元、大京マンが教える失敗しないマンション選び

住宅購入をお考えのあなたに、業界の裏側を知り尽くした者の目線で

マンション品薄の危機

★マンション品薄の危機

ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。


首都圏で新築マンションの在庫が少なくなっています。売れ行きが良く、新規発売が細っているからです。不動産経済研究所の調査によれば、2014年3月末の在庫は3828戸だったそうです。2013年12月末の在庫は5090戸でしたから、3か月で25%も減少しています。

また、同研究所は3月の発売戸数が前年同月比で9.7%減の4,641戸(前年3月:5,139戸)となったことも公表しています。

このニュースは、買い手にとって恐ろしい状況を予期させるものです。

マンションの売れ行きは、消費税の増税による駆け込み需要が昨年9月に発生したものの、その後も反動減はなく、好調な売れ行きが続いているとされます。4月以降も、住宅ローン控除の限度額が倍増する措置や住まい給付金の新設もあって、大きく売れ行きが落ち込む心配は小さいと業界では楽観視しています。


●建築費高騰に頭を抱えるデベロッパー

その一方で、業界は大きな悩みを抱えているのです。悩みとは、建築費の高騰のために分譲価格を予算内に抑えることが至難になっていることです。建築費の高騰の主因は、前にも書きましたが、建設労働者の不足にあります。

昨年の新築マンションの価格が前年比で8%も高騰したことは、本ブログで既にご紹介しました。

コストアップを単純に価格転嫁できたら悩むことはありません。そうすることによって、需要が付いて来なくなる事態を恐れているからです。昨年は何とか乗り切ったものの、さらなる価格上昇が市場に与える影響を恐れています。マンション業者は、どこも値上がり傾向を望ましいこととは考えていません。

2006年から2008年にかけて価格が急騰した際も、買い手が離れて行きました。売れ残り物件は長期間の在庫となり、その処分に苦労した経験を持っています。それだけならまだしも、在庫処分のために値引き販売を断行せざるを得ず、それが各社の経営を圧迫しました。さらに、定価で契約した顧客の反感を買う事態に至った業者も少なくなかったのです。

しかし、建築費の見積もりを複数のゼネコンに依頼すれば、出て来る見積額は驚くべきものばかりというのです。

計画時の価格を幾分超えることは平常時もよくあることです。しかしながら、昨今は予算をはるかに超える回答ばかりでお手上げ状態、これが各社共通の悩みのようです。


●着工できない例も

品薄状態は、発売の遅れに主な要因があるのです。建築コストが高いため、発注したくても決心がつきません。発注先が決まらない以上、着工もできません。

人手不足を解消するために、工期を数か月伸ばしたいというゼネコンの条件を承諾して発注に踏み切るデベロッパーもあるようですが、それでも予算内に収まればましです。大半はそうではないのです。そこに至るまでには建築計画の見直し、すなわち設計変更、設備の一部取り止めを含む仕様変更なども伴うからです。

それ以前に、見積もりの依頼先探しも一苦労と聞きます。「お受けできない」と丁重に断って来るゼネコンもあるからですし、仮に見積りに参加しても、法外とも思えるような高値を付けるゼネコンばかりで、見積り先を一から探しなおす必要に迫られるケースが多いからだそうです。

こうした事態から、今年の発売戸数は多くのデベロッパーが修正を余儀なくされるのではないか。筆者は、そう予想します。発注先が決まるまで通常の何倍も時間がかかり、全体に計画の実行は遅れる傾向となることが必須だからです。

不動産経済研究所の年初の見込みでは、今年も昨年並みの発売戸数ということでしたが、その予想は外れるのではないかと思うのです。

価格の抑えは効かないことも間違いないでしょう。建築費の高騰は避けようがないと考えられ、価格の先高観には、もはや誰も異論を唱える人がありません。

デベロッパー各社は懸命に価格抑制の努力を続けることでしょう。しかし、努力の甲斐なく、仕様変更などでプランの魅力は低下し、かつ価格が高く、そのうえ品薄状態となる。これが2014年の新築マンションの供給事情となるに違いありません。本稿の初めに恐ろしい状況を予期すると述べたのは、この部分です。

このような中でマンション選びをするというのは、非常に困難なことかもしれません。急がないと当分買えないかもしれない。しかし、予算に合う物件は中々見つからない。予算に合う物件を見つけても、場所がもうひとつ。あるいは、住戸面積が狭い。あるいは日当たりが悪いetc. 

