元、大京マンが教える失敗しないマンション選び

住宅購入をお考えのあなたに、業界の裏側を知り尽くした者の目線で

家は玄関が命。間取りは玄関にこだわりたい

★家は玄関が命。間取りは玄関にこだわりたい

ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています

この記事はデベロッパーへ届きますようにと願いながら書いています。

建築費の高騰が続いているため、マンションの設計・企画に悪い影響を与え、とても残念な建物を生み出しているからです。

その最たるものが「住戸の玄関」部分です。以下は、そばにチラシやパンフレットがあれば、その図面を横に置きながら読んで頂くと良いかもしれません。


●アルコーブ・ポーチが貧弱な玄関

アルコーブとは、語源は「窪んだ小部屋」という意味で、壁の一部に窪みを設け、そこが寝台のようになっているものを指すらしいのですが、誰が最初に良い始めたか、マンションの玄関を廊下側から見て窪ませた部分に使い始めた言葉です。

古いマンションや木造アパートを思い浮かべてみましょう。 廊下に立って斜め方向に玄関を眺めると、壁と玄関ドアに凹凸はなく、のっぺりしています。同じ形、同じデザインの扉がずらりと並んでいますね。

この部分に「門構え」の要素を持ち込んだのがアルコーブでした。アルコーブは、扉を開けた瞬間に走って来た子供との衝突を防ぐという目的で、扉が廊下へはみ出さないようにすることが採用の動機だったという説もあります。

どちらにせよ、アルコーブは分譲マンションの玄関の定番となりましたが、最近それをなくしてしまったプランが散見されるようになりました。

廊下にPS・MB(パイプシャフト・メーターボックス)を飛び出す形にした設計のマンションがあります。

これはコンクリートの壁面に金属のボックスを張り付けたような恰好になっているので、玄関にアルコーブを設けなくてもPS・MBの面から見ると玄関は窪んだ位置にあるわけですから、のっぺりした玄関にはなりません。

しかし、このケースは玄関も両隣の個室の窓面も同じ面にあり、玄関前だけが窪んでいるわけではありません。しかも、PS・MBの飛び出し寸法は500ミリ程度に過ぎません。

玄関を「門構え」とする発想としては貧相と言わざるを得ません。

ところでポーチとは何でしょうか? 辞書によれば、「本来は門・入り口・通路などの意味だが、建物の本屋根とは別の庇を持ち、壁から突き出た建物の入り口」を指します。

従って、アルコーブとは少しニュアンスが異なり、マンションのパンフレットなどでは角住戸の門扉が付いた玄関前の専用通路部分を指して使っています。

ポーチをアルコーブと混同させている例もありますが、本稿では無視して以後はアルコーブに用語統一して使います。


●アルコーブを止めた理由

木造アパートやコストを抑えて建築した賃貸マンションに住んでいると、のっぺり玄関に慣れているのか、分譲マンションでも抵抗がないのか、気付かない買い手が多いのか、多分後者なのでしょう。

未完成マンションのモデルルームを見学したときは、横に隣接がずらりと並ぶ光景にはなっていないので、殆どの人が見落してしまうはずです。

室内設備に目を奪われるからですし、間取り図面を見てもそこに注目する人は少ないのです。

何故アルコーブを止めてしまったのでしょうか?お気付きと思いますが、コストダウンが狙いなのです。

建築物は、形状が複雑なほど、言い換えると凹凸が多いほど表面積が増えてコンクリートの量も手間も増え、コストが高くなります。シンプルにすれば安くなるのです。実は、PS・MBを金属のボックスにして張り付ける設計も同じ趣旨です。

アルコーブを止めてしまうことのコストダウン効果はいくらでもないという反論もあるでしょうが、建築費高騰の折り、これもあれもと積み重ねてコストを下げて行くほかないのです。

バルコニーの水栓やスロップシンク(靴洗い流し)を止める、部分的にタイル貼りを吹き付けに変更する、エレベーターを1基減らす、機械式駐車場の台数を減らすといったことがよく見られる策です。

