選択する男性も少なくはないものの、一人暮らしに大きな家は要らないとコンパクトタイプを購入する男女独身者の方が多いようです。 特に女性のほうは結婚したら不要になるので、貸しやすさを考慮して便利な立地でコンパクトマンションを選択する傾向が強いと見られます。 実際にも、結婚を機に賃貸に出したり、売却したりという例がたくさんあります。 さて、売却する場合ですが、コンパクトマンションは高値で売れるのでしょうか？その点を検証してみましょう。 尚、結婚という動機に限らず、何年か経つと売却の希望が出て来ることもお伝えしておきますね。それは、もっと広いマンションに移りたい、地震が怖かったので「より安全なマンション」に住みたい、この二つが2011年の買い替え理由で目立ちました。 ●コンパクトマンションの中古価格 専有面積別の価格維持率という統計があります。これは、東京カンテイ社が提供しているデータの中に登場して来るものです。 およそ10年前に分譲された23区のマンションが中古として今いくらしているかを調べたもので、分譲時の価格を100としたときの現在価格を百分率で示しています。それを面積別に示したのが以下のデータです。 （注）このデータは、それぞれの年における市場全体の平均価格を比較したもので、特定物件の10年後価格を調査したものではありません。 30�嵬に�：68.1％／30�崑罅�82.8％／40�崑罅�98.7％／50�崑罅�101.0％／60�崑罅�98.2％／70�崑罅�96.5％／80�崑罅�98.0％／90�崑罅�100.4％／100�岼幣紂�104.9％ 10年を経た中古物件が、総じて今も高価格を維持していることを示していますが、その中にあって30�嵬に�、40�嵬に�の物件は水準が低いですね。しかし、40�屬鯆兇┐突茲襪箸曚槓�譲の価格と変わらない売値で売却ができていることになります。 （正確に言えば、この数字は売り出し価格なので、実際の取引価格はこれより5〜10％下となります） この数字から何を読み取りますか？ コンパクトマンションも、狭過ぎるのは不人気ということでしょうね。 ●東京圏はコンパクトマンションの需要が増える 中古マンションの価格は、需給関係によって決まる部分が大きいと考えられます。それはファミリーマンションであろうと、単身者用マンションであろうと同じです。では、コンパクトマンションの将来はどのような需給関係を形成するでしょうか？ 先ず需要ですが、東京都の推計人口予測では、今後、単身世帯と夫婦のみ世帯が増えるとあります。特に単身世帯は、2005年時点の約250万世帯から、20年後の2025年（今から13年後）には約290万世帯に大幅増となっています。 高齢化と人口減少が社会問題と言われる日本ですが、東京に関しては全く逆の動きになると見込まれています。このため、マンションの需要に関しても増加傾向を予測することに無理はないと言えます。特に単身者が増えると予想されているのです。 ここの単身世帯とは、高齢者も含むため、必ずしも全てがコンパクトマンションの購入予備群とは言えませんが、結婚しない若者の増加もあると予測していることから、大きな需要増加を予測することはできそうです。 ●供給量が増えて、中古市場にも多数流通するようになったら？ 一方、新規供給はどうでしょうか？新規供給とは、新築マンションの開発と中古流通量の増加の両面を見る必要がありますが、市場変化を嗅ぎ取っているマンション業界は新規供給を増やして行くに違いありません。 東京では超高層マンションの供給が主流になっており、下層階にはコンパクト住戸を配置する傾向が続くでしょう。 一方、まとまった大きさのある建設用地の取得に悩む業界各社は、100坪を切るような狭小敷地も拾い集め、そこにコンパクト住戸ばかりを商品化する傾向も続くと考えられます。 コンパクトマンションは、昼間いない住人を対象に販売するため、交通便さえよければ向きや環境などは二の次でよいと考える傾向が強いため、都心部の商業地のヘタのような用地を取得して開発することでしょう。 中古マンションの流通戸数も、これまでの新築供給が少なかったために売り出される中古も少ないと考えられます。