このような葛藤の中で、もがき苦しむ人が増えるかもしれない。そんな悲観的な予想ばかりが浮かんで来ます。いえ、既にそのような難渋の声を毎日のように聞く昨今です。

急がなければなりません。しかし、焦りは禁物です。ますます冷静な判断力が必須の2014年になることでしょう。

無論、筆者がお手伝いできることがあれば、喜んでさせて頂こうと決意を新たにしています。

・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。

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都心の高額マンション誰が買うの?

★都心の高額マンション誰が買うの?

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東京都心のマンションが、普通の人でも買える時代がしばらく続いて来ましたが、それもどうやら終わりに近づいて来たように感じます。今日は、マンション市場を概括してみます。
(データはすべて不動産経済研究所の調査です)

●今、再び都心から郊外へ

時代を第一次石油ショック(1973年)以前までさかのぼって考えると、そもそもマンションは地価の高騰で一戸建てが通勤便の良い都心に近いエリアで購入することが難しくなって行った過程で、大衆化が進んだのでした(それまでは、ごく一部の富裕層の住まいであった)。

当時は、一戸建て志向の強い時代でしたが、長距離と満員の電車“痛勤”に耐えるよりはと、マンションを志向する人が次第に増えて行きました。

そのマンションも高騰するに連れ、より買いやすいものをという需要にこたえる形で次第に郊外の開発が増えて行きました。

1980年代の後半から1990年代初頭にかけては、都心供給も不可能になるほどの狂乱の地価暴騰があり、首都圏全体でも新規供給が現在(2013年は56,478戸)の半分以下(1991年で25,910戸)でした。23区は、何と4,748戸(2013年の約6分の1)だったのです。
都区内のみならず首都圏全般に、購買力から大きく乖離したマンションを開発しても販売が不可能だったからです。土地が投機対象となり、「土地ころがし」が横行してまともに検討できるマンション用地がなくなっていたとも言える。そんな時代でした。

その後はバブル崩壊を経て、地価が急低下し、再びマンション開発が活発になりました。2000年は、史上最高の95,635戸も新築マンションは供給されるに至ったのですが、そのうちの37%の35,318戸が東京23区内でした。この動向を多くのマスコミや業界関係者は「都心回帰」と称しました。
2013年は、56,478戸のうち28,340戸、50%が23区なのです。ピーク時と比べると、絶対戸数は減らしていますが、都心中心の開発という傾向が続いています。

しかし、今再び都心から郊外へと押し出されるようになりそうです。理由は、再び価格の高騰が顕著になって来たからです。2013年の平均価格は、23区平均で前年比8%も上昇しました。

今のところ、郊外マンションが急増するという傾向は見られませんが、次第に増えて来ることでしょう。絶対数で増えないとするなら、相対的に増える、逆に言えば都心が減る傾向に向かうと予測します。
23区内の開発は、湾岸エリアなどの大規模マンションを除くと開発が難しい。言い換えれば、高過ぎて商品化が困難と判断して見送るマンション業者が増えると思うからです。
小規模の土地では、建築コストの抑制が困難であり、地価も上昇傾向にあることがその要因です。


●金利変動が購買力に与えた影響

以上の過程を分譲価格の推移で見ると、大きなアップダウンを繰り返して行くものであることが想像できると思いますが、見逃せないのは並行する住宅ローンの金利変動です。

現状の金利は変動型ローンで1%を切っており、35年固定でも1.8%くらいです。これに対し、バブル期前後の銀行金利は何と7~8%台でした。税金で補助していた住宅金融公庫の金利でも5.5%だったのです。

その時代をご存知ない人には信じられない事実です。

金利が高ければ、返済額が高くなり生活が圧迫されますから、多額の借入はできません。もっとも金融機関も所得に対して返済率の制限をかけるため借りたくても借りられないのですが。

7%の固定金利で35年返済、借入額3000万円とすると、毎月返済は191,656円にもなります。

(これでは大変なので、ボーナス時に半分返済することとし、毎月返済を半分に減らすとすると、ボーナス時の加算額は6倍なので約115万円となって、毎月分は95,828円となります。当時はボーナス返済併用の借り入れをする人が圧倒的に多かったのです)

これを現在の金利1.8%固定に置き換えると、何と96,327円で済むのです。

また、7%のケースと同じ19万円の返済が可能とし、所得も問題ないと仮定して逆算すると、1.8%の金利なら何と2倍の6000万円も借入が可能となります。つまり、購入予算を3000万円も増やせる理屈となるのです。

仮に頭金1000万円の人が7%のローン3000万円を利用して4000万円の買い物をするのと、同じ頭金で7000万円の買い物をするのとで、負担額は同じなのです。

この計算をした狙いは、購買力に与える金利の影響度を見て欲しかったからです。

都心のマンション価格がピーク時に1億円だったときから比べて、同じような条件の物件が今5000万円とするなら、金利の低下と重なって「普通の人」がみな買えてしまうということが分かります。

これが先に述べた「都心回帰現象」をもたらしたもう一つの要因なのです。バブル崩壊後の過去20年余の市場の動きを振り返ると、地価の高騰は庶民を東京の外へトコロテン式に押し出したなどと表現した時代から、再び都内に戻れるようになったというわけです。


●都心のマンションを買うのは誰?

