タワーマンション人気の要諦

★タワーマンション人気の要諦

ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

東京では超高層マンションが次々に建設されています。今日も1000戸を超える大規模なものから100戸クラスのものまで妍を競っている印象があります。

都区内に空地はないはずなのに、大規模な開発が度々発表され、その企画コンセプトに感嘆させられることも少なくありません。


東日本大震災以降だけでも「プラウドタワー東雲」や「パークタワー東雲」、「ザ・パークハウス晴海タワーズ」、「SKYZ タワー&ガーデン」、「富久クロス」、「ブリリアタワー池袋」、「ドゥ・トゥール」、「勝どきザ・タワー」、「GLOBAL  FRONT  TOWER」、「ザ・パークハウス西新宿タワー60」など、キリがないほど思い出されます。

これらは、ほぼ例外なく話題となり、販売も好調に推移しています。人気の理由はそれぞれですが、共通点も多いのです。今日は、タワーマンションの人気の秘密を掘り下げてみようと思います。


●東京の有名タワーマンション

先ず、過去の有名タワーマンションを紐解いてみましょう。

◆アークヒルズ・アークタワーズ 
(東京都港区六本木1丁目。ウエスト25階建・イースト22階建・サウス6階建。総戸数450戸。1986年3月竣工。開発・運営は森ビル)・・・オフィスビル、ホテル、集合住宅、コンサートホール、放送局などから構成される複合施設として、1986年に完成したアークヒルズ内の高級賃貸住宅棟。


◆センチュリーパークタワー 
(東京都中央区佃2丁目。超高層マンション群・大川端リバーシティ21 の一角。54階建て756戸。1999年3月竣工。事業主:三井不動産)・・・同エリアにある1991年竣工のフロントタワー(31階建て)は、バブル期末期に販売され人気を集めたが、引き続き販売予定だったセンチュリーパークタワーは地価高騰を煽るとの批判が出て事業を数年休止した。


◆代官山アドレス ザ・タワー 
(東京都渋谷区代官山町17-1。総戸数501戸。36階建て。2000年8月竣工)・・・関東大震災の復興住宅として関東地区に多数建設された同潤会アパートのひとつ同潤会代官山アパートを建て替えたことで知られる。代官山エリアで唯一の超高層マンション。


◆東京ツインパークス 
(港区東新橋。47階建て2棟合計1000戸。2002年9月竣工。事業主:三井不動産ほか)・・・世界的な建築家を起用してハイグレード設計を誇る。浜離宮恩賜庭園に隣接し緑豊かな景観が魅力でもある。


◆六本木ヒルズ・レジデンス 
(総戸数793戸。43階建て4棟。2003年3月竣工。六本木6丁目地区市街地再開発組合が分譲主。開発は森ビル)・・・街のシンボル「森アーツセンター」をはじめ、都心初のシネマコンプレックス、高級ブランドショップから気軽なカフェまでが揃う店舗ゾーン、テレビ局、ホテルなど、東京の文化都心として有名な六本木ヒルズ。六本木ヒルズ・レジデンスは、その街区に4棟からなるタワーマンション群。


◆青山パークタワー 
(東京都渋谷区渋谷1丁目。34階建て。総戸数314戸。事業主:三井不動産ほか。2003年5月竣工)・・・青山通りから明治通りへと下る西斜面に建っている。総面積6,273平米の建設地は旭硝子の社宅跡。 外観デザインはグラデーションのあるパステル調のカラーと、王冠、もしくはティアラを模したような頂部を特徴としている。ジャニー喜多川が約7億円で分譲された最上階の部屋を新築時に購入、ジャニーズ事務所の所属タレントが仕事をする間の「控室」や取材を受ける会場などとして利用していたことで知られる。


◆ワールドシティタワーズ 
(東京都港区港南四丁目。42階建。2005年12月竣工)・・・アクアタワー、ブリーズタワー、キャピタルタワーの3棟2090戸からなる大規模超高層集合住宅。見かけは3棟だが各棟は地下でつながっており、建築基準法の総合設計制度上は1棟の建物)・・・青と白を基調とした外壁にガラスカーテンウォールを組み合わせた、特徴的な意匠を持つ。2007年のグッドデザイン賞を受賞している。


◆THE TOWERS DAIBA 
(東京都港区台場2丁目。33階建て525戸。2006年8月竣工。事業主:オリックス不動産、東京建物、阪急不動産)・・・お台場の玄関口に建つ「ザ・タワーズ台場」。圧倒的な存在感でお台場エリアのシンボルとなったハイグレードタワーマンション。EASTとWESTの2棟からなり、屋上部分には、お台場のシンボルともいえる、王冠のデザインが施されている。首都高速道路を羽田に向かうと、レインボウブリッジを渡るとき正面に飛び込んで来る特徴的なデザインが印象深い。


◆東京ミッドタウン・レジデンシィズ
(総戸数166戸25階建て。2007年1月竣工。貸主:三井不動産住宅リースの賃貸マンション)・・・防衛庁・檜町駐屯地跡地の再開発事業として2007年(平成19年)3月に開業したショッピングセンター、オフィスビル、ホテル、美術館、ホール、マンション、医療機関、駐車場、公園などからなる複合施設。24時間有人管理、コンシュアージュによる各種サービス。地下には地下鉄やショッピングゾーンに直結したエントランスも併設。東京ミッドタウンならではの高級レジデンス。住所は赤坂だが、最寄り駅は六本木)


◆東京タワーズ
(東京都中央区勝どき六丁目。58階建て。58階建て。住友商事&オリックス不動産、東急不動産ほか/シータワーは1335戸・ミッドタワーは賃貸813戸と分譲648戸の合計1461戸。2008年1月竣工)・・・総戸数2,794戸は、一団地として国内最大の戸数を誇る大規模マンション。外観デザインは、朝やけを受けて浮かびあがるヨットの帆をイメージした外壁の大きな曲線に惹きつけられる。錆浅葱色など日本古来の伝統色を用いた自然色彩によるグラデーションとフィンは、遠くからも目を引く。


◆プラウドタワー千代田富士見
(東京都千代田区富士見2丁目。飯田橋駅前。38階建て。416戸。2009年2月竣工)・・・駅前複合再開発プロジェクトである富士見二丁目北部地区第一種市街地再開発事業(名称:飯田橋プラーノ)内に建設された。販売住戸は306戸であったが、平均倍率2.9倍で即日完売した。


◆パークコート千代田富士見町ザ・タワー
(東京都千代田区富士見2丁目。40階建て。総戸数505戸。2014年6月竣工)・・・分譲時坪単価470万円強という設定で億ションが過半を超えていたにもかかわらず1年もかからずに完売。飯田橋駅と市ヶ谷駅の間で外堀通りから目を引く。石垣を施したファサードなど歴史を踏襲した細やかな意匠が特徴。石垣は、旧江戸城の改修にも携わる石匠が施工するなど多くのスペシャリストを起用した。また、複数のゲストルームはラグジュアリーホテルを思わせる豪華な造りとなっている。