そのことが高い中古相場を形成して来たのですが、今後は次第に状況が変わって来るでしょう。 新築の供給が増えて中古の買い手が新築に流れることが予想されること、新築が増えれば数年遅れで中古も出物が増える可能性が高くなると予測できます。 新築と中古の合計で供給が増えれば、価格は弱含みになることが考えられます。 ●これからは、よく吟味して選択しましょう 業界各社の動きを見ると、交通便さえよければ何でも良かったコンパクトマンションが、最近はファミリーマンション同様の差別化が研究され、工夫の足りないコンパクトマンションは販売が困難になっています。 特に付加価値を付けにくい小規模マンションは売れないのです。 タワーマンションの中に配されたコンパクトマンションは、建物全体が豪華で立派であるうえ、共用施設・設備が全く異なるため、付加価値は高く、比較にならないほど値打ちがあります。 そのような物件は、少々価格は高いかもしれませんが、将来の売却を考えるとお得なケースが多いものです。その逆に、購入時に安い物件を選択すると、そのツケが将来回って来ます。 今後は、利便性や価格、専有部分の内装や設備だけでなく、マンション全体のグレードや共用空間などにも目を向けて選ぶようにすることが肝心になるでしょう。 ・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は三井健太のマンション相談室（http://mituikenta.web.fc2.com）までお気軽にどうぞ。「無料相談」と「マンションの無料評価サービス」があります。 ★★新築も中古も全国の物件検索はこちらが便利です➔ （http://mituikenta.web.fc2.com/index2.html） ★★三井健太の著作「元、大京マンが明かす、ライオンズマンションの秘密」好評発売中！こちらから ＜概要＞ライオンズマンションというブランド／ライオンズマンションの品質は今／販売力を培った別荘地販売／投資家に売るのが得意／人海戦術と蟻ん子軍団／落ちこぼれは日常茶飯事・離職率90％のもの凄さ／競争原理をフル活用・25歳の課長・30歳の部長も珍しくなかった／創業者がめざしたもの・その錦の御旗／OB企業を多数輩出／すご腕の営業マンたち／朝駆け夜討ちは当たり前、未明の成約も／名実ともに日本一を目指して／バブル崩壊と創業社長の退任／弱くなった？販売力・ネット活用の販売に新境地／マンション選びと営業マンの関係を大京に学ぶ |
激安中古の一戸建てを楽しむという発想2012-05-05 Sat 21:00
ブログテーマ：元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月５と１０の日に投稿しています。
●中古一戸建ての評価 中古の一戸建てが築後20年を経過すると建物の評価がゼロになってしまうことをご存知でしょうか？まだ十分に住めそうな家でも、単に20年という経過年数を聞くだけでタダ同然になってしまうのです。 購入価格を土地と建物とに分解して、仮に50％ずつの比率だったとしたら、20年後は地価の上昇がない限り半値になってしまうことを意味します。 （関連記事は、先月20日のブログにあります。ご覧いただいていない方は一度お目をお通しください） これに対し、マンションの場合は20年過ぎても、物件によっては新築相場に迫る流通価格を形成している優良物件もあり、おしなべて一戸建てより評価は高いのです。 この差はどこから来るものでしょうか？ 中古一戸建ての評価が低い理由は、性能や価値が見えにくいこと、言い換えれば客観的な、あるいは市場の統一基準のような物差しが存在しないことに原因があります。 古い家に対しては、住んでから様々な不具合や故障が発見されるのではないかという不安が買い手側にあります。特に耐震性には大いなる懸念が残ります。ここを買い手に納得させる説明や物差しがないために購買をためらう結果となります。そのために買い手を探すのに時間がかかり、売りたい所有者は価格を下げざるを得なくなってしまうのです。 