最近、筆者に届くご相談物件のうち、23区のマンションは平均して坪単価が300万円を超えているものが多い現状にあります。

70㎡クラスなら6000万円以上7000万円くらいになっているのです。

ご相談者の過半が、これ以上高くなったら誰も買うことができなくなるのではと心配しています。これは、今まさに都心のマンションを購入しようとしている人が、将来の売却を心配する側面としての声なのですが、その答えをここで少し触れておきましょう。

誰も買えなくなることはないにしても、これ以上値上がりすると、「普通の人」が買えなくなるのは間違いありません。値上がりしなくても金利が上がるだけで手が出なくなる可能性もあります。

では、普通の人が買えた去年、今年のマンションを将来手放すとき、高値で売ることはできなくなってしまうのでしょうか?そのことについて述べましょう。

東京には、%では僅かでも、その絶対数は大きな塊の階層があります。言わずもがな、人口が多いからです。最近は外国人の買手も加わるので、大量の億ションもあっさりと売れてしまうようです。

不動産経済研究所の調査によれば2013年に供給された億ションは1504戸あったそうですが、どれもたちまち売れたと言います。

上は5億円もする住戸があったと記憶しています。一体誰が買うのかといぶかる人も多いことと想像しますが、実際に購入する人があるのです。台湾や中国人が購入するということも聞いていますが、大半は日本の富裕層ですから、凄いものです。

さて、億ションに限らず高額マンションを購入できる富裕層は、悪い意味ではなく、皆なんとなく得体の知れない人たちです。そのような階層が東京には分厚く存在することが分かっていますから、少々高くなっても良い物件なら買い手に困ることはないと思って間違いありません。

ただし、「良い物件なら」という条件付きなのです。
単に相場が上がりました。地価が高騰し、建築費も上がったので、コストを価格に反映させて分譲しますと言っても、コトは簡単ではありません。需要はついて来なくなるのです。
新築が上がれば、新築より安いからという理由で中古に眼を向ける人が増えるので、連動して中古マンションも上昇して行きますが、おのずと限界があるというわけです。

もし、くすぶったままの金利先高観測が本当に上がってしまうと、ダブルパンチとなり、買えない人が急増してしまいます。

こうした事態を想定すると、富裕層やアッパーミドル層から選んでもらえるような、価値ある物件を選択しておくことが将来の売却時に良い結果を生むことになるでしょう。肝心なことは、その目利きです。

筆者が提供する「無料評価サービス」は、その主旨が「資産価値の算定」にありますが、これは将来のリセール価値がどの程度になるかを検討する際の参考にしてもらうことです。

高値のマンションが増えつつある中、肝腎なことは「高いが価値あり」と認定できるマンションかどうか、言い換えると「高値で売れる物件かどうか」です。今、選択を誤らないように一段と慎重を期す時期に入ったと言えます

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~目次(抜粋)~
1章 マンション業界の概括・・・5.デベの力量 /10.模倣で成り立つマンション業界


第2章 マンションの歴史と分譲会社の栄枯盛衰・・・1.構造転換を迫った大事件/2.撤退企業と生き残った企業/撤退企業の犯した過ち/3.国策に後押しされたマンション業界 /4.繰り返したマンションブーム


第3章 現代のマンション事情・・・新しモノ好きの日本人/ワケあり物件に注意/3.リノベーション住宅/4.単身者とコンパクトマンション /5.永住できないマンション/高い修繕積立金/人の寿命より家の寿命が短い/8.「値上がりしないマンション」を購入する場合の覚悟/

第4章 マンション業界の裏側・・・2.青田売りと完成売りの真実/モデルルームの魔力/完成済みマンションの舞台裏/6.ゼネコンが売主だから安いはウソ/7.安かろう悪かろうに注意/ 10.不動産屋の話はウソばかり ?/13.値引き販売の真実


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付加価値の高い大型マンションを求めて

★付加価値の高い大型マンションを求めて

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マンションの価値を構成する要素のひとつに、規模を挙げることができます。大きいことが価値を高めるのです。
大規模は様々な付加価値を生むからですが、例えば共用施設が充実しているとか、管理体制がしっかりしているといったことが具体的な部分ですし、大規模であることそれ自体が存在感を示す、言い換えれば特定エリアのランドマーク的なマンションになります。

大型マンションは好きになれないという人もありますが、大半の買手が付加価値の高さに魅力を感じているのでしょう。大体において話題となり人気を博します。何年かして売却する際にも資産価値を維持する確率が高いという利点もあります。

しかし、大型マンションは稀少であり、買いたくてもエリアによっては全く売り物がないというケースが多いのです。

今日は、そのことについて述べることにします。

●住友不動産は板橋区がお好き??