●タワーマンションのメリット

タワーマンションは人気を博する例が多いですが、どのような魅力があるのでしょうか?整理すると次のようになるでしょう。


① タワーマンションは、ほとんど例外なく免震構造や制振(制震)構造で建築されているので、大地震が来ても揺れが小さく、家具の転倒による怪我など二次災害に遭いにくい。

② 災害対策も充実しており、ライフラインが切れたときのために非常用設備(72時間自家発電装置・太陽光電源・飲料水生成装置・簡易トイレ・かまどなど)も充実している物件が多い。

③ タワーマンションは、大抵が戸数300戸以上の大規模な物件なので、ホテル並みの豪華な共用施設がふんだんに用意され、またコンシェルジュを置いて住民サービスに当たるなど、付加価値の高い物件が多い。

④ 既成市街地の駅前再開発の一環として誕生することも多いので、ペデストリアンデッキで駅まで繋いだものもあるなどアクセスが良いことに加えて買い物施設が充実しているなど、生活利便性が非常に高い。

⑤ 多くは20階以上の高層階に限ることですが、都会の喧騒から遠い住まいであることも長所。窓を開けると、はるか下を走る車が小さく見えますが、騒音は殆ど聞こえて来ない。

⑥ タワーマンションの足元には広いオープンスペースがあって、都会とは思えない庭園が儲けられるケースが多いもの。これは、出入りの際に住民に潤いを与えてくれる。また、中低層階の住戸では、その緑の景観をリビングから楽しむこともできるはずです。

⑦ 眺望という無形の付加価値が付いてくる(住戸位置によって異なるものの、富士山や東京タワー、スカイツリー、レインボウブリッジといった魅力的な光景をリビング内からいつでも見ることができる)。これが最大のメリット・魅力となっている。



●景色は5分見たら飽きるとはいえ「眺望は優越」

メリットの一番は、何と言っても前記⑦番の「眺望価値」です。

「夕暮れ時の刻々と変化する空のグラデーションは何度見ても美しい。夕陽が沈んだあとの短い時間(マジックアワー)が一番心を奪われる」と語るタワーマンション居住者もあります。

何度見ても感動するということなのでしょうが、反対に見慣れた光景に感動を覚えるのは最初の内だけだという冷めたコメントも聞きます。

そう言えば、「景色は5分見たら飽きる」という声を随分昔に誰かから聞いたことがありました。

ともあれ、タワーマンションの魅力は何と言っても眺望価値にあるのでしょう。

筆者は内覧会の立会いで30階、40階の部屋に入ることはあっても、17階以下にしか住んだことがないので、天空に暮らすって、そんなに魅力のあることなのだろうかと思わないこともありませ。しかし、これは世界的にも価値あるものとして認知されているのは事実です。

摩天楼という言葉がありますが、天にも届く高層建築物を指し、英語のskyscraper(スカイクレーパー)の和訳なのだそうです。

摩天楼と言われる超高層ビルの歴史はシカゴが先だそうですが、イメージ的にはニューヨークの街が浮かびます。

ともあれ、タワーマンションは普通の家では望めない羨望の景色を見ることができるのですから、居住者の優越感を満足させてくれるわけです。

羨望の景色とは、例えば東京湾のオーシャンビュー、隅田川や晴海運河などのリバーまたはキャナルビュー、東京都庁やスカイツリー、東京タワー、レインボウブリッジなど東京を象徴する建築物、花火、銀座の夜景、公園ビュー(昭和記念公園、井之頭公園、代々木公園、小石川植物園、新宿御苑、青山霊園、六義園、神宮外苑、皇居など)、富士山ビューなどが挙げられます。

共通点は同時に大空(スカイ)ビュー、すなわち開放感です。


リビングから見える特別な光景は心を癒してくれることもあるでしょうし、秘かな我が家の自慢ともなりそうで、やはり高い価値を持つと言えましょう。

ある契約者はこう語ったという話を聞きました。「手紙に書く住所の末尾4けたの数字3000番台は30階に住んでいると伝わりますもの。〇〇タワーと書き込まなくてもね」と。

優越感は、奥ゆかしい日本人のこと、密かな自慢に留める人も多いと聞きますが、中には新居お披露目パーティを誇らかに催す人もあるようです。

大型タワーマンションには「パーティルーム」や「スカイビューラウンジ」「ゲストルーム」などが必ず用意されています。この施設を利用すれば、10人でも20人でも招待できます。


●Viewの良さを享受できない下層階住戸の意味

眺望の良さを誇るタワーマンションですが、そのメリットは高層階の住戸に限られます。

また、眺望が良いのは夜景だけというタワーマンションも多いように感じます。

階数によっては既存の低いビルの綺麗とは言えない屋根が視界に入ることもあって、景色が良いとは言えないケースもあります。

例外があるとすれば、隅田川や東京湾の運河など幅の広い河川や上述の大公園などに面する立地のマンションということになるでしょう。

超高層マンションがまだ珍しかった時代は、低層階であっても超高層マンション住んでいるというだけで誇らしく思えたものですが、今その感覚は持てないかもしれません。

郊外に行けば、駅前再開発などで建てられたランドマーク的なタワーマンションもありますが、都心ではステイタスシンボルとは言えない時代になったのです。

そこいら中、タワーだらけの街も珍しくありません。タワーに住んでいることが誇らしいと思えるのは、他が30階どまりの中に50階クラスの飛び抜けた高さで差をつけているようなケースに限られるのかもしれません。

真にViewの良い高層階住戸だけが、タワーマンション本来の価値を享受できることになりそうです。

ある高層階の居住者は、「何階ですかと聞かれたとき、2階とか3階とかは言えないよ。やっぱり20階とか30階と答えたいね。次の質問が、“それじゃあ景色が良いでしょうね”と来るからねえ」と嬉しそうに話したそうです。

しかし、超高層マンションは多くの場合、200戸、300戸、ときには500戸と大型であることから、共用部分は広く豪華な造りになっています。 エントランスホールと、エスカレーターで上がった2階に設けられたコンシェルジュカウンターやラウンジはちょっとしたシティホテル並みの威容を誇ります。

このような建物が完成したとき、購入者の殆んど全員が驚嘆し、感動して喜びに浸るのです。

どのような分野につけ、誇りとは周囲の賞賛(他人が羨ましいと感じること)があってこそです。これは自宅マンションでも同じことで、ステイタスシンボルになり得るのは、「どうだ俺の家は」と胸を張れる建物だからではないでしょうか?

