元、大京マンが教える失敗しないマンション選び

住宅購入をお考えのあなたに、業界の裏側を知り尽くした者の目線で

マンションにバブルの様相?

★マンションにバブルの様相?

ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

最近のご相談者のメッセージの中に、「価格の上昇が懸念される」という類の文言が多く見られるようになりました。また、「適正な価格かどうかを知りたい」というご質問も増えています。どうやら買い手にも価格の先高観が感じ取られるようになった表われと言えそうです。

このブログでも再三お伝えしてきましたが、マンション価格の上昇は「じわり」ではなく「急激に」広まりつつあります。

その裏付けとなるデータは、10月5日の記事でご紹介した通りです。

このような状況は、決断を急がなければいけないという、ある種の強迫観念を買い手に与えつつあると感じます。

そんな中で、好立地の好物件に限っては人気に拍車がかかってしまうのも自然な成り行きなのかもしれません。

ただ、苦々しいことも起きつつあります。その状況に悪乗りするかのようなデベロッパーも見受けられるようになって来たからです

ここで具体的にご紹介することはしませんが、首都圏の某所で販売中の物件が高い人気を背景に価格を上方修正したという情報があるのです。

機を見て敏とも言えますし、商魂たくましいとも言えるのかもしれませんが、「高く売れるものなら高く売ろうよ」と、そんな裏話が聞こえて来そうです。

5000万円を超える物件ですが、1000万円も値上げしたそうで、それでも買いたい人が多数あるのだとか。

バブル現象は、実力以上に高く評価される経済現象であることは誰でも知っているところですが、グローバルに見ると、東京の不動産価格は割安なそうで、決してバブルを生み出しているわけではないのです。

都心のビルや高級マンションの買いが外国から入るようになったのは確かであり、それが価格の上昇に要因のひとつかもしれませんが、まだバブル勃興とまでは言えないと考えます。

話しを元に戻します。外国人が狙うのは都心の超一等地にある億ションが中心ですが、筆者がバブル的というのは、6~7千万円のミドルクラスでの現象です。外国人が買い手に多数見られるわけでなく、日本人サラリーマンの買い手が100%と思われる物件でのことです。


1980年代後半から1990年代初頭にかけて起きたバブル現象は「買うから上がる。上がるから買う」というスパイラルによるものであったことを思い起こさせます。

不動産経済研究所の9月調査によれば、郊外部では売れ行きが鈍化したかのように解説されていましたから、バブルはほんの一握りの現象なのかもしれません。筆者に届いた情報でも、値上げしたという物件は、まだ3件ほどですし、今後もかつてのような狂気の現象には至らないとも考えます。

ただ、値上げの噂は業界各社にたちまち広がり、追随する売主も出てこないとは断言できません。

業界各社が目先の利益追求に走る、強気な価格政策を志向しないことをひたすら祈るしかないのですが、筆者には、「検討しているタイプの上層階住戸が100万円値上げされました」や「次期売り出しでは値上げする予定なので、と営業マンから言われました」といった声がたびたびもたらされています。

ミニバブルとでも言えばよいか、そんな兆候が見えて来るのです。

建築費の高騰は、マンション価格に転嫁されています。直近相場は上昇していますが、営業マンたちはそのことには一切触れず、「同時期に販売中の他社物件との価格比較で高くないことを強調したりするようです。また、今後はもっと上がるから買うなら今しかないような発言もあるそうです。

こんな情勢下で冷静になれと言ってもむなしい叫びに過ぎないかもしれませんが、高いのは仕方ないとも言えるだけに、「最低限これだけは妥協しないぞ」と心に誓って臨まれるよう進言したいと思います。

最低限の条件とは何でしょうか? それは個人の事情によって異なるはずです。

ともあれ、万一、高値掴みになったとしても、快適な暮らしが長く送れるなら、経済的な損失は問題ではなくなるのです

そう思えるような納得ずくの買い物をすることが重要なテーマとすべきです。


最後にひとつだけ付け加えておきます。

営業マンの説明の中には、誇張や欺瞞が隠れているということです。「冷静に」という言葉の中には、「言葉に踊らされないで」の意味もあるのです。



・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。

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売れている物が良い物とは限らない

★売れている物が良い物とは限らない

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人間心理は摩訶不思議なもので、「たくさんの人が買っていると聞くと、普通の物でも優れた物と思いがち」です。