住宅情報誌・SUUMOをチェックしていると様々なことに気付くのですが、そのひとつがタイトルに挙げた、板橋区に毎週登場する住友不動産の物件です。

THE ITBASHIテラス193戸(平成24年6月28日完成済。販売中)、シティテラス板橋蓮根350戸(平成24年4月5日完成済。販売中)、シティテラス加賀385戸(平成25年10月31日完成済。販売中)、スカイティアラ621戸(来年竣工。未初売)、現在販売中の物件と販売予定の物件を合わせて4物件、販売済みを含む総戸数にして1,549戸になります。

このうち、竣工済みは3件ですが、販売中ということは売れ残っていることを意味します。
どのくらい在庫を抱えているか正確には不明ですが、それでもまた新規に発売するのです。

上記物件をご覧になって気付くこと、それはいずれも大型マンションということですね。普通、大型というときのイメージは一般に100戸以上を指しますが、300戸を超えたら筆者はメガマンションと呼ぶことにしています。上記物件はTHE ITBASHIテラス以外、どれもメガマンションです。

●板橋区は広い土地の供給源

分譲マンションの開発には、土地を提供してもらうことが不可欠ですが、板橋区は広い土地の提供者が多いようです。元は何かの工場だったのでしょうか? それとも企業の社宅でもあったところでしょうか、倉庫や資材置き場だった? 規模から見て、一般住宅でないことは確かです。

広い土地の提供者が続いたからこそ、続いてマンション開発ができたということになりますが、どうして住友不動産だけに売り渡されるのでしょうか?

実は、他のマンションメーカーも開発しており、現在販売中の物件もいくつかあるのです。けっして住友独占ということではありません。しかしながら、住友不動産以外の大手デベロッパーは多くありません。

もはや住友不動産は板橋が好きと考えるほかありません。過去に成功したから二匹目、三匹目のドジョウを狙った?それも間違いなくあるはずです。

●土地がなければ始まらない

こんなマンションを開発したいとか、あんなマンションを設計してみたいなどと思い描いても、ハウスメーカーと違って、マンションデベロッパーには土地がなければただの夢、絵空事に過ぎません。
ゆえに、デベロッパーは毎日、開発用地を探し歩きます。

協力業者と呼ばれる不動産業者、ブローカー、地上げ屋、ゼネコン、設計事務所、銀行などから毎日多数の売地情報がもたらされますが、その中から資料選考で残った土地を現地検分し、良さそうな土地であれば簡単な図面を作成して採算をはじきます。

採算が合うと判断できれば、紹介者(仲介者)を通して所有者に購入意思を伝え、価格交渉に移行します。

このような経過をたどって首尾よく土地を買えた業者だけがマンション開発に着手できるのですが、売地情報は玉石混淆で、もたらされる情報の絶対量はすさまじいものがあります。

売地を斡旋する業者は、その近辺で開発中のマンション現場を見て、その事業者を狙う傾向があります。それが先の住友不動産の例に見られるような特定業者に持続的に情報が届く秘密かもしれません。


●「広い土地が欲しい」は業者共通の願い

広い土地は規模の大きいマンションが建てられます。規模が大きいと付加価値の高い立派なマンションが建てられますし、工事費もスケールメリットによって低めにできます。

 また、正確に言えば少し違うのですが、小規模も大規模も開発の手間は同じなので、10億円の売り上げしか上がらない土地開発より、同じ手間で100億円になる方が効率は良くなります。

1戸平均4000万円のマンションなら25戸で10億円ですが、250戸造れば100億円になるのですから、年間の売上目標が1000億円の大手の場合、250戸の物件を10か所で開発できれば商品は間に合います。しかし、仮に平均50戸規模しか開発できなければ、50か所も土地を手当てしなければ1000億円には届かないことになり、土地探しだけで手間がかかり過ぎることになるのです。

ちなみに2013年1年間で、首都圏の新築マンション供給ランキング上位10社の平均供給戸数は約2800戸ですから、1物件100戸と見ても1社あたり28物件を1年間に売り出した計算です。1年間にもたらされる売地情報は、300倍の9000件くらいになるのです。