アルコーブがないマンションは、コストダウンに徹底的に取り組んだ最後の砦なのかもしれません。つまり、そのようなマンションは、見えないところで仕様を落としている可能性が高いことを教えてくれていると思った方がよさそうに思うのです。


飛躍してしまいますが、室内設備が有料オプションだらけなどというマンションも突き詰めるとコストを抑えるための苦肉の策の末だったのでしょう。

実装したいところを、エアコン20万円、食器洗浄乾燥機は15万円、床暖房50万円、洗濯機の上部棚が5万円、洗面所の鏡の曇り止め加工2万円などと有料にしている例がよく見られます。これだけでも、合計で100万円は価格を下げることができます。

勿論、根本的な部分でのコストダウンの方法は別にありますが、その話は別の機会にしたいと思います。


●玄関は住まいの顔だ

アルコーブ付きの玄関は言い換えると凹の字型の玄関ですが、扉を開けた内部は凸型が望ましい形状です。凸型とは?

玄関の踏み込み(靴脱ぎ部分。たたきとも言う)の幅は、中級マンションではワイドが1000ミリ(1メートル)~1400ミリです。そこから奥行き400~450ミリの靴箱を隣の個室に窪ませる形で設けてあります。

中にはシューズインクローク(靴のまま入る物入れの意)という名の大型収納が人気なので、その形もありますが・・・

さて、ここからが問題です。玄関を入ったらホールがあるというのが家の形です。その先は廊下で、廊下を通って居間や個室へ向かいます。

このホールのないマンションが多いのです。これは最近のコストダウン志向とは無関係な話ですが、間取りへの取り組みにおいて残念なマンションが多いので加えてお話しします。

ホールがなく、いきなり廊下、言換えると廊下とホールの区別のないマンション、幅が1000ミリで、ストレートに居間につながる形ですね。ホールらしさのない「ずん胴」形です。

ドアの外も内も、玄関は住まいの顔ですから、門構えはそれなりに必要です。このようなことを書くと、「そんなのは単なる見栄だ」と反論する向きもあるようですが、自分はそれで良いとしても売却するときの新しい買い手は門構えを大いに気にする人かもしれません。

まあ、普通の感覚の人なら顔は立派な方がよいに決まっています。

住まいは間取りの良し悪しだけで決めるわけではないものの、「より優れた間取り」を望まない買い手はないのですから、デベロッパーには一層の企業努力を望みたいところです。


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改めて問う。マイホームの値打ちはどこに?

★改めて問う。マイホームの値打ちはどこに?

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今日は、マイホームを持つ目的、意義を改めて問い直してみようと思います。

たまたまかもしれませんが、最近「一人になったら家を売却して老人ホームに行くつもり。そのとき高く売れるマンションを買いたいが、この物件はどうか」というタイプのご相談が続きました。

その中から、「マンション買って損をするくらいなら、このまま賃貸でもいいかと思わないでもない」というニュアンスの声を聞くからです。


確かに、借家暮らしなら利益も資産も得られない代わりにマイナスもないわけですが、分譲マンションを買ってしまうと多額の売却損を被る可能性は残りますね。

しかし、そのリスクを取っても得られるメリットがあるのがマイホームのはずです。そう思う人が多いからこそ、マンションはよく売れるのです。


●購入と賃貸、どちらが得?

マンション購入と賃貸マンション住まい、どちらが得かの比較はよく見かけます。住宅情報誌や一般週刊誌の特集記事では、毎月の支払額を30年~50年に亘って細かに試算して答えを導こうとしています。