そのような顕著に差別化された超高層マンションなら、Viewで劣る低層階に住んでいても秘かな自慢の種になるのかもしれません。

比較的少ない金額で価値あるマンションの住人になって、眺望は上階に設けられた共用施設を利用すればいい。このような合理的価値観も成り立ちそうです。

ものの考え方や価値観は百人百様です。合理的な価値観や情緒的な価値観があるでしょうし、虚栄心の強い人と他人の目を気にしない人でも価値観は変わるはずです。 ゆえに、超高層マンションの2階や3階でも買い手は少なからず現われるのです。


●眺望の変化リスク

超高層マンションは今後も増え続けるので、購入時点のViewは将来も保証されることはないという点にも気を付けなければなりません。

窓から数十メートル先の建物が建て替えによって超高層ビルになり、眺望価値が低下する可能性があるかもしれません。

その意味では、少なくとも10年以上、できたら半永久にビューを邪魔されない物件が理想的です。

大学のキャンパス、大使館など公共機関の建物が多いエリア、大公園に近接、あるいは運河や川沿いなどの立地なら眺望が悪くなる危険は小さいでしょう。

反対に、大きな工場や倉庫、築後30年以上の団地などが近くにあれば、10年以内の建て替えの可能性は高いでしょう。



●プレミアム住戸がマンションの格を上げる?

ところで、都心のタワーマンションの多くが最上階に100㎡を超えるプレミアム住戸を用意しています。

参考までに、築後5年を経過して今も売れ残っている「シティタワーズ豊洲ザ・シンボル(住友不動産)」には、112.83㎡と118.98㎡の2戸が1億円台半ば(1億3272万円&1億4943万円)の価格で分譲中です。

坪単価を計算すると@388万円と@414万円と、豊洲では突出した驚くべき価格です。

また、先に紹介した「青山パークタワー」では、最上階に7億円台の住戸が確か2戸あったと記憶しています。広さは200~250㎡もあったと思います。坪単価は1000万円を超えていたはずです。

モデルルームは、高級ラグジュアリーホテルのスイートルームと見まがうほどでした。広いだけではなく、設備も建具も何もかも特別な仕様でした。

一般住戸と比べると、広さと仕様の差だけでは合理的な説明ができない大きな価格差があります。眺望にしても、数階下の住戸とは大きな差はありません。

プレミアム住戸、ここでは唯一の特別なものであることの心理的価値とでも言えば良いでしょうか。

庶民には手が出ない超高級マンションです。まあ、言ってみればドリームハウスですね。

デベロッパーの企画者に尋ねると、「この立地の、この建物ならプレミアム住戸を設けても1戸や2戸なら買い手が必ず現れる」、また、「そのような高額な住戸があることでマンション全体の格が上がる。つまり、全体が高値でも客は集まる」というのです。

数億円の部屋もある高級マンションと同じ屋根の下に我が家もあるのだぞと思わせたいのでしょう。

プレミアム住戸の買い手になると、下の方の狭く安い住戸には最初から目をくれず、プレミアム住戸が複数あれば、それら同士の比較でどれにするかと思案するだけです。


●タワーマンションのデメリット

結構づくめのタワーマンションですが、問題がないわけではありません。メリットがあれば、必ずデメリットもあるものです。それを整理しておきましょう。

① 地震との関連で考えるとエレベーターが止まったとき、外出が困難になる。 
(階段は下るのも結構つらいものです。勿論、時間帯によっては外出している家族もいるはずですから、帰宅の際に階段を上るのに骨が折れることでしょう)

② 管理費や修繕積立金がやや高い。
(超高層であることから、将来の大規模修繕などに要する経費は高くなりがちです。また、大型のタワーマンションですから、スケールメリットがあるはずですが、それでも高くつくことが多いようです。大規模修繕工事ではゴンドラなどの装置の安全確保の経費がかかるからです。管理費に至っては、超高層マンションならではの設備=高速エレベーター、タワーパーキング、非常用自家発電装置、、スプリンクラーなどの保守点検に費用が掛かるため、また共用施設や住民サービスが多過ぎるのか、平均より高く設定されたものが多いのです)

③ 方位の悪い住戸が多い。
(場所によっては、そのViewが売り物であることから、北向きでも人気を博する物件が多いようです)

④ 間取りが悪い。
(開放廊下タイプも少なくないが、内廊下タイプのタワーマンションでは風通しが悪い、採光のない個室ができるなど、間取りに難点のある例が多い)

⑤ 共用施設の継続運営ができなくなるケースもある。
(無用の長物と化した施設や、運営費が高く継続が難しくなって中止するサービスもあります)


●総合判断でタワーマンションの価値は?(2014年5月5日より抜粋)

中低層階で眺望も特に良いわけでもないという条件のタワー物件を買ってしまったら、そのとき我が家の価値はどのようなことになるでしょうか? そのような心配の声も最近はときおり耳にするようになりました。

階数の如何を問わずタワーマンションの価値は、立地条件が同じもの同士での比較で言えば、トータルでは文句なく一般の中高層マンションよりタワーマンションが上回ると考えます。その理由は既述のメリットで説明できましょう。

地震が起きたときの心配は、階段の上り下りだけです。それも住む階数によっても異なります。購入する部屋が20階くらいと仮定した場合、確かに復旧までに数日を要する事態となったら大きな懸念材料ではあります。

しかし、電気の復旧はライフラインの中では最も早いと考えられるので(事実、阪神大震災のとき、完全復旧までガスが83日を要したのに対し、電気は僅か7日だったという記録が残っています)、不便をかこつのは短時間のことでしょう。

最も安心なのは構造です。揺れによる恐怖感が小さく、家具の転倒で大けがといった心配は、多くのタワーマンションで採用されている建物構造によって解消されるはずです。

タワーマンションということでの稀少価値が薄らいだ今日ですが、これから購入を検討する人が比較項目に加え、かつ重視しておきたいのは「外観デザイン」です。どれも似たようにしか見えない平凡なデザインでなく、際立った個性が価値を左右するはずです。

デべロッパ―によっては、外国人建築家などにデザイン料を別途支払ってでも力を入れています。外国人だから良い、日本人だから駄目ということではありませんが、過去の事例を見ると、一味も二味も違うことは確かです。

デザインの良さを具体的に言葉で表わすことは困難ですが、「何十年にも亘り陳腐化しない、かつ上質なデザインであること」です。マンションはデザインが勝負。これは、筆者の持論でもあります。


●これからのタワーマンション

東京でタワーマンションは、珍しいものではなくなりました。言い換えれば、タワーというだけでは魅力はないのです。

タワーマンションがタワーでないマンションよりRV(リセールバリュー)は高くなる傾向にあるのは確かですが、タワー同士の競争になったら、別の魅力を持っていなければ「より高いRV」を期待することはできないわけです。

乱立するタワーマンションの中で、どのような要素がが加われば価値あるタワーマンションとなるのでしょうか?考え付くものを挙げてみます。

ランドマークとなる物件
(その街・最寄り駅で最も目立つ建物。大抵は高さと全体ボリュームの違いが圧倒的なタイプ。また、駅直結の立地条件などもランドマーク足りえるでしょう)

ホテルとオフィス等が同居する物件
(昨年オープンした「虎の門ヒルズ・レジデンス」のようなタイプ。オフィスや商業施設が住戸よりシェアが高い。虎の門ヒルズは172戸に過ぎません。地上52階・地下5階建てで、店舗は1階から4階部分、4階と5階には「国際会議場」、6階から35階には「事務所」、37階から46階には「住居」、47階から52階にはホテルのアンダーズ東京という構成になっています。都心の名所たるビルの中の我が家は価値あるものとなるでしょう)