このような事情から、マンションデベロッパーは資金的な事情が許す限り、大型案件を待望することになるのです。


●広い土地は稀少価値

ところで、東京都で数多い土地情報ののうち、300戸もの大規模マンションが建てられるような広い土地は年間にどのくらい出て来るのでしょうか?その種の統計がなくて正確には筆者も知らないのですが、比率としては極めて少ないものであるのは間違いありません。

ちなみに、現在販売中と予告広告に登場してくる新築マンションの数を住宅情報誌・スーモからピックアップしてみました。(2013年3月25日号)

掲載全物件数・首都圏合計873件(分譲戸数は不明)のうち、総戸数300戸以上の大型物件の件数は61件でした。メガマンションの全体に占める比率は7.0%に過ぎません。
200戸以上も加えると86件となり、比率も9.9%にアップしますが、90%以上が中小規模のマンションであることが分かります。

●大型開発が集中する湾岸エリア

大型マンションは広い土地がなければ開発ができませんから、冒頭で取り上げた板橋区のようなエリア特性の場所に集中する傾向があるのです。板橋区以外では、江東区に同様の傾向が見られます。
江東区は、かつて倉庫や工場、造船所の多い区でしたから、広い区画の土地が多く、跡地に建てられるマンションは大部分が大規模です。その傾向は今も続いています。ご承知の豊洲、辰巳、東雲などでは、記憶に残る話題の大型マンションが数多く見られます。

中央区でも、倉庫街だった晴海エリアは大型マンションが多い所として有名です。駅で言えば、「月島」と「勝どき」ですが、都営大江戸線・勝どき駅が開業した2000年ごろから急速にマンション開発集中エリアになって来たのです。

月島駅最寄りの佃島では、石川島播磨重工業の造船所跡地だったと記憶しますが、バブル期直前の1980年代後半、「大川端リバーシティ」が誕生しました。複数のタワーマンションで構成されていますが、その中には伝説の高級マンションもあります。

最近では、勝どきエリアに「東京タワーズ」というツインタワーマンションが約2700戸の規模で販売(一部賃貸)されました。2006年から2007年にかけてのことです。米国の人気俳優リチャード・ギアをキャラクターとして登場させた広告が目を引いたので、ご記憶の方もあるでしょう。

そして今、晴海エリアでは「ザ・パークハウス晴海」がツインで(883戸+861戸)、勝どきエリアでは同じくツインタワーの「ドゥ・トゥール(2棟で1450戸)」と1棟で何と1400戸を超える「勝どきTHE TOWER」が販売を間もなく開始しようとしています。いずれもメガマンションです。

こうした例を拾うと、湾岸エリアではメガマンションだらけと言っても過言ではないほど大型開発が目白押しです。広く湾岸エリアに目をやれば、港区や品川区でも大型マンションの開発が進んでいます。

土地利用の歴史から当然と言えば当然なのですが、それにしてもメガ・タワーマンションが次々と登場することには驚くばかりです。広い土地は稀少価値と述べましたが、まだまだ土地はあると感じざるをえない事実でもあります。

大規模マンションには、ハード、ソフト合わせて様々な付加価値が見られることから、常に高い人気を集め、販売も好調に進むことが多いものです。簡単に言うと「大きいことは良いこと」なのです。単に効率の良さだけで大型マンションばかり造っているわけでもありません。

しかし、首都圏全体を見渡せば、やはり大規模マンションの数は少なく、付加価値の高い物件を求めると、エリアが限られるのも現実なのです。

湾岸エリアではなく、内陸部で探そうとすれば大型物件は滅多にお目にかかれないと考えるしかありません。最近、山手線の内側で発売された「富久クロス1093戸(新宿区)」や「パークシティ大崎734戸(品川区)」、「ブリリアタワー池袋432戸(豊島区)」などは、例外中の例外なのです。


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「建設現場に外国人」マンションは大丈夫か?

「建設現場に外国人」マンションは大丈夫か?

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マンション価格の高騰が際立っていますが、その原因のひとつは建築費の上昇にあります。

建築費はなぜ上昇しているのでしょうか。それは、建設労働者の人件費が高くなっているからです。なぜ高くなっているのでしょうか?建設需要が増えているからです。

建設需要には、公共事業と民間事業があり、今は東日本関連の公共事業(復興需要)が主体と考えられます。

今後はどうか? 復興関連はもうしばらく続きそうですし、これに東京五輪の需要が加わります。競技施設の建設、道路整備、老朽化インフラの改修などです。選手村の建設も大規模なものです。なんでも2万人分の部屋を一気に(5年以内に)建てるのですから。