しかし、その方法を仔細に眺めてみると、いくつもの前提条件が設定されており、そこが途中で変われば、試算結果も全く別のものとなることが明白なのです。

例えば住宅ローンの金利ですし、家賃の変動もそうです。

ずっと同じ家に住み続けるというのは現実的ではありませんから、売却による損得の変動も本来なら計算にいれなければなりません。

長く住むとしたらリフォーム費用もかかって来ます。賃貸の場合では、新たな礼金・手数料といった費用と更新料なども必要です。

これらは全て不確定要素です。それを試算に正確に反映するというのは不可能なことです。

しかし、購入か賃貸かを経済的な側面から損得を判定すると、答えは簡単に出せる方法、というより考え方があるのです。

大都市圏のマンションにに限ることですが、購入に軍配があがるのです。その理由はこうです。

現金購入でなく住宅ローンを利用した購入でも、返済を終了したときには僅かにせよ資産が残ります。その金額が5千万円になったか、1000万円にしかならなかったかの差はあるものの、何がしかの資産(財産)が残るのです。

これは、賃貸マンション住まいの人には絶対に得られないものです。ボロボロの借家にただ同然の家賃で長く住み、その間に巨額の貯蓄をすることに成功したという人がいるでしょうか? 

もし、そのような人がいれば、借家住まいも資産を残せるという反論にはなるでしょうが、現実的な話ではありません。

賃貸暮らしは家主の資産形成に貢献できることはあっても、自分の資産をつくることには雀の涙ほども貢献しないのです。


●マイホーム購入のメリットとは?

上記以外のマイホーム購入のメリットはどこにあると言えるでしょうか?

それは、持ち家であることの誇り、逆に見れば周囲の賞賛、そして何より家主の許可なく自由にインテリアを楽しみ、最新の設備・機能による便利な暮らしを満喫できる「精神的な利益」、そして老後に家賃がいらない家に住めるという安心感などです。

例え漠としていても、このように思う人が多いからこそ建売住宅もマンションも毎年、毎年大量に売れて来たのです。そして今も購入したい人が引きも切らないのではないでしょうか?

もう少し詳しく見て行きましょう。

借家では釘1本打てない窮屈さ・・・賃貸マンションではご承知のように室内を勝手に改造することはできません。壁紙を変えたり棚を付けたりすること、或いは地震対策にと大型家具を壁に固定するなどの行為は家主の承諾が必要です。

その点、マイホームは誰にも気兼ねせず(工事の騒音があれば近隣挨拶が必須なのは常識ですが)自分の好みで改造も更新もできるのです。

老後の安心感が得られる・・・東京のような大都市では将にバカ高い家賃を払わなければ快適な住まいで暮らすということが困難です。「それが一生続くなんて」と考えると、やはり勿体ないと思うものです。

家賃の高さは、高齢になったとき、つまりリタイア以降の負担に不安を覚える元となっています。

定年延長が一般化し、65歳を超えても働く人が増えているようですし、自分もできるだけ長く働きたいと考える若者も多い時代にあるとはいえ、一方で希望の仕事に就けるかどうかは不透明です。

定年後の人生も長い時代ですから、果たして家賃を払い続けて行けるだろうか?そんな疑問・不安がもたげて来て当然です。

そこで、負担感の少ない(つまり住宅ローンは早めに終わらせて)マイホームを手に入れておきたいと考えるに至るわけです。


一国一城の主になった。男子一生の仕事を成し遂げた・・・男性の中には、このような思いでマイホームを購入する人もあるでしょう。 

人間の欲望の中には、尊敬願望というのがあります。 周囲の賞賛を浴び、羨望の目で見られたいという心理と言い換えてもいいでしょう。 

「若いのに大したものだ」と言われ、職場の同僚や上司など、周囲から一目置かれる存在になることも期待できます。

家族からも尊敬される父親になれるはずです。

その結果、自信がみなぎり、仕事がうまくできるようになったり、責任ある仕事を任されたりする可能性が高まることでしょう。

広くて設備の良い住宅・・・古いアパートに入れば、大抵はトイレに暖房便座も温水洗浄も付いていません。ビルトイン型の食器洗浄乾燥機もないのが普通です。ミストサウナ付きの浴室も三面鏡のある洗面室も賃貸マンションではないのが普通です。