規模と高さで勝負
(現在分譲中の「勝どきザ・タワー」は1棟で1400戸を超える巨大なものです。また、2棟合計で2,794戸もある「東京タワーズ」や3棟2090戸からなる「ワールドシティタワーズ」、高さでは間もなく販売を開始する「ザ・パークハウス 西新宿タワー60」が日本最高層を謳っています)

外観デザインはアートそのもの
(先に紹介した「東京タワーズ」は、独特のデザインで遠くからそれと分かります。また、王冠かティアラを模した、やや奇抜なデザインの「青山パークタワー」などが参考事例になるでしょう)


タワーマンションに限らないことですが、資産価値を重んじてマンションを購入するなら、「稀少価値」がキーワードになります。そこにしかないもの、今後も滅多に現れないものが価値あるマンションとなるのです。

「タワー」というだけでは、ありきたりと言って過言ではありません。


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。

★三井健太のマンション相談室は、マンション購入のお悩みにお答えするサイトです。

★「無料の未公開情報」や「マンションWEB講座」など、お役立ち情報も多数掲載されています。※未公開資料の最新版 NO.52(2014年12月28日アップ)は、「間取りに惚れるな」です。

★GOODデザイン賞に輝いたマンション50選・写真集(無料)
➔➔➔➔➔➔
お申し込みは上記URLからどうぞ。


★三井健太の最新作「裏まで分かるマンション業界」 好評販売中!!
営業担当者の説明を貴方はどこまで信じますか?これを知らないときっと損をする「隠された業界の真実」に迫り、後悔しないマンション選びをナビする最新作!!
業界に長年、身を置いた者だけが語れる マンション業界共通の知られざる実態。これを知ることは、マンション選びに失敗しないための早道でもあるのです。➔➔➔➔➔➔➔➔お申し込みは上記URLからどうぞ。


★好評「マンション無料評価サービス」のお申込みはこちらから➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔http://mituikenta.web.fc2.com
スポンサーサイト

中古マンションも価格上昇トレンド続く


公益財団法人・東日本不動産流通機構(東日本レインズ)は、4半期ごとに首都圏・住宅市場動向を発表していますが、最新版の2014年7~9月度の分を見ると、首都圏中古マンション成約件数は、前年比マイナス9.0%と2四半期連続で減少したそうです。

全地域で前年比減となって、取引の停滞が続いているとしています。

これだけを見ると、「売れ行きの悪化」ですが、そう捉えるのは短絡的です。

何故なら、新規登録戸数(売り出し戸数)が減っているからです。特に東京都は前年同月比で2013年12月から2014年11月まで、12か月連続マイナスなのです。

在庫状況を見ると、2013年11月が36,215戸だったものが、2014年11月は34,283戸と約5%減少しています。東京都だけを見ると、19,205戸から17,590戸と8.4%の減少です。

どうして売り出す人が減っているのでしょうか? 一説には、価格が上昇中なので売り惜しみしている人が多いというものがあります。

筆者は、根本には買い替える先の物件が少ないことがあると考えています。

買い替え先は中古もあるでしょうが、新築に買い替えたい人が圧倒的に多い傾向があります。その新築が少ないため購入先が決まらず、売却を思い止まらせていると思うのです。

新築マンションの供給戸数を見ると、2013年は首都圏全体で前年比23.8%増の56,478戸でした。2000年のピーク時95,635戸には遠く及ばないものの、大きく伸びた1年だったのです。

ところが、2014年は何と42,000戸(予測)と前年比で約25%も激減してしまったのです。
 
一方、中古マンションの成約単価は前年同期比プラス5.5%、1戸当たりの成約価格は同5.0%となり、前年同期比上昇は2013年第1四半期から始まり、2014年第3四半期(7~9月)の現在まで毎期プラス5~6%のレベルで続いています。

中でも都区部で上昇率が高く、7~9月期の成約単価は前年同期比+8.0%で、横浜市・川崎市の+5.4%、多摩の+5.3%、埼玉の4.4%、その他神奈川県+3.8%、千葉+1.5%に大差をつけています。

都区部の+8.0%は、新築マンションの上昇率を上回るほどの勢いです。

少し前に「中古にも目を向けましょう」と書きましたが、環境は悪くなっているようです。また、優良な中古は市場にたくさんあるというわけでもないでしょうし、逆説的ですが、良い中古は結構いい値段になっていると考えるべきなのでしょう。

★新築も中古も物件検索はこちらが便利➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔http://mituikenta.web.fc2.com/index2.html

35年・長期ローンを組む買い手心理

★35年・長期ローンを組む買い手心理

ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

何千万円もの借金を35年かけて返して行くなんて、よく考えてみると大変なことです。

しかし、35年の間に何が起こるか分からない。本当に返して行ける?このような自問自答すらしないで住宅ローンを組む人も少なくありません。

病気したり、失業したり、あるいは転職を余儀なくされ、所得が半分になったら? 

将来不安は誰にでもあるはずですが、多くの住宅ローン利用者は不安を噯(おくび)にも出さずに金融機関から多額の資金を調達します。

金利が史上最低水準を更新した昨今、中堅サラリーマンが5000万円もの融資を受けるのは普通のことになりました。

つまり、周りのみんながやっていることなのですね。「赤信号、みんなで渡れば怖くない」という交通標語ではありませんが、多額の長期ローンは、別に特別なことではないでしょ?と反論されてしまいそうです。


●考えてみても答えはない

融資する立場から見ると、勤続3年以上あれば「安定収入のある人」になり、所得に応じて融資額は変わるものの、わりあい簡単に「貸してあげましょう」となっています。

この人に貸しても大丈夫だろうか。35年間、毎月きちんと返済してくれるだろうか。そんなことを心配しながらも融資を実行します。住宅ローンは金融機関の有料商品に育ちました。

ここでちょっと脱線します。

銀行は保証会社と提携していて、万一のことがあっても保証会社に一括返済を求めることができるので、損はしない仕組みになっています。

その代わり、そのような事態(一括弁済)になったら、債権者は銀行から保証会社に地位が移転するのです。従って、住宅ローンの融資決定の実権は保証会社にあります。

融資を実行する銀行は、保証会社の保証受託のOKが出ればいいわけです。

貸す方も借りる方も、連帯保証人(保証会社のこと)があるとはいえ、35年もの長い貸し借りの契約によく合意するものです。

しかし、いくら考えても未来を知るのは神のみです。結局は、「まあ、何とかなるさ」と楽観的な予測に基づき、また性善説ではないですが、人間は元々誠実なものであるという根源的な要素が前提になっているのでしょう。

●多額の借金も何のその

楽観的な話に変えましょう。

景気が回復基調で、あなたの勤務先の業績も順調に推移していることでしょう。まだ牛歩かもしれませんが、今後はスピードを上げて着実に景気回復を実感することができるかもしれませんね。