人手不足は当分続きそうです。

●人手不足が起こった根本原因

建設業就業者数は1997年ごろのピーク時から26.6%も減っていて、人数にすると、約200万人にもなるのだそうです。

根本原因は、公共事業批判にあります。箱ものばかり作ってどうする的な声が巻き起こり、バブル後のデフレ経済下で公共投資は著しく減ってしまったからです。

小説家で当時長野県知事であった田中康夫さんが、2001年12月20日に長野県議会において宣言した「脱ダム宣言」が何故か最も筆者の記憶に鮮明に残っているのですが、公共事業見直し論が高まっていた時期でした。

それ以来、国も地方自治体も、財政難から公共事業を減らすほかなく、その煽りを食って建設業界は縮小して行きました。

元はと言えば、公共事業にぶら下がって存在して来た業界であったとの批判も根強くあるのですが、今ふたたび公共事業の必要が起こり、建設業界の春が来たという向きもあります。しかし、事はそう簡単にすみません。仕事の依頼があっても人手不足で請けられないというゼネコンの声がよく聞かれるからです。

請けてしまった工事も、人が集まらないために遅延したり、日当が高騰したりして採算が悪化しているというのです。

新聞報道では、「入札不調」という文字がよく見られます。入札に参加するゼネコンが現れないのです。発注する側の提示する工事予定額以下の金額で応じられるゼネコンが1社もないというわけです。


●人手不測の解消に外国人を起用

このような現象は1~2年の一時的な現象ではなく、少なくとも2020年までは続きそうだと見ているのでしょう。建設業界は人手不足解消のために、自ら実務を教える研修所を開設するほか、外国人実習生を受け入れて採用するなどの対策を講じているようです。

政府も2020年までの暫定措置として規制を緩和し、受け入れ期間を3年から最長5年まで延ばしたり、原則禁止していた過去の実習生の再入国も認めたりして、現状の2倍、3万人規模まで増やす計画を閣議決定したと報道されました。

人数的には到底足りない規模のようにも思いますが、外国人の受け入れには諸問題があって慎重な日本政府ですから、この程度が限界なのかもしれません。

そもそも外国人実習生は、母国で活躍してもらうのが趣旨であり、日本の人手不足解消のために受け入れるわけではないのです。


●研修員で大丈夫か?

それはともあれ、外国人はどのくらいの戦力になるのでしょうか? 一部の現場(ゼネコン)の話として、「新卒の日本人社員よりは覚えも早いし、十分戦力になっています」とインタビューに答えているテレビ報道を見ましたが、果たして本当にどこまで役に立っているのか、即戦力として期待が持てるのか、筆者には疑問が拭えません。

建設現場には様々な職種があります。現場監督を筆頭に、鉄筋工、型枠大工、配管工、鳶職、タイル職人、塗装工、電気配線工、内装工、など多岐に亘り、どれも一定期間以上の経験が必要になります。

どのような職種でも、それぞれの現場には熟練した社員ばかりではなく、見習い社員や経験の浅い社員が混在していることが多いはずです。それでも商品として仕上げ、代金をもらうのが企業活動です。

建設現場も同じで、経験の浅い社員の仕事ぶりをベテラン社員がそばで監理、指導しながら安全に建物を完成させているのです。

しかし、人間が見られる範囲、言い換えれば指導できる人数には限界があるものです。まだ目が離せない浅い経験者が多数いるようなチーム構成では、完璧な仕事を成し遂げるのは容易でないはずです。

急激な人手不足は、施工ミスや雑な工事をもたらしかねません。それを避けるためのチェックシステムがあることも聞き及んでいますが、それが機能しないことも稀にあり、大きな施工ミスを最近も引き起こし、マスコミで取り上げられたりしています。

噂によると、小さな工事ミスは過去にも絶えずどこかで発生して来たのだそうです。むしろマスコミに大きな問題として取り上げられるくらいの方が、欠陥を修復して建て直したりするので安全な建物が出来上がるという見方もあります。

耐震性や耐久性の問題に関わる危険は少ないかもしれませんが、小さなミスは闇に葬られてしまいかねません。

小さなミスとは言っても、それが長い間にどこかに不具合を生じさせるかもしれません。やはり完璧な施工を望みたいものです。


●ますます品質管理の大切さが注目される

施工ミスや手抜き工事はないと固く信じ、表面的な仕上げも丁寧で美しいマンションが完成するものと買い手は誰もが思っています。

その期待を裏切るケースが今後は増える可能性が高くなっている。最近そんな風に思うようになりました。

しかし、現場に張り付いて監視することは買い手にできる道理もありません。

では、どうしたらいいのでしょうか?答えは見つかりません。

ゼネコンや売主、住宅性能評価書を発行する第三者機関、設計事務所などを信用するほかないぼです。

日本企業の良さは「信用第一主義」の姿勢にあります。粗悪な品物を造って売り渡せばあとはどうでもいいと考える企業はひとつもないと言って過言ではありません。しかし、悪意はなくても起きてしまうのが欠陥商品です。