共用玄関にモニター付きのインターホンはないし、当然ロックかかっていません。自動ドアでもありません。

分譲マンションなら、これらがほぼ100%、物件によってはディスポーザーも付きのキッチンを手に入れることだってできるのです。

分譲マンションの賃貸住戸を借りれば同じ快適な住まいで暮らせるではないかという反論もあるでしょうが、その代価はとても高いものになるはずです。

生命保険付きなので家族に無借金の家を残してあげられる・・・住宅ローンを利用している場合でも、自分に万一のことがあったとき、その返済に家族が肩代わりを迫られることがありません。

住宅ローンには例外もありますが、原則として生命保険がセットされていて保険料は金融機関が支払うシステムになっているからです。

ローンの残債が2000万円のときは2000万円が、1000万円に減っていれば1000万円が直ちに保険金として支払われ、金融機関に自動的に回る仕組みです。

これで、遺族は安心です。ローンも家賃も負担がかからないのですから。

資産形成が図れる・・・先に述べたようにマイホームは金額の大小はあっても何がしかの資産を残してくれるのです。

マイホームを処分して現金化し、それで老人ホームの入居金にするとか、都心のマンションを高く売って田舎の安い家に住み替えるとかが可能です。

田舎には行きたくないとしても、都心から少し離れた場所に、それも都心へ出るのに便利な街などで、小さな家に住み替えるという選択肢もあるはずです。

この転居によって、手元にいくばくかの現金が残れば、それをアクティブな老後の生活の足しにすることができます。

資産価値の高いマンションを選択し、頑張ってローンを完済すれば、こうした恩典を授かるというわけです。


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如何でしたか? 分かり切ったことだと非難される記事だったかもしれませんが、漠然としていた部分が整理できたり、今まで気づかなかった項目はなかったでしょうか?

いつものことですが、読者諸氏のマンション購入に少しでもお役に立ちたいという思いで書いて来ましたが・・・


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。


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管理費滞納マンションを買うとき

★管理費滞納マンションを買うとき

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購入しようとしている中古マンションの所有者が、運悪く管理費を滞納していると分かったとき、買い手にとって不安なのは滞納管理費の清算がスムーズに行くかという点です。

競売で競り落とした中古マンション、一般の市場で買った中古マンション、どちらの場合でも、全所有者が管理費を多額に滞納していた場合、新たな所有者は管理費を「特定承継人」として支払う義務を負うことになるのです。


●中古マンション購入時の重要事項説明義務 「管理費等の滞納」

管理費等に滞納がありながら売買された場合、区分所有法上は新たな買主に対しても滞納金を請求できるので、譲受人が滞納金の存在を知らないと、トラブルの原因になります。

トラブルの未然防止のため宅建業法上では宅建業者に対し、購入しようとする者に対して事前に行う説明のための書面(重要事項説明書)に管理費等の滞納額の告知を義務付けています。

管理費等の滞納額についての重要事項説明の是非に関しては、法に明記してあるわけではないため異論もあるのだそうですが、法の解釈の問題と捉え、業界標準は「説明を義務化」しているのです。


中古マンション取引に関してご相談を受ける機会のある筆者は、「重要事項説明書」を拝見することがよくありますが、書面のうち「管理費等に関する重要事項」について覗いてみると、管理会社からの報告書という書面に、管理費や修繕積立金のほか、滞納額と滞納期間が全体の合計金額で明記されています。

売買の対象になっている住戸に滞納がある場合は、プライバシーの問題を超えて「重要事故説明書」の中に明記されるようです。


●滞納分の回収方法

ところで、管理費や修繕積立金、駐車料金などを滞納する人が表われたとき、管理会社はどのように対処しているのでしょうか?

通常、管理会社は電話や訪問で支払いを督促するだけです。

管理組合の役員を交えて何度も話し合って来たものの、中々らちが開かないというときはどうするのでしょうか?