この心理を販売に利用して、「売上日本一の○○」や「累計何百万本」といったセールストーク、宣伝文を見聞きしない日はないかもしれません。

マンション販売でも、これに類する戦術は日常茶飯事に行われています。「第1期で300戸のお申込みを頂きました」や、「年間の契約戸数で首都圏一番」、「1期1次・2次で登録戸数〇〇〇戸達成」といった文言をご覧になったことがあると思います。

しかし、これらのコピーは決して誇大広告ではないはずです。本当に多数の買い手が集まり、それだけに好成績を上げたのでしょう。


●よく売れていることの背景

首都圏の新築マンション市況は、全体的には好調が持続中であるものの、物件ごとに見て行くと、建物が竣工してから半年以上も経過して売れ残りを抱えている例は、通覧すると結構あることに気付きます。

建築費の高騰が原因で新規の売り出しが増えず、いわゆる品薄感が強くなっています。少し前にも書きましたが、住宅情報誌SUUMOを手に取るとき、最近は「何と薄いことか」といつも嘆息が出るほどです。

買いたくても買うものがないという状況が続くと、何でも売れてしまうという異常な結果が出てしまうものですが、まだそこまでは行っていないのだとも感じる日々です。

売れているという販売現場の説明は、どこまで本当かと疑いたくなる例も少なくはないのです。

しかし、一部の物件には狂乱状態とも言えるような状況も見られます。

良い物件とは言えるが、そんなに売れるだろうかと訝る筆者ですが、結果的に予想を超えて本当に売れているらしい物件も実際にあります。

好調要因を分析すると、単に比較する物件がないからと分かります。

どんな時にも、並ぶものがない格別な物件が稀に発売されて高い倍率の抽選で買い手を決めるといったことがありますが、そこまでの人気物件ではないのです。

他に比較したい物件がないからと、迷いながらも仕方なく申し込んだという人が多かったらしいのです。

「迷いながら」という心理の裏には、どうやら「価格の高さ」があるようです。

何回も書いたので繰り返しませんが、価格の上昇は顕著で、買い手心理には「価格の一段の先高観」が見受けられます。

「ここで見送ると手が出なくなるかもしれない」と、購入へと踏み切る姿が増えているというわけです。


●売れているが高過ぎる?

売れている物は支持者が多い。だから良いものだ。この論法が正しいかどうかの解は、価格が適正かどうかに鍵があります。

確かに良いものだが、価格が高過ぎる。そう思うものが増えています。増えていると言うのは、相対的な意味で感じることです。何しろ、全体の供給量は少ないのですから。

ともあれ、人気物件の多くは「高過ぎる」のです。その価値に見合う価格ではないと思うものがあります。「こんな高い物件をよく買うなあ!」と感心します。 

過去の記憶を呼び戻してみると、飛び抜けて高い物件はいくつもありましたが、立地条件・建物内容ともに素晴らしく、とりわけ二度と出ることはないと言われたほどの立地条件の希少性の高さに納得感を持てる物件でした。

最近の人気物件は、稀少価値においても、建物プランにおいても「文句をつけようのない」とまで評されることはなく、それでも人気が人気を呼んで好調な販売経過を辿っている感じがします。

売り手は、希少価値を力説したり、地域の将来性の高さをアピールしたりしています。そこにウソはありませんが、疑念がないわけではないのです。

それでも、これだけたくさんの人が買いに来ているのだからと、無理やり自分を納得させていることに気付かない人も多いのではないかと想像します。

売れているマンションは良いマンション。これは半分正しいのです。しかし、その価格が妥当と言えるほどではない。ここに着目して慎重に検討すべきことを進言したいと思います。


●難しい時期だが

「高いが、これ以上の物件はない」、「高くてもいい。自分たちには価値ある物件だから」、「高いが、この街に住みたいと以前から願って来たのだから」――そう思えるなら、その選択も間違いとは言えないでしょう。

そうではなく、単に「よく売れている人気マンションだから、選んで間違いないような気がする」や「住んだことはないし、好きも嫌いもないが、良いマンションだと思うから」といった動機で選ぼうとしている自分に気付いたら、そのときは「価格検証」を再度行いましょう。

建築費の上昇がマンションの価格に転嫁され、急速に高くなっている昨今、高値と思っても今手を打たなければ益々マイホームが遠のく――このような強迫観念にさいなまれることがあるかもしれません。

難しい情勢にあるのは確かです。それゆえに、納得できる動機、納得できる理由が必須になるのではないかと思うのです。


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ブランドマンションの安心感

★ブランドマンションの安心感

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ブランドマンション、言い換えればブランド力の高い企業(マンションデベロッパー)の安心感はどこから来るのだろう。改めて考えてみました。


●品質管理こそがブランドを守っている

ブランドマンションは高いが、しばしば 「安心料だと割り切って買いました」という声を聞きます。買い手は、どこに安心感を求めているのでしょうか?