過去に優良企業と言われた大手が欠陥商品を市場に出して信用を失墜させ、経営破綻へ追い込まれた例があるくらいですから、品質管理にはことのほか力を入れているのが日本企業です。その点は国際的にも評価が高いのです。

ミスをなくすために、二重三重のチェックシステムが設けられています。また、そのための人員や専門部署を持っていたりもします。当然、過去の失敗経験から得た教訓によって出来上がったマニュアルも用意されています。

こうしたシステムや体制がしっかりしているのは、普通に考えて「大手企業」であり、歴史の長い企業に違いありません。

マンション建設は、その多くが歴史あるゼネコンが担っています。大手5社でなくても十分な経験を積んできたゼネコンが多いのです。

そのゼネコンと、施主(売主)その他を含む複数の期間による厳重なチェックシステム下で施工されるならば、それを信用するほかはありません。

買い手の皆さんには、「このマンション工事の品質管理体制はどうなっていますか」と尋ねることをお勧めします。

最後にもう一言、無理な工期を設定していたり、価格が安いと感じたりしたら、その物件は注意しなければなりません。

と言っても、適正な工期がどのくらいかを知るのは難しいかもしれませんが、ひとつの基準は、建物竣工日から引き渡し日までの期間が1か月程度あるかどうかです。竣工日というのは、役所の「竣工検査済み証」公布日のことです。検査は、外構などは未完成でも「竣工」と認定されます。

そこからが最後の仕上げですが、その間には買い手による内覧検査も実施され、手直し工事が行われます。この期間がタイトであれば、突貫工事になってしまう可能性があるのです。また、マンション建築のスケジュールは、天候にも左右されます。最初からタイトな工期で始めた現場は、なおのこと、その懸念があるのです。

価格の安さは、建築費の安さから来ています。こちらは施工の問題と言うより設計そのものに懸念があるのです。ここでは割愛しますが、コストダウンの手法はいろいろあります。それが全て品質の低さにつながるとまでは言えないものの、見えない所での省力化や工程数の削減などによって安くなっていることも多いのです。


・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。

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営業マン諸君、耐震性の説明を省いてくれるな

★営業マン諸君、耐震性の説明を省いてくれるな

ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

筆者に届く数々のご相談。その中に多いのは「耐震性」に関するものです。単に「耐震性が心配です。この物件はどうなのでしょうか」というものです。

基本的には、「耐震性に限らず、建築基準法に基づいて設計され、かつその点を行政が確認した後に工事が行われています」から何も問題ないのですが、買い手心理としては「本当に大丈夫か」ということなのでしょう。

そうであるなら、プロの営業マンは買い手の気持ちを汲んで安心を届けなければいけません。しかるに、それを省いている営業マンが多いのです。

ある販売現場で質問してみました。「耐震性は大丈夫ですか?」 「はい、大丈夫です。耐震構造になっていますから」 
やり取りは、これだけでした。

「何故そんなことを聞くの?大丈夫に決まっているじゃないの」表情はそう語っていました。

●建築基準法の耐震基準

学習なさった読者も多いことと思いますが、おさらいの意味でお読みください。

1981年に建築基準法の「耐震基準」は強化されました。それ以降の新築マンションは、震度6強の巨大地震にも倒壊・破壊しないこととされたのです。

筆者の知る限り、1995年の「阪神淡路大地震(阪神大震災)」でも2011年の「東北太平洋大地震(東日本大震災)」でも、新基準で建てられた建物に大きな被害はありませんでした。基準通りに(偽装や手抜きなく)建築したら問題ないことが証明されたのです。

地震に対する構造の形は、大別して3つあります。ひとつは、いわゆる「耐震構造」で、他に「免震構造」と「制振(震)構造」があります。

3種のうち、あとの二つは「揺れを軽減(減衰)することができる」という点で「耐震構造」よる優れた構造と言われます。

説明が複雑になるので割愛しますが、免震も制振(震)も、どちらも耐震性能が高いということではありません。極論ですが、地震の揺れを特殊装置が吸収してしまうので揺れない(揺れが減る)構造になっている、言い換えれば地震波を受け流す構造になっているということです。

「免震構造」と「制振(震)構造」は、揺れが激しい「超高層」マンションに採用されることが多く、「中高層」や「低層」には大幅に採用例が少なくなっています。

タワー型の超高層マンションは、例外的に不採用もありますが、「免震構造」か「制振(震)構造」にしなければ住めたものではないと言えるのかもしれません。

一方、超高層タワーマンションでないマンション、すなわち15階建てまでのマンションは、逆説的ですが、「免震構造」や「制振(震)構造」にしなくても大丈夫ということなのでしょう。