そのようなときは、法的措置を取ることもあるようです。 民法では管理費の滞納は、支払期限から5年で時効になってしまうので、長く放棄しておけないということでしょうか。

管理組合名義で簡易裁判所に支払い督促を申し立て、滞納者が異議を申し立てなければ、裁判所の権限で預貯金や給与の差し押さえが可能になります。



●回収ができないときの手段

それでも回収できないことが多いのも実態です。何故なら、銀行と支店名、勤務先が分からければ差し押さえることができないからです。 失職していたり、銀行預金の残高もゼロに等しい状態であったりする人も多いからです。

そこで、最終手段は競売にかけることとなります。もっとも、競売での売却代金より住宅ローンの方が多く残っていると管理費は回収できません。住宅ローン債権が優先されるからです。


●最後は次の所有者が支払う

最終手段は譲受人(売却先)に払ってもらうということになります。買い手は、これを拒否するのは難しいと考えなければなりません。

他人の権利義務を個別的に取得することを特定承継といい、承継する者を特定承継人といいますが、売買、交換、贈与などによる普通の権利の承継は、みな特定承継で、売買契約の譲受人(買主)などが特定承継人の典型例です。

区分所有法8条では、その債務の履行を確実にするために特定承継人に債務の履行責任を負わせています。

銀行の融資債務のように抵当権が登記されているわけではないので、売買を成立させることは無論、売買代金さえ払えば引き渡しも受けられますが、そこから先が問題です。

管理組合(管理会社)から支払いを要求されることになるからです。

管理費等の滞納者の多くは、競売でなく任意売却であっても売却代金から抵当権者に全額を取られてしまい、手元には残らないことが多く、滞納分の清算ができません。

このため、結局、滞納のある物件を購入するときは、その滞納額も負担しなければならないと覚悟して検討を進めるべきこととなります。


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最近おかしい新築マンションの値付け

最近おかしい新築マンションの値付け

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「価格表を見せない」、「契約済みの住戸は価格を伏せておく」のは、マンション営業の常套手段ですが、最近その究極の狙いを垣間見ることになった事例を紹介します。


●分割販売(期分け販売)と価格

ご承知のように、マンション販売は全戸数をいっぺんに売り出さず、何回かに分けて販売します。これを分割販売(分譲)または期分け販売(分譲)と呼びます。

1回当たりの売り出し戸数は売主の任意で、状況を見て決定します。状況とは買い手の集まり具合、反響度合のことです。

買い手を集めるためには、ホームページを開設するだけでは足らないので、各種の広告を併用します。新聞広告、専門雑誌広告、新聞折り込みチラシ、看板、テレビCM、ダイレクトメールなどですね。

広告のレスポンスは、初めは資料請求者を募る形とし、、やがてモデルルームを公開して関心客の動員を図ります。

そして、モデルルーム見学者に営業マンを応対させ、関心の強さ、購買意欲の強さ、或いは購買力などを観察します。

営業マンの経験則から、この客は有望であるとか、見込み度はBランクであるといった分類をします。そうして、全体で何戸くらいは売れそうであるといった「票読み」をしていきます。

この票読みによって売り出し戸数を決定するのです。

この過程で、価格は「予定」と断りつつ一部の住戸のみ開示します。予算と価格のかい離が大きければ意欲は高くても有望客とはならないからです。

反応がよければ、つまり売り出したい戸数に買いたい客の数がたちまち達する状況と踏んだ時は、開示する住戸数を増やします。反対に伸び悩み状況にあると見た場合は、営業に力を入れます。例外的には、開示する戸数を途中で減らすこともあります。


いずれにせよ、開示した価格はあくまで予定なので売り出しまでには変更になることもあります。

ただし、一般的には微調整の範囲であり、かつ価格を下げることはあっても上げることは少ないのです。

条件の良くない位置にある住戸は当然安く設定するのですが、売り出し前の商談の中から有望な客が全く浮かんで来ないというとき、すなわち不人気住戸と認定されるときは、価格をもう一段下げます。

また、同じ階でも角住戸と中住戸の差や、方位の差(日当たり・眺望の差)などで人気の偏りが生じます。営業マンは経験から、このくらいの差が適正であると知っていますが、複数の要素が重なりあうとピタリと当てることは困難なので、予定価格表は売り出しまでに微調整されるのです。