欠陥住宅・欠陥マンション騒ぎが何年おきかに発生します。 その報道を見聞きした人は、自分だけはそのような住宅・マンションを掴まないようにしなければとの思いを強く抱きます。

しかし、素人にとって欠陥かどうかの見極めは簡単なことではありません。 実は専門家でも蓋をされてしまうと見抜けないものです。

数年前に「耐震偽装事件」が起こりましたが、鉄筋の本数が少ない柱を外から見ても誰も分からないのです。

そこで、性善説(せいぜんせつ。人間の本性は善であるとの孟子の説)に従い、買い手は作り手の良心を信じて購入することになります。

雨漏りするようなマンション、地震ですぐに倒壊するようなマンションを売っているのではないと考えるわけです。

しかしながら、悪意はなくてもスキル不足や管理ミスなどで粗悪なマンションができてしまうことが万にひとつできてしまうのも事実です。

そこで買い手は「より安全な製品」を選択するための物差しとして、「大手マンション業者」や「大手ゼネコン」などの看板を用いるのです。

大手なら、しっかりと品質管理、すなわち施工過程をチェックし、欠陥マンションの発生をゼロにしてくれるだろうと、漠然としたイメージではあるものの、期待と信頼感によって商品を選択しているというわけです。

実際はどうなのでしょうか? 大手企業は中小にない間接部門を抱えています。一人何役もこなす中小企業と異なり、重要な業務は専門部門として独立させ、スペシャリスト人材を育成しています。

品質管理に関しては、検査の専門員と独自の検査システムも構築しています。

専門部隊は徹底的な仕事をします。施工管理に当たっては検査項目を何十項目も設けており、請け負っているゼネコンの担当者が音を上げるほど厳しくチェックするといいます。

マンションの世界で特に評価が高いのは、デベロッパーでは三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、野村不動産、住友不動産などの大手、建設会社ではスーパーゼネコンと称される、鹿島建設、大成建設、清水建設、大林組、竹中工務店。そして、設計事務所では日建設計、三菱地所設計などと言われます。

デベロッパーの品質管理システムを挙げると、三井不動産レジデンシャルの 「TQPM(Total Quality Project Management)」や三菱地所レジデンスの「チェックアイズ」が最も有名です。


三井不動産レジデンシャルの「TQPM」は、品質の国際標準規格ISO9001シリーズの考えに基づいて、設計段階における「設計ゲート管理」(約1,600項目の独自設計標準)と、施工段階における「KQI検査」(約100項目の品質確認検査)の2つの柱から成り立っています。

同社のHPには、「品質管理の数値化・定型化を徹底、事業関係者の平等で強固、円滑なパートナーシップのもと、総合的な品質管理をプロジェクト単位で進めることにより、設計会社・施工会社が異なっても、三井の分譲マンションとしての品質確保と均質化が図れます」とあります。

また、首都圏の品質管理部門に専門知識を持つ社員を多数配置する人員体制、設計者・施工者向けの「TQPM」トレーニング、自社直営によるアフターサービスを通じたフィードバックサイクルなどによって、「TQPM」の継続的な運用と改善を進めています――と続いています。

品質管理は企業のブランド価値を守り、ブランドは品質の確かさを世に示すものと言えます。
そして、品質の確かさは住まい手の安心感につながるものです。


●それでも欠陥マンションが誕生したら?

マンション業者の多くは、基本的にゼネコンに工事を一任していますが、万一の施工ミスを防止するため、上述のような検査システムはなくとも、設計事務所に「監理(監督と管理)業務を依頼し、自社の企画・建設部門の担当者とともに定期的な現場訪問を行うのが普通です。

これは昔からのことで、特に目新しい方法ではありませんが、最近10年で変わって来たのは、政府指定の第三者機関がチェックに参加する方式です。

これは、2000年に施行された法律「住宅の品質確保に関する法律」に基づく「住宅性能表示制度」を利用するデベロッパーが増えて、建設中の現場を定期的に検査するようになったからです。