今後は、新築時の「住宅性能評価書」やリフォームの「履歴書」が備えられた中古住宅も増えて、少しずつ価値判断がしやすい環境が整って来るものと予想されますが、まだまだ時間はかかりそうで、築年数を拠り所に価値判断するしかない状態が続きそうです。 こうした事情から、建売住宅をこれから買おうと考えている人は、売却の時にとても不利になる恐れがあることを覚えておいた方がよさそうです。 このことは中古住宅を買おうとしている人から見ると、実際の価値より割安に購入できるの可能性が高いとも言えるわけです。 ●マンションの評価が高い理由は？ ダイヤモンドの鑑定書のような存在がないために、実際の価値とは関係なく築年数だけが物差しになり、年数に準じて価格が決まる傾向があるというのは、マンションも例外ではありませんが、一戸建てより頑丈そうに思われることや、比較データが揃っているという事情が大きく、価格がつけやすいという傾向があります。 そのマンションの新築分譲時の売主が何と言う業者かや、工事をどこのゼネコンが行なったかという情報が得られやすく、その結果として安心感につながっているためです。 加えて、マンションは同じ屋根の下に大勢の所有者がいて、特に問題なく日常生活を送っているという実態を確認することもできますから、そのことも建物に対する不安をある程度まで払拭してくれるのでしょう。 これらを背景として、マンションは一戸建てより価格が下がりにくいと考えられるのです。 ●中古の一戸建てを楽しむ 建物の欠陥や不具合がないようなら、上物（うわもの）がゼロの一戸建て、すなわち築後20年以上の家を買って楽しむという発想が生まれます。リフォームまたはリノベーション（※）しながら、それを楽しみながら住むのです。 （※先進の機能を持つ設備に交換するとか、間仕切りを大幅に変えるような、大掛かりなリフォームのこと。リノベーションRenovation:改革・刷新） 例えば、外壁のサイディングを交換する、キッチンを最新のシステムキッチンに交換する、 太陽光発電装置を取り付ける、住まいの顔に当たる玄関ドアを交換する、トイレを拡張して車椅子でも入れる大きさにするなどのほか、高齢になったら、1人になったとき近隣のお世話になるかもしれないので、非常用の警報装置をつけるのも一考です。万一のとき、ボタンさえ押せれば外を通りがかった人が駆けつけつけてくれるからです。 一戸建てはマンションと比べて手間がかかると言われます。大規模な修繕は、マンションなら管理組合が進めてくれますが、一戸建ては何から何まで自分で計画し実施しなければなりません。 しかし、それが魅力でもあります。手を加えることを楽しむという、発想の転換によります。日曜大工の教室に通って技術を学び、間仕切り壁を兼ねた収納家具や庭の花台などを製作したりする男性もいます。自分で修理したり色を変えてみたりするのが趣味だと語る人もいます。 うっかり中古を買うと、運悪く修繕費用が嵩んで高い買い物になったとぼやく人もいると聞きますが、趣味の一環で大工仕事をしたり、改造計画を図面に描いたりするのだとしたら、その費用は娯楽費であり、生きがいになって気にならない出費になるかもしれません。 ●中古の一戸建てを買うときの注意点 マンションを中古で購入するのも選択肢のひとつですが、一戸建てを実際価値以上に安く買えるのであれば、それも賢明な選択と言えます。 ただし、注意しなければならないことがあります。以下のような点が挙げられます。 �‖竸牟�化工事が必要になるかもしれない（「耐震診断書付き」はほとんどない） 一戸建てで最も心配なのが耐震性です。耐震性能が明示された物件は、まだ少ないのが実態です。大手ハウスメーカーが建てた家であれば心配は少ないですが、そうでない物が多いため、耐震強化工事が必要になるかもしれないと覚悟しなければならない場合があります。 ��地盤を確認し、液状化対策が不要なものを選ぶ（自治体のハザードマップのチェック） 建物がしっかりしていても、地盤が悪いと液状化被害を受ける場合があります。しかし、地盤強化を個人で実施するのは簡単ではありません。費用も半端ではありません。これだけは購入前に調査する必要があります。 ��ゲリラ豪雨に見舞われない地域かどうかの確認 想定外の集中豪雨に襲われて家が冠水するような事態は避けなければなりません。これは、自治体ごとに用意されたハザードマップを見れば分かります。 ※ ※ ※ ※ ※ ※ 新築に手が届かないから中古という消去法ではなく、生活を楽しむために中古住宅を手に入れるという選択肢があってもいいのではないか。ときどき、こんなふうに思います。 ・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は三井健太のマンション相談室（http://mituikenta.web.fc2.com）までお気軽にどうぞ。「無料相談」と「マンションの無料評価サービス」があります。 ★★新築も中古も全国の物件検索はこちらが便利です➔ （http://mituikenta.web.fc2.com/index2.html） ＜＜＜追伸＞＞＞ 「三井健太のマンション相談室」では、マンションの基礎知識を分かりやすく解説した「WEB講座」を公開しています。「地震関連の講座」、「マンションの遮音性」、「新築と中古マンションの対比」、「値上がりするマンションの選び方」など全部で現在63講座あり。お好きな講座・興味ある講座のみを拾い読みすることが可能です。是非ご利用ください。 最新講座は「NO.63完成済みマンションのメリット・デメリット」です。 ★★三井健太の著作「元、大京マンが明かす、ライオンズマンションの秘密」好評発売中！こちらから ＜概要＞ライオンズマンションというブランド／ライオンズマンションの品質は今／販売力を培った別荘地販売／投資家に売るのが得意／人海戦術と蟻ん子軍団／落ちこぼれは日常茶飯事・離職率90％のもの凄さ／競争原理をフル活用・25歳の課長・30歳の部長も珍しくなかった／創業者がめざしたもの・その錦の御旗／OB企業を多数輩出／すご腕の営業マンたち／朝駆け夜討ちは当たり前、未明の成約も／名実ともに日本一を目指して／バブル崩壊と創業社長の退任／弱くなった？販売力・ネット活用の販売に新境地／マンション選びと営業マンの関係を大京に学ぶ |
マイホームは経済的な損得で測るものではないが、こんな計算も成り立つ2012-04-30 Mon 11:25
ブログテーマ：元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月５と１０の日に投稿しています。
マイホームを持つメリットは、精神的満足感を得ることと、家賃と比較したら「低金利の恩恵」で買った方がトクだという経済的なものにもあることは言うまでもありません。 ここでは、経済的なメリットのみにスポットを当てて考えてみたいと思います。 ●家賃並みのローン返済で購入できるメリットって本当？ 1％を割り込むような低金利の住宅ローン（変動型）も普及している昨今、その返済金額の驚くべき低さは、家賃を払うより安いと感じる買い手も多いと言われます。 でも、本当にそうなのでしょうか？ マンションを持つと、賃貸ではありえない別の支出も発生します。購入したときかかる１回きりの不動産取得税と登記料、毎年かかる固定資産税、毎月かかる管理費と修繕積立金などです。 さらに、「どうせ買うなら広い部屋が欲しい」とばかりに賃貸の場合では選ばない広さを求めてしまうので、住宅ローンの金額も家賃並みとはいかない人が大多数です。勿論、頭金の入れる金額にもよるのですが。 こうした計算を細かくして行けば、実は賃貸住宅に入るより負担が重い場合が多いものです。 ●売却した時点で損得を計算してみる ともあれ、賃貸と購入を比較したとき、総住居費がほぼ同額に納まるような買い方は、理論的には可能です。 よく、新聞や雑誌に40年、50年という長期間住み続けた場合の条件で比較したシミュレーションが出ていますが、将来も大きな金利上昇がない場合においては、買った方が借りるよりトクという計算になっています。 ところが、10年前後で線を引いて計算してみると全く違った結果になるのです。何故10年かと言えば、マンションの買い替えのタイミング（最も多い時期）だからですが、これが20年でも同じ。