●売れ行きが良くても値上げしないのが普通

分割分譲方式では、売り出し住戸のみの価格を開示し、未発売住戸は「次期分譲」という表示に留めておきます。

現在売り出し中の住戸の中に検討したいものがなく、或いは買いたい人が複数あって抽選になるかもしれないから、次期分譲住戸の中で検討したいという場合、買い手にとって気になるのは価格です。

このようなとき、同じ面積で階がひとつ上がるだけなら、およその価格が買い手には分かります。「1階上がるごとに〇〇万円の差なのだから」という推定をするわけです。

面積が少し違うなら単価を計算して推定する人もあるでしょう。ということは、売主も蓋をあけたとき全く予想外の価格にすることは難しくなります。

実は、「まだ決まっていませんので」と断るものの、本当は社内的な決定は済んでいるのが普通です。

全住戸の価格を、階、眺望、日当たり、その他の条件を勘案しながらバランスよく価格表を作成します。 全住戸の価格の合計が売り上げになるわけですから、それで利益も自動的に決まって行きます。

従って、微調整するにしても売り上げの減少は避けなければなりません。そこで、予定価格表を表示するときは少しずつ高めにしておく措置も必要になるのです。

しかし、第1期で売り出し価格が確定してしまうと、2期以降の価格は1期価格を基準にバランスを取らなければならず、結局のところ大きな価格変更は起こりにくい(しにくい)のです。

買い手の反応が良く、販売が順調に進みそうなとき、売主は価格を上げないのでしょうか? この質問はときどき届きますが、以上の説明で答えがおわかり頂けることと思います。

売れ行きが良いときは、価格を上げるのではなく、1回当たりの売り出し戸数を増やすという策を講じるのが普通です。


●売れ行きの良さから値上げを断行した業者

ところが、最近ごく一部の業者が値上げの挙に踏み出たという情報が入って来ました。
ある都区内の物件ですが、同じ間取りで第1期の価格と第2期の価格で500万円も違うというので驚きました。

勿論、階は3階ほど違うのですが、第1期の価格表を見ると1階ごと80万円の差なので違っても240~250万円になるのが常識だからです。

第1期で確定価格表を受け取った買い手のAさんは抽選に外れてしまい、第2期の類似タイプを検討したそうですが、価格差が大きく予算も厳しいので購入を断念したそうです。その過程で感じた憤りが筆者にも伝わってきました。


●値上げ前に買うか見送るべきかの判断は?

さて、販売途中で値上げするような物件は、人気がある証拠とも言えますが、そのような仕打ちを受けても購入に踏み切るべきでしょうか?

予算を超えてしまったので断念するほかないという人もあるでしょうが、人気物件は多少の無理をしても買おうとする心理に支配されがちです。

人気の物件は資産価値も高く、かつリセールバリューにも期待をかけられるものであるのは確かです。

しかし、ここで誤ってはいけないポイントがあります。見過ごしてはならないポイントと言い換えましょう。それは、価格が価値に見合っているかどうかです。

価値以上の高値になっている物件も少なくありません。マンション価格の高い・安いを測る物差しは見つけにくく、一般の買い手が判断に窮するのは確かですが、高値掴みをしてしまう危険が高いのです。そのような物件は、期待したリセールバリューが得られません。

調査によれば、売り出した年度によってリセールバリューが大きく異なっています。
ある年の販売物件の10年後の中古価格がいくらであったかを調べると、購入価格から平均10%上昇した年と、逆に10%値下がりした年があるのです。