マンションの品質管理は、このようにして二重三重にチェックされていますが、人間のやることです。手抜かりは万に1回は起きてしまうものです。


2014年に大きなニュースになった欠陥マンションは、港区南青山7丁目に建設中だった高級マンション「ザ・パークハウスグラン南青山高樹町(地上7階、地下1階、総戸数─86戸)」でした。

「平均専有面積:約102㎡、平均価格:約1億4000万円」が、工事の不具合により販売中止・契約解除だけではなく、ほぼ完成していた建物の解体という事態に追い込まれたのです。

事業主の三菱地所レジデンスは契約解除に際して購入者に手付金を返し、迷惑料を支払うなどの対応をとりました。

工事の不具合とは、配管や配線を通すための「スリーブ」といわれる貫通孔が、設計図が示す通りに入っていなかったこと。まさに前代未聞の大失態でした。施工を担当したのは、何とスーパーゼネコンの鹿島建設です。

今年は、この他にも何件か施工ミス事件が発覚しました。このブログでも6月10日に「施工ミス相次ぐ」というタイトルで紹介しましたが、その中に欠陥が入居後10年近く経過してから分かったという事件もありました。

デベロッパーは住友不動産、施工は熊谷組。 杭の一部が地中の堅固な支持層に届いていなかったため、建物が傾いて来たというものです。

同社は「安全とは言い切れない」として、住民向けに転居を勧め仮の住居を無償で用意。「売り主の責任を痛感している。修繕や建て替え、買い取りなどあらゆる手段を検討する」と説明しています。



このような事件に触れて思うのは、信用保持のために企業が多額の経済的負担を強いられること、それが可能なのは大手に限られるだろうという点です。

構造的な部分の瑕疵は法的に担保されています。中小業者でも「保険加入」が義務付けられているので一定程度は補償されます。ただ、竣工から10年を超えてしまったら、法的には業者に補償責任はなくなるのです。

ある日突然マンションが倒壊するなどということは万に一つもないと信じたいですが、巨大地震が来たときなどに、想定外のことが起こらないとは誰も断言できません。

このようなことを想像するとき、ブランドマンションに傾く買い手が多いのは当然のこととも思うのです。

分譲マンションの歴史は、まだ50年あるかなしかです。この長いとは言えない時間の中で積んだデベロッパーの経験の中には高い授業料を払ったこともあるのです。それが今日の企業活動につながり、今日の地位とブランド価値を高めて来たとも言えます。


一定期間の集中広告キャンペーンを展開するなどして一気に知名度とブランドイメージを高めるという企業戦略もありますが、本来は長い経験と多くの実績がブランド価値を高めて行くものなのでしょう。「ローマは一日にして成らず」です。



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首都圏全域でマンション価格が高騰

★首都圏全域でマンション価格が高騰

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以前このブログで紹介した「昨年の新築価格は前年比8%も上昇」その後を調べてみました。


●全域で価格上昇がくっきり

不動産経済研究所の継続調査によれば、「8%上昇」の大半は東京都区内の上昇で占めており、周辺部にはまだ波及していませんでした。

今年に入って、これが全域に広がっていることが同社発表の数値で裏付けられました。

1~6月のみのデータ(1坪当たり単価)を3年分比べてみます。
(単位は万円)( )が前年同期比

東京都区部:@262.0➡@280.5(+7.0%) ➡@287.8万円(+2.6%)
東京市部 :@184.1➡@188.1(+2.1%) ➡@204.2万円(+8.6%)
神奈川県 :@184.6➡@190.7(+2.1%) ➡@201.3万円(+5.5%)
埼玉県  :@176.6➡@171.6(▲2.8%) ➡@183.2万円(+7.3%)
千葉県:@158.1➡@158.4(+0.2%)➡@170.0万円(+7.3%)

首都圏:@212.2➡@221.8(+4.5%)➡@233.3万円(+5.2%)

昨年1~6月の値上がり率は、都区部だけが突出していますが、今年の同期は全域で大幅に上昇しました。

都区部はややスピードダウンしたものの、それでも2年前に比べると9.8%の大幅アップです。東京市部も、2年前に比べ10.9%アップ、神奈川県は同9.0%アップ、埼玉県は同3.7%アップ、千葉県が同7.5%アップとなっています。