賃上げが行なわれ、ボーナスも増えそうです。数年先には職位の上昇と昇給が待っています。

年功序列の労働慣行が崩れたとはいえ、年齢を重ねることはキャリアアップとも関連しているわけですから、実質的には年功序列が現存するとも言えます。

所得が増えれば生活費に余剰が生まれ、繰り上げ返済の原資となります。

35年のローンを15~20年で返済してしまうことができるとしたら、所得増に伴って貯蓄が増えるからです。

国全体で見ると、平均賃金はひところよりずいぶん減ってしまったようですが、個々人の推移を見れば、上記のような右肩上がりの人があっても不思議でも何でもないのです。


●それでも万が一のことが起きたら

人生は、「まさかこんなことになるとは思わなかった」などという想定外の失敗や事件、事故などに遭遇するものです。

それでも借金を一所懸命に返済して、35年もかけずに繰り上げて返済してしまう人が90%くらいいると聞いたことがあります。20~25年で完済してしまう人がが多いのだそうです。

反対に、20年もしないうちに不遇・不運に遭遇する人もあります。もし、貴方がそのような事態に遭遇してしまったらどうなるのでしょう?

自己責任とは言えない理由・原因で返済が困難になったときは、銀行と交渉して返済を待ってもらうことが可能です。 

景気が悪くなって人員整理の対象になったとか、子会社に転籍を命じられ給与が30%減となったなどの場合、返済期間を延長したり、3年間は金利だけの返済にしてもらったりと、方法は見つかるものです。

このような交渉が成功した場合は、不良債務者のリスト(ブラックリスト)には乗らないので信用を失わずにすみます。

最悪の場合は、自宅を売却して清算する道もあります。ただし、競売は避けなければなりません。新たな借り入れは不可能になり、再びマイホームを持つことが叶わなくなるからです。

売却はあくまで自分の任意で行い、銀行との清算も綺麗に終わらせることが大事です。綺麗にとは、残債の全額を普通に一括弁済するという意味です。

そのためには、残債以上の価格で売却するか、それができないときは、手元の預貯金から差額を補うことが必須となります。

手元資金に手をつけたくないという場合は、残債以上で売らなければなりませんが、そのためには、 ①値上がりしそうなマンションを取得する、 ②できるだけ頭金を多く入れて(ローンを少なく)購入する、 ③借りたら頑張って繰り上げ返済し、残債を減らしておくことに尽きます。

筆者が「(無料)マンション評価サービス」で注力しているのは「資産価値」です。上記①の値上がりしそうな物件かどうかを判定することにあるとも言えます。 万一のときの予防策を計画することに貢献できるからです。

* * * * * * * * * * * * * * *

可能ならオール現金で購入するのが安全ですが、空前絶後と言ってよいほどの低金利の今なら多額のローンを借りるのも悪くないわけです。といっても常に無理は禁物ですが。


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。

★三井健太のマンション相談室は、マンション購入のお悩みにお答えするサイトです。

★「無料の未公開情報」や「マンションWEB講座」など、お役立ち情報も多数掲載されています。※未公開資料の最新版 NO.52(2014年12月28日アップ)は、「間取りに惚れるな」です。



💛大好評!!  「マンション価格の10年後を予測する」
将来の価格を当てるのは簡単なことではありませんが、三井健太のマンション相談室では、あなたの購入マンションの価値及び価格の妥当性を評価したうえで、将来価格をズバリ予測、根拠とともに精緻なレポートとして提供しています。

将来価格(リセールバリュー)を知っておきたい人はとても多く、そのニーズにお答えしようと始めた有料サービスですが、購入が得か損か、買い替えはうまく行くか、そんな疑問があれば一度お試し下さい。

無料の「物件評価サービス」のみのご依頼も従来通りに承っています。

お申込み・ご相談は上記URLからどうぞ。


★完成内覧会の立会サービスを「格安」で。ただいま予約受付中!!
詳細はホームページのトップにある「メニュー」内の「内覧会立会いサービス」をクリックするとご覧になれます。こちら➔➔➔http://mituikenta.web.fc2.com

買ったときから我が家を高く売るための準備を!

★買ったときから我が家を高く売るための準備を!

ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

欧米では中古住宅の流通が活発で、新築が中心の日本とは大きく異なると言われます。

住宅の取引の中に占める中古のシェアは米国や英国で90%近いのに対し、日本は僅か15%しかないというデータがよく紹介されるので、ご存知の方も多いことと思います。

日本の住宅政策が新築一辺倒だった時代は終わり、これからは中古市場の活性化策が中心になることは間違いないはずです。

しかし、それにはまだ解決しなければならない諸問題があります。そのひとつが、中古住宅を客観的に評価する物差しの策定です。


●中古住宅の評価方法

中古住宅の客観的な評価方法には、仲介業者の価格査定システムがあります。

売却するときに仲介業者に依頼すると、不動産業界が設けた物差しを使って査定してくれるのです。この物差しとは、「取引事例比較法」というものです。

簡単に説明すると、先ずは依頼物件と類似の成約事例物件を探して選択します。

次に、例えば、事例物件が高さ5階であるのに対し、依頼物件は1階だからマイナス何点、事例物件の向きは西で依頼物件は南だからプラス何点、駅からの距離は同じだから0点などと点数を付けて差を算出します。
(注:実際の採点方法は少し異なります)

その差で事例物件の価格から10%ダウンとか5%アップとかいう数字を導きます。

流通業界には査定マニュアルというのがあって、取引事例比較法を実践的に解説しています。
業者共通の方法によって査定額を出す仕組みが30年以上も前から存在するのです。

査定額に売主(所有者)の思惑が加わって売り出し価格が決まります。思惑とは、売りを急いでいるとか、もっと高く売りたいといったことです。まあ、査定額より安くする人はいないでしょうが、大抵は5~10%がONされます。

売主は業者の査定額に従わなければならないことはないのです。しかし、高い値を付けても売れなければ意味がないので、初めは高くし、様子を見ながら徐々に下げるというのが現実です。

ともあれ、住宅・マンションの評価方法が現に存在し定着していることだけは確かです。


●中古住宅の品質に関する評価方法

2000年から登場した「住宅性能表示制度」も物差しのひとつです。

最近の新築マンションは大半が第三者機関による評価を受け、「評価書」を取得しているようです。

今後の中古市場で大半が「評価書」付きになれば、購入者にとって「中古住宅の品質に関する不安」が幾分は解消され、取引が活発になることでしょう。


性能評価は10項目について行われ、各々の性能を「等級」で表わすことになっています。

①耐震性 (1~3等級) / ②耐火性 (1~4等級) / ③コンクリートの劣化対策 (1~3等級)  ④維持管理・更新対策 (1~3等級) / ⑤省エネ対策 (1~4等級) などです。

 性能評価は、設計図だけで行われる「設計住宅性能評価」と、建築工事中の検査の後に交付する「建設住宅性能評価書」の2種類があります。評価するのは、国が指定した第三者機関で、ご承知の通りです。