今は、下手すると高値掴みをさせられてしまいそうなときです。そんな中で、人気に便乗して途中で値上げするような物件は、とりわけ気をつけなければなりません。

数に限りのある不動産ゆえに、人気物件では冷静さを失いがちです。まして、目の前で「次期では値上げするかもしれない」などと聞くと、慌てて「その前に」と考えます。

しかし、値上げ前の価格それ自体が高値掴みかもしれないことに気付かなければなりません。

買いたい・欲しいと思ったマンションが、「この価格で買えるのは今回のみですよ」などというトークは、一般商品の販売でもよく登場しますが、気を付けたい場面です。


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マンションの資産価値 | トラックバック:0 |

マンション購入時の難し過ぎる質問

★マンション購入時の難し過ぎる質問

ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています

一生に何度もある買い物ではないというだけでなく、多くの買い手が長期で多額のローンを組むゆえに、そして簡単に売ったり買ったりできる品物ではないので、マンション購入に当たっては様々な不安や疑問にぶつかるものです。

その解消のために当然ながら買い手は取り組みますが、方法で手っ取り早いのがモデルルームで営業マンに尋ねることす。

しかし、営業マンも年齢・経験・知識に差があり、運が悪いと的確な答えが返って来ません。

商品知識とローン、税金など関連知識だけなら大抵の営業マンは習得しているので容易に答えを入手できますが、本稿で採りあげたような根本的な問題に関しては明快な答えが得られないのです。

今日は、容易に解消されない疑問や不安を3点に絞って、その答えを紹介します。ただし、要点だけとなることをご容赦いただきたいと思います。


①マイホームは大きな借金までして買うのに、値上りが期待できないなら損な買い物ではないですか? (賃貸住宅に住む方が理に適っているのでは?)

>>>住宅ローンを利用した購入であっても、返済を終了したときには僅かにせよ資産が残ります。その金額が5千万円になったか、1000万円にしかならなかったかの差はあるものの、何がしかの資産(財産)が残ります。 従って、値上がりがなくても損はないのです。

これは、借家住まいの人には絶対に得られないものです。ボロボロの借家にただ同然の家賃で長く住み、その間に巨額の貯蓄をすることに成功したという人がいるでしょうか? もし、そのような人がいれば、借家住まいも資産を残せるという反論にはなるでしょうが、現実的な話ではありません。

借家暮らしは家主の資産形成に貢献できることはあっても、自分の資産をつくることには雀の涙ほども貢献しないのです。

もっとも、この質問は、ローンを完済しないうちに売却するときに損失を被ることをイメージしての不安から来たものでしょう。

確かに、借家暮らしなら利益も資産も得られない代わりにマイナスもないわけですが、分譲マンションを買ってしまうと多額の売却損を被る可能性は残りますね。

しかし、そのリスクを取っても得られるメリットがあるのがマイホームなのです。そう思う人が多いからこそ、マンションもよく売れるわけです。

メリットとはなんでしょうか。

それは、持ち家であることの誇り、逆に見れば周囲の賞賛、そして何より家主の許可なく自由にインテリアを楽しみ、最新の設備・機能による便利な暮らしを満喫できる「精神的な利益」、そして老後に家賃がいらない家に住めるという安心感などです。



②将来、入院や老人ホームなどに入居するためなど、まとまったお金が必要になってマイホームを売らなければならなくなったとき、住宅ローンの残債を清算して手元に残そうとしたら、頭金はどのくらい必要ですか? 20年後に売ると仮定した場合ですが。

>>>ローンが少なければ少ないほど、売却のときのローン清算がしやすいのは確かです。頭金を半分入れて残りを35年ローンで購入したような場合、20年後は今の金利ならローン残債は半分程度に減っていますから、売却額が購入時の半分になったとしても当初のローン分の半分が手元に残ることになります。

数字を使ってもう一度説明しましょう。

4000万円のマンションを頭金2000万円、35年ローン2000万円、平均金利1%(変動型ローンを選択した場合の想定)で購入。

20年後のローン残債は約945万円。売却額2000万円から945万円を差し引きすると、1055万円が手元に残ります。(仲介手数料など譲渡費用が別途80万円ほどかかる)