今年後半はどのようなデータが出て来るのでしょうか? 筆者の予想は、「上昇トレンドは変わらず」です。


●高いなと思っても・・・

この状況を踏まえて今後どうすればいいのか、は昨年12月10日のブログで述べた「当分買わないという選択の是非」から一部抜粋して整理してみましょう。

        ▼     ▼     ▼

仮に当分マンション探しは休止するとして、その是非を検討してみましょう。

まず、休止期間は何年になってしまうかという問題が直ちに浮かびます。

買い手の中には、年齢の壁を感じ始めた人もいるはずです。最長35年の住宅ローンが厳しい人、つまり65歳くらいまでにはローンを完済したいという場合、逆算すれば30歳になりますから、40歳になってしまった人は既に25年でローンを組まなくてはなりません。

住宅ローンは80歳完済が条件なので、40歳の借り手も35年ローンを組むことは可能です。しかし、それでは人生設計を根本から練り直す必要があり、あまり長く組むのはどうかと考えているように感じます。

そのような人にとっては、あと5年も待つというような事態は避けたいはずです。

何より、より快適な暮らしを諦め、現状で我慢することになります。そのことで家族に理解を求めるのが大変です。買い手によっては、父・夫の威厳を保てないと考えるかもしれません。

(以下、略)

高いなと思っても決断を急ぐべきときなのでしょう。 ただ、物件選びは慎重にしなければなりません。

最近、営業マンに急かされて契約したが解約しようか悩んでいるという声もよく届くのです。

難しいことかもしれませんが、焦りは禁物です。「急げ。けれど焦るな」が合言葉です。


判断に迷ったらお気軽にご相談ください。


●当分買わないことのデメリット

現状に留まることは、心理的には本来ラクなものです。しかし、一度マンション買うぞと家族に夢を見させてしまったあとでは、逆に後退することへの抵抗は大きいものです。

とまれ、当分買わないと決めたときのデメリットを整理してみましょう。上述のローン問題を含めて、以下のようなことが考えられます。

①住宅ローンの期間短縮の可能性が高まる

②金利上昇の可能性もある (景気回復が物価上昇につながる可能性。デフレを脱却した先には、金利上昇期へ移行する可能性がある)

③価格が一段と上がる可能性が高い

④耐震性の低い建物(古い賃貸マンションなど)で不安を感じながら住み続ける

➄狭い住宅で我慢する暮らしを続ける

⑥古い設備で不便な暮らしに甘んじる




●今買わないと2020年まで買えないかも

昨年11月10日と15日の記事を読み返して頂きたいのですが、2020年までは首都圏にミニバブルが来る危険が高いのです。(実は一部のエリアで既にその兆候が見られます)

従って、当分買わないと決め局面転換を待つとしたら、その時期は2020年頃になるかもしれません。

考えたくない予想ですが、本当にそうなった場合でも、その先には必ず価格の調整局面がやって来ます。

ただ、高値に張り付いてしまうかもしれません。つまり、上昇した価格が下がったとしても、元のレベルまでは戻らないかもしれないとも思うのです。



・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。


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「転勤になったら売らずに賃貸」 が良い

「転勤になったら売らずに賃貸」 が良い

ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

筆者に届くご依頼・ご相談で多いのが、「転勤になったときに売却する前提なので、そのときの価格がいくらになるかを知りたい」というものです。

ご依頼者は、2、3年おきに転勤があるため中々マイホーム取得に踏み切れなかった人が多く、今が最後のチャンスだと考えての決断を前にしているように感じます。

マイホームを買ったとたんに辞令が出て、一度も住まないで転勤したという笑えない話もあるわけですから、購入に当たっては非常に真剣です。

転勤のとき、賃貸するか売却するかを決断するわけですが、そのためには貸しやすく売りやすい物件を買うべきと考え、この物件はどうかと悩むわけです。

今日は、地方転勤がある人のために、以下のような考え方ご紹介したいと思います。


●最後は東京圏に戻りたい

この話は、定年後は東京圏に定住したい人を前提にしています。
転勤先では社宅・賃貸マンションに住み続けることが前提です。

東京圏で購入したマンションは転勤後も売却しないこととします。早い段階で戻って来たときに住むことができるからです。

もし、定年まで地方回りになってしまったときは、必要に応じて処分を考えるとしても、ずっと先のこととします。

その時期が、定年時なのか、それとも定年の5年、10年前なのか。そのタイミングは、賃貸中の自宅マンションの状態や売却見込み額によって、或いは住みたい場所を変えたいなど、事情に応じて検討すればいいのです。
何もかも今から計画することは不可能ですから、臨機応変に行きましょうというわけです。