40年以上も売却がないとするシミュレーションは現実的ではないのです。 ●10年先の買い替えシミュレーション では、ひとつ例を挙げてみましょう。4500万円で購入した70�屬離泪鵐轡腑鵑�10年先に4000万円で売却できたものとして計算してみます。 ＜住宅ローンを使わないで購入した場合＞ 10年間に支払ったお金＝購入額4500万円 ＋ 購入時の諸費用120万円 ＋ 管理費・修繕積立金120か月分250万円 ＋ 税金120万円＝4990万円・・・（A） 売却して戻るお金＝物件価格4000万円 ― 仲介手数料126万円＝3874万円・・・（B） （A）と（B）の差額＝1,116万円を120か月で割ることで毎月の平均住居費とみなすことができますから、その答え93,000円は70�屬猟詑潺泪鵐轡腑鵑硫板臓�165,000円と仮定）と比べると、半分強（56％）の負担で済むという結果となりました。 ＜頭金を500万円払い、ローンを4000万円組んだ場合＞ 10年間に支払ったお金＝毎月のローン返済額145,000の120か月分 ＋ 頭金500万円 ＋ 購入時の諸費用160万円 ＋ 管理費・修繕積立金120か月分250万円 ＋ 税金120万円 ― 住宅ローン控除（還付金）250万円＝2520万円・・・（C） 売却して戻るお金＝物件価格 ― 仲介手数料 ― ローン残債3300万円＝574万円・・・（D） （C）と（D）の差額＝1946万円。これを120か月で割ると、162,000円。ほぼ家賃並みの負担という計算結果となりました。 以上の計算は、住宅ローンを使って購入した場合に限ると、同等の賃貸マンションに住んだ場合と比較して、購入による10年間の費用負担額は賃貸とさほど変わらないということを表わします。しかし、前提条件を変えたら全く結果は変わってきます。 例えば、頭金をもっと少なくした場合や、売却額が約10％ダウンの4000万円ではなく20％ダウンの3600万円くらいだった場合などに数字を入れ替えるのです。 この場合は、賃貸の方が負担は少ないという結果になりますね。ということは、損得計算だけでマイホームを考えるなら、10年後の価格が10％ダウン程度に納まるような物件を選択しておかないと損になるわけです。金利を現状より高い設定にしたら、値上がりするマンションでないと損が発生するということになるかもしれません。 こんなふうに計算してしまうと、「購入は損だな」と感じてしまう人も多いことでしょう。しかし、原点に戻って「マイホームは経済的なメリットより精神的メリットが大きい」ことに着目すればいいのです。 （「マイホームは何のためか」を整理した資料を用意しております。ご希望の方は、三井健太のマンション相談室（http://mituikenta.web.fc2.com）からご請求下さい） ●問題は買い替え資金 話を元に戻します。 上記のシミュレーションでは、売却後の手取り資金（D）は574万円でしたが、仮に売却額がもう574万円低いという結果だったら、手元に残る資金はゼロということになります。購入時の頭金が少ない場合は、マイナスです。 そうなると、買い替え計画は頓挫するかもしれません。言い換えれば、新たに頭金を用意するとか、頭金ゼロの買い替え計画を検討することになるのです。 10年後の自分を想像したとき、所得が大幅に増える人は、預貯金も増え、かつ住宅ローンの返済額が増えても負担感はないかもしれませんが、このような楽観的な見通しが持てない人は別です。 悲観的に予想しておきたい人、言い換えれば堅実な設計をしたい人は、やはり最初の購入時に「売却価格が下がりにくい物件」を選んでおくこと、もしくは頭金を多額に入れておくことが肝心ということになります。 もっとも、買い替えの可能性が低い人は、売却見込み額がいくらになろうと関係ありませんね。でも、果たして最初のマンションに永住できるでしょうか？人生は計画通りに行かないものです。 東京圏では、10年経っても購入時の価格を30％も上回る売却額になる（つまり値上がりする）物件がある一方、半値に下がってしまう物件も現実にあるのです。