性能評価書は建物の価値を客観的に証明したもので、いわば宝石の鑑定書のようなものです。

しかし、これはまだ不完全です。評価書が建物の性能を適正に評定するものではあっても、マンション価格を決定づけるものとは言えません。建物だけに限定しても、現在の評価項目では表しきれないものが欠落しているのです。

確かに耐久性がどうかと聞いたとき、従来なら「一般的にマンションは数十年持ちますよ」的な曖昧な答えしか得られなかったところ、性能評価書にはコンクリートの劣化対策は等級3と書いてあれば、最高ランク明示してあるのですから、安心感は随分違います。

省エネ等級にしても、見えない部分を「エコなマンション」と明示されるので、入居前に実感が湧くことはないにしても、ランニングコストの面で安心感を持てるわずです。

しかし、建物の価値を左右する要素にはデザイン性がありますが、この評価方法は確立していません。とりわけ外観、そして玄関周り、さらには植栽やロビー、エレベーター、廊下などの規模や数量、材質、色彩などによって生まれるデザイン価値は大きく違って来るものです。

日本デザイン振興会が主催するグッドデザイン賞というのがありますが、マンション部門にも授与されています。

しかし、残念なことに年に1回の選定であるうえに受賞マンションの数は少なく、一等賞、二等賞のようなランキングがなされる仕組みは今のところ存在しません。


●物の売り方には上手い下手がある

さて、客観的な評価方法や流通市場の活性化策はともかく、売り方に論点を移そうと思います。

誰でも自分のマンションを有利に売りたい、高く売りたいと望むものです。本稿は、その策を提案するものです。

マンションに限らず、物を売るというのは、商品の良し悪し、出来不出来とは別次元の世界ではないかと思います。

つまり、どれほど素晴らしい商品を作っても、それをPRする術がなければ販売はできません。

また、商品を手に取ってみるだけでは良さが分からないこともあるので、それを説明するセールス力も必要です。



物が売れる状態とは、買い手に「ある種の感動と納得と安心が生まれる」ことを意味します。

ある種の感動とは、室内に見学者がやって来て窓から外を見た瞬間、その景色に思わず歓声を上げるようなことです。

納得感や安心感は、説明を聞いて「なるほど」と思ったり、信頼できるゼネコンが施工したことで建物への信頼を持てたりすることです。


我が家を売るというとき、買い手に「ある種の感動と納得と安心が生まれる」状態をつくる方法を考えてみると、その手段は3つです。

第1に、「マンションそのもの」が手段として働きます。商品のサンプルまたは実物が買手に無言で語りかけるということで、マンションの場合は実物を見てもらうことです。

第2は、「販売資料による説得行為」という手段です。

商品の隠れた良さ、メリットなどを買い手に伝えて行くことが必要です。

第3の手段は、「所有者による説明」という手段です。商品展示+説明資料だけではなお説得が不十分だからです。

商品を並べておけば勝手に売れて行くとか、何人か見学者を受け入れれば、そのうちに決まるだろうという考え方では良い条件で売ることはできません。

以上3つの手段について、それぞれ詳しく見て行くことにしましょう。


●場所と建物が買い手を説得する

不動産情報サイトを見たり、仲介業者の紹介を受けたりして我が家を見学にやって来た買い手があるとします。

買い手は、外観やエントランス周りの立派さに感動し、住戸の広さや設備の良さ、あるいは天井の高さ、カラーコーディネート、グレード感、そして日当たり、眺望といったものに惚れ込み、買いたいという気になってくれました。

この場合、その商品展示は強い説得力を持ったということになります。

「場所」という商品構成要素についても同様で、駅に近くて便利な土地だとか緑の多い環境の土地だ、といった建設地を見るだけで“欲しい”の気持ちが高まったとしたら、その建設地、すなわち立地条件は大いなる説得力を持っていたということになるのです。

しかし、商品展示だけでは販売は成功しないことが多いものです。そこで、販売資料が必要になってきます。


●パンフレットや付属資料を加工して自作の資料を!!

内覧に訪れた買い手には、マンションの全体像が見えないものです。セキュリティの詳細も把握できていません。仕上げ材で隠れてしまった内部構造も分かりません。

これらを説明するためには、パンフレットや図面、さらに性能評価書が必須です。また、管理内容についてもあらましを伝えることが必要になるはずです。

これらの説明ツールは、見やすく加工する必要もありそうです。何故なら、見学者に新築マンションのようにパンフレット類をを持ち帰ってもらうわけには行かないからです。

イメージ的に表すと、A4サイズのペーパー2枚か3枚に要点を大きな文字で箇条書きしたり、重要な部分をカットした図面を張り付けたりすることです。

その中には、「私たちが良く利用するお店」といったタイトルで隠れた名店を紹介するページを作るのも一考です。

この自作資料を予め多数コピーしておいて、見学者に差し上げたらいいのです。


●リフォーム履歴は必ず残そう

何回かリフォームをしてから売りに出すというケースでは、時系列で履歴書を作成しておくといいですね。

設備機器には、どんなものでも必ず寿命があります。できたら、メーカーに問い合わせして、おおまかな寿命を聞き、設備リストを作成しましょう。そこに、設置日、交換日、使用可能年月などを記載するのです。

買い手は、これを見て、「あと何年は大丈夫そうだ」とか、「〇〇は、そろそろ更新の必要がありそうだ」などと目算を立てることでしょう。

これは先に述べた「安心感」につながる資料になるはずです。


●長期修繕履歴も記録写真でを残そう

共用部分の大規模修繕に関しては、仲介業者を通じて管理会社から何年何月にどこを修繕し、いくらかかった、現在積立金はいくら残っているといった情報がもたらされます。

これなども、BeforeとAfter 両方の写真を撮っておくことをお勧めします。きっと役立つときがあるでしょう。


●「我が家の住まい性能カード」を作成しよう

中古マンションの買手は不安心理が強いものです。

特に、見えない部分、例えば耐震性や耐久性などの「構造に関する部分」や「省エネ性能」、「管理サービス」や「上下階・左右からの音」、「環境」などに関して知りたがっています。

それを一番知っているのは他ならぬ居住者のはずです。これらを見学者に伝えて安心してもらうことが大事です。

住宅性能評価書もいいのですが、形式ばっていて見にくいことと、例えば「省エネ性能が4等級=最高」と書いてあっても、実際に光熱費はどのくらいかなどは分かりません。

そこで、オリジナルの性能カードを作成しておくことを提案します。

月別の水道光熱費の推移を一覧にしたり、震度3以上の地震があったら、そのときの室内の様子を日記風に記録しておいたりするのもいいかもしれません。

日当たりを心配することが予想される場合は、季節ごと朝・昼・晩に分け、かつ個室ごとに日の入り具合を写真に収めるのもいいでしょう。

安心して住んでいただけるための資料作りというスタンスですね。キーワードは「不安解消」です。あなたが、買い手であったときのことを思い起こしながら作成するのです。

営業マンたちは、あまり余計な情報は与えない方がいいと言います。しかし、筆者はそうは思いません。

欠点があったとしても、長所も当然あり、気に入って何年か住んで来たという事実をアピールする方が買い手には魅力に映るはずです。


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。

★三井健太のマンション相談室は、マンション購入のお悩みにお答えするサイトです。

★「無料の未公開情報」や「マンションWEB講座」など、お役立ち情報も多数掲載されています。※未公開資料の最新版 NO.52(2014年12月28日アップ)は、「間取りに惚れるな」です。