「建築基準法をクリアした耐震構造」は、相撲に例えると、突っ張られたときに体に力を入れて踏ん張るというイメージ、すなわち何度突っ張られても、そのたびに体を反らせながら耐えるという感じです。地震波を建物ががっちり受け止めるということですね。

●揺れは避けられないが大丈夫と思いましょう

震度3や4と聞いても、地震国の日本では大して驚きもしないレベルですが、さすがに5クラスになると個人差はあるものの恐怖感に襲われます。ガタガタと音が鳴るかどうかは別として、体が揺さぶられ、立っていられないので、そばの物につかまろうとします。

筆者の経験では、阪神大震災のときは寝ていたホテルで、ベッドの縁をつかもうとした記憶があります。

別の地震では、スタッフの女性が「怖い」と叫びながらしゃがみこんでデスクの縁にすがっていた光景などが思い出されます。

大きな揺れは人を恐怖に落とし入れますが、「大丈夫。この建物は倒れない・壊れない」と思えれば冷静でいられます。

2011年の3.11のとき、筆者は東京の仕事場で、「お~!これは大きいぞ」などと心の中で叫びながらも落ち着き払っていました。それでも、机の横にある書棚が倒れないかと、瞬間的に手で押さえたりしていました。

心配なのは、家具や冷蔵庫などの転倒や走りによる怪我です。その対策だけはしておく必要があります。

●ひび割れができても大丈夫

巨大地震に襲われると、壁にクラック(亀裂)が入ることがあります。これを見ると、大丈夫かと不安に思う人も少なくないようです。

実は、マンションの壁の大半は耐力壁ではないのです。耐震性に何ら影響しない「雑壁」と呼ばれるもので、早く言えば、その壁がなくても構造上は問題ないのです。

マンションの1階が柱だけの空間(ピロティという)になっていて、駐車場などとして使われているものをご覧になったことがあるでしょうか?各住戸も、構造的にはあれと同じと言えます。

従って、ひび割れが発生しても問題はないのです。

●営業マン諸君、当たり前のことと思わないで


解説はここでやめますが、マンション購入者は本を読んだりネットの掲示板を利用したり、あるいはマンション広告を見たり、販売事務所などで説明を受けたりして勉強をしているものですが、学習度には人によって幅があります。

上記のような「耐震性」に関する知識は殆んどの買い手が持ち合わせているのかもしれません。それでも、絶対大丈夫と確信できているかは別問題です。

賃貸マンションにいても、一戸建ての家に住んでいても、過去に地震を体験して来たはずですから、説明がなくても、ある程度は「大丈夫」と思っている人も多いのは確かです。

安普請の賃貸マンションに住んでいて怖い思いをしたので、安全な分譲マンションに住み替えたいと新築のマンションに対する信頼を寄せる人もいます。 

しかしながら、そう思って買った分譲が同じ程度だったら困ると考える人もあるでしょう。

また、賃貸なら被害があっても経済的負担は家主にかかるだけで入居者は何も心配しなくていいが、分譲となると万一の場合の補修費用などを心配しなければならないなどと、心配の幅が広がってしまう人もあるはずです。

こうした買い手の深層心理をおもんぱかると、売り手には丁寧な説明が求められるのではないかと思うのです。筆者が営業マンなら、たとえ「普通」の耐震構造のマンションであっても「震度5や6クラスの地震が来た場合ですが・・・」などと前置きして「本マンションは・・・云々」と説明するでしょう。

営業マンには、この大事なテーマを「常識」で片づけたり、「不安を募らせるから逆効果だ」などと説明を忌避したりしないでほしいものです。

●耐震性の説明を求めましょう

筆者は「新築マンションが倒壊してしまうようなときは、この世の終わりだ」と達観しています。

振り返ると、交通事故も大病も縁がない人生を送って来ましたが、その代わりに地震と津波には不思議と縁がありました。しかし、それでも無事に生きて来たからです。

心配したらキリがないのですが、それでも個人差があって、石橋を叩いても渡らない慎重な性格の人もあります。心配な人は尋ねましょう。「耐震性はどうなっていますか?」と。

また、「構造計算を担当した設計事務所は信用できますか?」や、「耐震等級は1ですか、2ですか?」などでもいいですね。

狙いは、営業担当者から「安心感」を持てる言葉が聞けるかどうかです。「工事監理(品質管理)の体制に関して、当社は・・・」と別の角度から安全性を説明してくれるかもしれません。さらには、売主に対する信頼感が増す可能性もあるのですから。無論、その反対もありましょうが・・・


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