どのような物件を選んだらよいかについては、「三井健太のマンション講座・物件選択の7大条件」」をご高覧いただくとして、買い替えをスムーズに進められる物件を選ばれるようお勧めします。 尚、売却額が想定以上に低いときは、売却を諦めて我が家を賃貸に出し、再び賃貸マンション暮らしに戻るという道もあることを付言しておきます。 ・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は三井健太のマンション相談室（http://mituikenta.web.fc2.com）までお気軽にどうぞ。「無料相談」と「マンションの無料評価サービス」があります。 ★★新築も中古も全国の物件検索はこちらが便利です➔ （http://mituikenta.web.fc2.com/index2.html） ★無料プレゼント！！新刊書籍「マンションのダメ間取りと名作間取り 特選50」 三井健太監修の「マンションのダメ間取りと名作間取り 特選50」が完成。本書（電子書籍）は、購入予定者がマンションの間取りの実態（欠点）を知って頂くとともに、様々な制約の中で工夫を凝らして実現させたディベロッパー各社の秀逸なプラン・名作間取りに触れて頂きながら、目を肥やして頂くことを狙いに編集したものです。 そこで得られた知識は、良い間取りを見極める目を養うとともに、カスタムビルドの間取りを自らつくるときに大いに役立つことでしょう。少なくとも、住んでから「ダメ間取り」に気付いて後悔しないための一助ともなるはずです。 お申込みは「三井健太の相談室http://mituikenta.web.fc2.com」からどうぞ |
地震予測報道にナーバスで取り越し苦労の感あり2012-04-25 Wed 04:32
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●衝撃の地震予測が危機感を煽る 2012年4月18日、東京都は首都圏直下で起きるとされる「東京湾北部地震（国の中央防災会議が想定したもの。震度６強から７）」による「被害想定」を発表しました。それによれば、建物火災18万余、死者9700人、帰宅困難者517万人などとなっています。 その細部を覗くと、火災に関しては、木造密集地の多い東京東部エリアだけではなく、住宅地の道路が狭く迷路のようになっている世田谷区なども被害が大きいと公表、区民に衝撃を与えました。 昨年の3.11大震災以降、各種機関が「近い将来発生するであろう巨大地震と被害予測データ」などを相次いで発表しています。 東海地震、東南海地震、南海地震が連動して起こる「３連動地震」どころか「４連動」「５連動」の地震が起こる可能性もあるという報道もありました。 どれも、これまでの予測を大きく上回るものばかりです。研究機関が想定する地震の規模、津波の高さなどを聞いて恐怖を覚えた人も多いことでしょう。おまけに、巨大地震が富士山の噴火を誘発する恐れがあるなどという報道もあり、この世の終わりかという声まで聞こえて来ました。将に「危機感を煽る脅し」のようです。 3.11東北太平洋大地震（東日本大震災）が想定を超える津波被害をもたらしたことから、見直しに当たっては慎重になっている部分もあるでしょうし、地震研究の新たな発見などもあって数値を変更せざるを得なかった面もあるようですが、「大変な災害が近く日本を襲う」というイメージで伝わった人も多いのではないでしょうか？ ◆地盤の強弱はまだら模様で、道路1本隔てただけで建物の揺れ方が異なり、被害状況も変わる ◆地震予知はできないとする専門家も多い ◆どこなら安全かと言われても、日本はどこも絶対安全という場所はない。長周期地震動は遠く離れた場所まで伝わる ◆たとえ自宅が安全でも、外出先には危険な場所がたくさんある ◆阪神大震災のとき、死亡者の87％は建物倒壊による圧死だった。住むなら倒壊しないマンションが一戸建てより優れている ◆耐震性を強化した一戸建てなら、エレベーターが停止したときのマンションに比べて安全 ◆建物が耐震性に優れていても、一戸建ては液状化が起これば傾くから、マンションと同じように杭を打つ必要があり、コストがかかる ◆マンションは耐震性に優れているとはいえ、免震構造以外の揺れは上階ほど大きく、家具の転倒や家財の飛散で怪我をする危険もある。