★完成内覧会の立会サービスを「格安」で。ただいま予約受付中!!詳細はホームページのトップにある「メニュー」内の「内覧会立会いサービス」をクリックするとご覧になれます。こちら➔➔➔http://mituikenta.web.fc2.com

★新築も中古も物件検索はこちらが便利➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔http://mituikenta.web.fc2.com/index2.html

不動産コレクターという名の富裕層

★不動産コレクターという名の富裕層

ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

世界には途轍もないお金持ちが存在しますが、彼らの多くが古美術品や宝飾品などを金に飽かせて収集し、コレクションとして持ち続けると聞きます。

決して転売目的で購入するわけではないというのです。それを眺めて楽しむとか、保有する喜びとか、永久に仲間入りできない筆者なぞには分からない金持ち心理があるようです。

不動産の世界にも、同様のコレクターがいる感じることがあります。

高級・高額マンションの購入者の多くは、自宅以外にも複数の不動産を保有し、その維持管理だけでも多額の費用がかかるというのに、滅多に手放すことはないと聞きます。

地方や郊外の本宅、東京都心の別宅、子供用のマンション、軽井沢の別荘、ハワイのコンドミニアムといった具合に、何軒も家を持っています。

これらの保有・購入目的は自己または家族等の使用であり、純粋の投資目的ではないのです。

都区内の高級マンション、中でもブランド地のプレミアム住戸の購入者の中には、この種の富裕層が何割かあるようです。最近は、ホテル代わりに東京都心のマンションを購入する外国人もあると聞きます。

富裕層と一口に言っても桁違いの差があるようなので、コレクション数も差があるのでしょう。中には、使わなくなったから売却するという人もあります。しかし、多くは売却に出さず、しばらく賃貸しておこうなどと、売り惜しみします。

ブランド地のブランドマンションや、都心のタワーマンションでランドマークになるような物件などは、ハイグレードであり、かつホテル並みのサービス付きといった価値あるマンションであるのが普通ですし、かつ稀少価値が高いので、手放すのは惜しいと考えるらしいのです。

購入時点でも、なぜ買ったか分からないような人がいるそうです。購入目的が曖昧模糊としていると、担当営業マンは異口同音に語ります。「貸すか」と問うと「貸さない」と言ったり、「どうするかは後で考える」と言ったりするそうです。

億ションの購入者には、ある種のコレクション趣味のような感覚の人がいるのです。買ったら手放さない。売らなければ困るという事情にもない。だから、中古の流通もない。たまにしか売りに出ないから高い。
このような特殊な階層が集まる物件は、値崩れもしにくいのです。

街で言えば、千代田区の番町、麹町など、港区の麻布、青山、赤坂の3A地区や六本木、三田、高輪、白金など、渋谷区では広尾、松濤、代々木などが該当します。

今日の話は、ちょっとした雑談でした。


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。


★三井健太のマンション相談室は、マンション購入のお悩みにお答えするサイトです。

★「無料の未公開情報」や「マンションWEB講座」など、お役立ち情報も多数掲載されています。※未公開資料の最新版 NO.52(2014年12月28日アップ)は、「間取りに惚れるな」です。

マンションの買い時はいつか?

ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

マンションのような高額商品は、衝動的に財布からお金を出してぽんと買うというわけには行きません。

全額現金で購入する人も、長期の住宅ローンを利用する人も、その人なりに考えて買うべきか否かを少しく迷い、ときに深く悩み、熟考して契約に至るものです。

マンションに限りませんが、商品を購入するときに悩むポイントは二つに集約されます。「どの品にするか」と「いま買うべきか否か」です。

今日は、後者の「いま買うべきか否か」について考えてみました。取り上げた理由は、マンション価格が急騰しているからです。


●アンケート調査によれば

2014年9月に実施されたリクルート社のアンケート調査では、買い時だと思う理由は次のようになっています。

「今後、消費税の引き上げがあるから」が32.8%、「価格が上がりそうだから」が16.7%、「物価が上昇しそうだから」が16.5%、「住宅ローン減税など税制優遇のメリットがあるから」15.9%、以下省略。

また、蛇足ながら同調査で家づくりのきっかけを聞いた結果をご紹介すると、「家が手狭になった」が21.0%、「子供が成長した」19.1%、「家賃が勿体ない・高い」18.9%、「子供が誕生した」13.5%、「結婚」12.9%などとなっています。

買い時だと思う人は、「(消費増税を含め)価格が上昇しそうだから、その前に」と考えていることが分かります。


●価格は既に高い

首都圏の新築マンション価格は2013年に前年比8%も急騰しました。2014年も引き続き上昇傾向にあると思われます。

物件個々に見ると、「地域相場の2~3割高は当たり前」、そんな印象が強く残る2014年でした。

これで高止まりしてくれたらいいのですが、まだ先がありそうです。

詳しくは前々回(1月5日)の記事「2015年以降のマンション市場を展望する」をご覧いただきたいのですが、おそらく2019年まで基調は変わらないと考えます。

とするなら、今の価格はまだマシとも言えるわけですから、買い時にあるという見方も誤りではないことになります。

中には2012年までの相場と大差のない、比較的安い印象を受ける物件も僅かながら見られます。運が良ければ、適正な価格で優良な物件を取得できる可能性は残っています。

一方では、相場上昇の中、「機を見る敏捷さ」なのか、「単なる利潤追求」なのかは分かりませんが、あからさまな値上げの動きも一部で見られます。

こうした情勢にあって、買い手が最も気を付けるべきは「高値掴み」をしないことです。


●当分見合わせるという選択肢も

筆者にご相談メールを寄せて下さる人の中には、「東京オリンピックが終わるまで待った方がよいかも」と悩みを打ち明ける人もあります。

建築費も地価も下落し、それがマンション価格に反映されるようになるのは2020年後半以降になると思います。

なぜなら、土地を購入してから着工までは平均して2年くらいかかるため、マンション価格はたちまち下がるわけではないからです。

仮に2019年で地価がピークに達し、その後下落に転じるとしても、十分な安値で仕入れられるのは2021年くらいかもしれません。その土地上のマンションが発売されるのは2023年というわけです。早くて2022年です。

一方、建築費は地価より先んじて下がる可能性がありますから、土地を下がりきらない値段で取得したとしても、建築費分で販売価格が下げられるかもしれません。

しかし、それでも安値の物件が出て来るのは2021年以降ではないかと予想しています。6~7年先のことです。

こうして考えて行くと、「待つ時間が長過ぎるなあ」と思わざるをえません。マンションを買いたいと思うきっかけは待ってくれないはずだからです。

「待てば海路の日和あり」ということわざがありますが、マンション購入には当てはまらない気がします。

物件選択は簡単でないものの、今はまだ購入へ向かうべき時と思います。


●買いたいときが買いどき

お金儲けの才能に恵まれた人や賭け事が得意な人が世の中にはたくさん居ると聞きます。身近なところにも、その種の御仁がいます。

未来やチャンスなどを読む才能に恵まれた人はともかく、そうでない人は今のような時期にどこへ拠り所を求めたらいいのでしょうか?