しかし、頭金の2000万円を元本と考えると半分に目減りした格好です。


これに対し、頭金を20%、ローン80%で購入した場合はどう変化するでしょうか?同じようにシミュレートしてみましょう。

頭金800万円、ローン3200万円で4000万円のマンションを購入。20年後の残債は約1500万円となります。

ということは、売却額が2000万円なら、手元には500万円しか残らない計算になります。
ここから譲渡費用を差し引くと420万円ほどしかないことになりますね。

頭金800万円は半分に目減りと、こちらも率では同様ですね。

ちなみに、35年ローンでなく20年ローンにしておけば、売却額2000万円の場合は手取りも2000万円となり、譲渡費用を別としたら、頭金が利息なしでそっくり戻って来た計算です。



次に、10年先の売却ということにして、ローン年限も20年にしたら答えはどう変わるでしょうか?

10年後の残債務は1680万円と、およそ半分に減ります。

10年で売るのですから、よほど劣悪な条件の物件でない限り価格も半値とはならないでしょう。仮に20%値下がりして3200万円になったとすると、手元には譲渡費用を差し引いて1500万円くらいが残る計算です。

金利を1%としたのは、変動型を利用する買い手が多いので、平均を想定したものです。しかし、不安に感じる人もあるでしょうから、1.8%の全期間固定型(フラット35)を利用した試算もしてみます。

すると、35年返済の場合の10年後の残債は2480万円もありますが、3200万円で売却できれば、手元には約700万円が残ります。頭金部分が100万円ほど目減りするだけです。

ただ、売却額が35%も下がってしまうと譲渡費用を払って手元には殆ど残らない計算となるのです。

以上のシミュレーションは、10年後または20年後に売値が買い値から何%下がるかという設定条件を変えれば全く異なる答えになるわけです。

この質問は、「10年または20年後どのくらいの値段になるか」の次の質問と同義でもあるのです。


③10年後、あるいは20年後にマイホームを売るとすればいくらで売れますか?債務超過にならないように頭金の用意をするにあたり、将来の売却損を想定しておきたいのですが・・・

>>>この質問に的確な回答、なるほどと思えるような説明ができる営業マンはいないでしょう。将来の不確実な問題には答えられないと避けるのです。

そのエリアの10年後、20年物件の相場を調べ、中古マンションの価格を決定する要素を掛け合わせれば、将来価格を予測することは可能です。とはいえ、営業マンには答えの難しい質問です。

仮に担当している物件の値下がり率が予測できたとして「20年後は〇〇くらいでしょう」などと言えば、買い手の購買意欲が後退することになりかねないからです。

おそらく「20年先のことですから分かりません」か「20年先の価格が購入時から上がることはないと思います」などと曖昧な答えになるはずです。

中には、周辺の再開発計画などを説明して、値上がり期待を与える策に徹する営業マンも少なくありません。

「20年先には半値になるから、ローンが売値を下回るようにするには頭金を最低でも〇〇万円は入れるべきです」、または「繰り上げ返済によってローンをそこまで減らすべき」などとは口が裂けても言わないでしょう。

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この種の疑問に的確に答えが書いてある書籍も見当たりませんし、営業マンも当てにならないとしたら、買い手は悩むばかりです。それでも購入を決断して行くほかないのです。

結局、①の疑問に関しては、「できるだけ値上がりしそうな物件を買おう」と考え、②と③については、「頭金をできるだけ多く入れておこう」や「できるだけ繰り上げ返済を頑張って行こう」と考えをまとめるのが精一杯かもしれません。


賢明な読者はお気づきと思いますが、この3つの疑問は全て購入マンションの資産価値が問題なのです。

マンション選びは、本来は住み心地や暮らしの利便性などが目的のはずですが、同時に資産価値を考慮に入れることも大事なこと、それを意識する買い手が増えています。

資産価値の判定をどのようにするか、簡単ではありませんが、そのお手伝いを筆者は長く続けています。この「物件評価サービス(原則無料)」は、おかげさまで好評でもあります。

究極のパーソナルサービスのため、対応には限度があるものの、今後も可能な限りご期待にお答えして行こうと思っています。


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・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。

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