下手をするとタンスで圧死などという事態も懸念される 上記のような解説を含めて、各種予想がテレビと新聞、週刊誌などで頻繁に、かつ大々的に取り上げられています。それが原因で、多くの国民が過度にナーバスになり、かつ取り越し苦労をする人を多数生み出している。そんな印象を私は強く持ちます。 あまりにもネガティブキャンペーンを繰り返されると、必要以上の恐怖にさいなまれ、活動が鈍ります（外出が怖いなど）。飛躍しますが、その結果が景気へ悪影響。そんな気がするのです。 転ばぬ先の杖という格言を持ち出すまでもなく、事が起きてから慌てても遅いのですから、対策を講じておくことは大切です。耐震性の劣る家に住まう人は、その強化に手を打つことも大事でしょう。賃貸住宅に住んでいる人は、安全な家を探して住み替えることも急いだ方がよいのかもしれません。 また、外出の際に地震に遭遇したとき、家族との連絡・安否確認の方法なども決めておく必要があるでしょう。 避難所の位置確認、非常持ち出し袋、家具転倒防止、その他いろいろ対策はあるようです。 ●天災は忘れた頃にやって来る 向こう30年の間に確率80％で巨大地震がやって来るという予測は、今日来てもおかしくないという話です。しかし、今日も来ませんでした。そのうちにマスコミの扱いも下火になり、小型地震が発生するたびに思い出すとしても、大きな被害がない限り次第に「またか」と慣れっこになって、防災意識も薄らいで行くはずです。そして、人々が忘れた頃、再び天災がやってくるのです。 つまり、非難を恐れず言えば、痛みを忘れないのは犠牲になった被災地と被害に遭った人、犠牲になったの家族だけになったりするのが人間の悲しい習性です。 被害が少なかった東京圏の人たちは、そう遠くない将来、すっかり忘れ去ることになるかもしれません。我が家の耐震性に問題がなくても、外出先で歩行中に壊れたガラスや外れた看板が落ちてきて怪我をするかもしれませんし、出張中に最も被害の大きい都市に居て被災するかもしれません。また、都区内の勤務先から帰宅できない事態に遭遇するかもしれません。 ――こんなことを考えると、結論は「自分ができる範囲のことは対策しておこう。あとは運次第」と腹を固めるしかないのではないかと思うのです。 いずれにしても、防災対策は個人個人が行なうものばかりでは足りません。国、地方自治体、公共交通機関、企業など、全国民がこぞって実行に踏み切ることが必須です。そして、今その方向に日本は動いています。 ●楽観的に行こう！ 3.11地震やその前の巨大地震で犠牲になった人たちは、残った私たちのために「いしずえ」となってくれたのです。そのことを思うとき、多くの国民、関係団体等は防災努力を続けることが必須です。そうして、未来の大災害においては、被害を最小限に留めること。それが残された者の義務かもしれません。 日本人は窮地に立ったときの団結力や、良い意味の横並び意識、適応力といったことに優れる国民です。そのことは歴史が証明しています。世界が認める強い国民です。 また、日本は「国土が狭い」とか「資源がない」、「地震が多い」といったネガティブな一面がある一方、その中で「日本人の知恵」を作り上げ、長く生き続けて来たのです。 こうしたことに思いをいたすとき、私なぞはとても楽観的な気分になれるのです。 だからでしょうか、個人的には、52年前のチリ地震津波のとき宮城に住んでいて被害に遭ったこと、阪神大震災のとき出張で関西にいた経験、今回の3.11で弟妹たちが被害に遭ったという現実などが心に深く刻まれているのに、私は未だに目立った対策をしていません。もしかすると、こうした経験・体験をして来たからこそなのかもしれませんが・・・ ・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は三井健太のマンション相談室（http://mituikenta.web.fc2.com）までお気軽にどうぞ。「無料相談」と「マンションの無料評価サービス」があります。 |