考えるほど混乱するばかりという人も見られます。また、急がないとますます高くなるという焦りが先走り、現場の営業マンの口車に乗せられてしまう人もあるようです。

こんなときは、「買い時はいつか」を考えない方が良いかもしれません。買い時は貴方にとって常に今だからです。

マンションを見学し、この場所、このマンションに住みたいと感じた、その気分を大事にすることですね。

「買いたい」そう思ったときが買い時というわけです。

・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。

★三井健太のマンション相談室は、マンション購入のお悩みにお答えするサイトです。

★「無料の未公開情報」や「マンションWEB講座」など、お役立ち情報も多数掲載されています。※未公開資料の最新版 NO.52(2014年12月28日アップ)は、「間取りに惚れるな」です。




💛大好評!!「マンション価格の10年後を予測する」

将来の価格を当てるのは簡単なことではありませんが、三井健太のマンション相談室では、あなたの購入マンションの価値及び価格の妥当性を評価したうえで、将来価格をズバリ予測、根拠とともに精緻なレポートとして提供しています。

将来価格(リセールバリュー)を知っておきたい人はとても多く、そのニーズにお答えしようと始めた有料サービスですが、購入が得か損か、買い替えはうまく行くか、そんな疑問があれば一度お試し下さい。

無料の「物件評価サービス」のみのご依頼も従来通りに承っています。

お申込み・ご相談は上記URLからどうぞ。


★完成内覧会の立会サービスを「格安」で。ただいま予約受付中!!

三井健太のマンション相談室では、完成内覧会(入居者検査)の同伴サービスを提供しています。

施工上の不具合箇所や施工精度のチェックは気付きにくいものです。チェック漏れを防ぎ、完璧な商品を渡して欲しいとお考えの方は、第三者の目をお役立てください。また、素人の無知に乗じた検査基準の曖昧さや、業者ペースの内覧会運営などに不安をお持ちの方も専門家の同伴は心強いものとなるはずです。

詳細はホームページのトップにある「メニュー」内の「内覧会立会いサービス」をクリックするとご覧になれます。こちら➔➔➔http://mituikenta.web.fc2.com

下がり天井に注意しよう

★下がり天井に注意しよう

ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

モデルルームを見に行くと、ときどき天井が大きく垂れ下がっている物件に出会うことがあります。

キッチンとダイニングの境目あたりに横切っているものもありますし、部屋の隅が下がっているものは大多数の物件で見られます。

これら「下がり天井」が圧迫感として伝わって来るようなものであれば、建物の価値を下げることになります。

部屋の隅を通っているものは梁ですが、最近は扁平なタイプを採用して目立たないようにしたものも登場しています。



間取りの良し悪しは、平面的なものだけでなく、立体的にも評価されるのです。

動線のチェックだけでなく、特によくチェックした方が良いのは「 天井 」です。

「 天井 」は、マンションのグレード感が一番よく表れるポイントです。グレートの高い高級マンションの「 天井 」は、例外なく高くすっきり平らになっています。

「折り上げ天井」といって、中央部を一段と高くし、シャンデリアを垂らすと似合う、そんな感じの高級マンションもあります。これなどは天井が全体に高いから成せる芸当というわけです。

階高 (階と階の高さ)が十分確保された高級マンションは、天井板と上階のスラブ(コンクリート床板)との間の空間に大梁・小梁、給排気ダクトが収まるからです。

要するに、見栄えがよくないモノは「 天井裏 」に隠してあるわけです。

一方、中級以下のマンションでは、階高がそれほど十分ではないため大梁・小梁や給排気ダクト等の梁型(はりがた)が住戸の天井の下側に張りだしていることが多いのです。

この部分を「 下がり天井 」と呼んで、間取りの平面図では「 点線 」で描かれています。

この「 点線 」には十分に注意しなければなりません。重要なチェックポイントです。

リビング・ダイニングルームの天井の高さは2.45m~2.5mあれば標準です。

しかし、大梁・小梁や給排気ダクトの梁型がLDや洋室の中央付近を堂々と横切っているような住戸もたまに見られ、その天井高は2.1mほどしかありません。

俗に「 ギロチンマンション 」と呼ばれるものです。これは最悪です。

平面図を見るだけで室内の立体空間がイメージできる人は少ないはずです。ついつい、部屋のレイアウトだけに囚われ、動線や家具の配置をイメージすることが優先してしまいがちです。

これが、完成内覧会のときに落胆につながる原因なのです。「イメージしていたより天井が低い気がするなあ」程度で済めばいいのですが、ショックを受けるほど圧迫感がひどい例も少なくないからです。

モデルルームには、その種のタイプは選択しないので、購入したタイプが図面だけであったような場合に起こる現象です。

ただ、その場合に売主にクレームをつけることはできないのです。図面に正し表示してあるからです。どこかに「よく図面を確認の上でご契約してください」などの文言も大体は書いてあるものです。ゆえに、よく確認していない買い手が悪いとなってしまうのです。

担当者は、都合の悪いことは説明を避けてしまうものですが、それを不親切極まりないなどと憤っても仕方ないことです。



最近は、建築費の高騰のため設計段階でコストを意識するあまり、居住者・買い手に配慮の足らないマンションが増えていると感じます。

住まいは、快適であることが大事です。快適の要素には、柱も天井の梁やダクトなども出っ張っていないスッキリ感も挙げられるはずです。従って、天井面がどうなっているかは重要な部分になるのです。

ギロチンだけでなく、点線の描かれている部分の全てに目を向け、どんなふうにデコボコしているのか、その程度はどのくらいか、縦横の寸法はどうかを担当者に尋ねることを忘れないようにしたいものです。

大梁,小梁等やダクトの位置は、リフォームで移動出来るものではありません。間取り図で「点線 」で描かれた「 下がり天井 」の「 位置 」と「幅」、「 高さ 」をしっかりとチェックしてから,購入を検討していくことをお勧めします。


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。

★三井健太のマンション相談室は、マンション購入のお悩みにお答えするサイトです。

★「無料の未公開情報」や「マンションWEB講座」など、お役立ち情報も多数掲載されています。※未公開資料の最新版 NO.52(2014年12月28日アップ)は、「間取りに惚れるな」です。


★好評「マンション無料評価サービス」のお申込みはこちらから➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔http://mituikenta.web.fc2.com

★新築も中古も物件検索はこちらが便利➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔http://mituikenta.web.fc2.com/index2.html
FC2プロフ
最新記事
最新トラックバック
月別アーカイブ
カテゴリ
FC2カウンター
検索フォーム
QRコード
QR