マイホームを確保しておけば、「最後には帰る家があるという安心感」を持つこともできます。


ともあれ、購入したマンションの竣工が契約時から1年先というようなケースは少なくないので、結果的に購入マンションに1年も住まずに、或いは一度も住まないまま転勤となったようなとき、基本は当分売らずに賃貸する方がよいという話です。

「せっかく買った家に、一度も住まずに他人に貸すなんて」という抵抗はあるはずですが、ここは割り切るに限ります。

勿論、竣工と同時に買い値を上回る高値で売れるような絶好のタイミング・絶好の物件と縁ができる人もあるでしょうし、そのような場合は売却してもいいのかもしれませんが、逆に、そのような人気・優良マンションは二度と手に入らないかもしれないと思うべきです。

このような物件の場合でも、目先の利益にこだわらず「価値ある資産を持っている」と考えるのが良いと思います。


●地方の転勤先で買うとしたら

「社宅住まいはもう嫌だ」という思いから持家マンションを買いたい人もあることでしょう。このため、東京圏のマンションは転勤と同時に売却し、転勤先で新たにマイホームを買いたいと考える人もありますが、あまりお勧めしません。

何故なら、地方都市のマンションは都市一番の物件であっても購入価格より高値になることは殆んどないからです。

まあ、確実に値下がりすると覚悟しなければなりませんね。何事も例外はあるとはいうものの、別格とも言えるような価値ある物件との縁を結ぶことは極めて難しいことなのです。

従って、定年後に東京圏でマイホームを持ちたいというとき、十分な貯蓄をしておかなければならないことになるでしょう。

それでも、地方都市で購入するとしたら、次のようなメリットがあると考えられます。

それは、地方の物件は東京圏に比べて信じられないほど安いという点です。

従って、予算に余裕ができます。東京では70㎡くらいが限度だったとして、地方なら90㎡クラスに楽々手が届くこともあるでしょう。

予算を少な目にして、余力を残すことも可能になるわけです。そうすることで、定年後に東京圏で購入するときの資金力にプラスとなるかもしれません。



●賃貸しながら所有する価値

さて、「転勤になったら賃貸する」と、どのようなメリットが生まれるのでしょうか? 

マンションを買えば、当然ながら頭金、登記料などのイニシャル諸費用、毎年の固定資産税や毎月の修繕積立金などは自分で負担することになるものの、転勤後の住宅ローンは見知らぬ他人(賃借人)が家賃の名目で払い続けてくれます。

そうして、転勤で地方回りしている間に、いつの間にか住宅ローンは大幅に減っていきます。これが大きなメリットなのです。

例えば、35年返済のローン4000万円を平均金利1.0%で組んだとします。10年後、残債は約3000万円なのです。1000万円の元本返済を金利ともども、他人が肩代わりしてくれたようなものです。

ちなみに、このローンの毎月返済額(元利均等・ボーナス返済なし)は、112,000円ほどです。

東京圏では、どのような物件を購入したとしても、このくらいの家賃は軽々と取れるので、仮に空室期間ができたり、リフォーム費用が必要になったりしたとしても、それに充てる分として別段(別枠)貯金ができるはずです。


●値下がりしない物件をうまく買えたら

例えば10年後に売却することにしたとしましょう。そのとき、手元には大きな清算金が残ります。
清算金とは、銀行と残債を一括返済することです。

当然、売却代金の中から返済するわけですが、もし購入価格と変わらない値で売れたら、頭金部分は全額戻って来ますね。その上、10年間に減少した1000万円のローン分が加わります。

仮に4500万円で購入したとし、10年後に4500万円で売れたとします。(説明を簡単にするため、売却時の仲介手数料などの譲渡費用は織り込み済みとしておきます)

すると、4500万円からローン清算金3000万円を差し引いて1500万円が手取りとなります。

一時期は住んでいたとして、その間は家賃収入がなく、自分で返済をしていたわけですし、売却時まで固定資産税等も払い続けて来たので、それらを厳密に計算すれば違って来ますが、大雑把に言うと500万円の頭金が1500万円になって戻って来たというわけです。

こんな妙味ある、そしてリスクの小さな投資はどこにもありません。

無論、これの前提は「値下がりしなかった場合」の話です。仮に1500万円も値下がりして3000万円でしか買い手がつかなかったとすると、ローン残を清算して終わり、すなわち頭金部分も全く戻ってこなかったという惨憺たる結果となるわけです。

ところが、東京圏では10年後に4500万円のマンションが3000万円に33%も値下がりすることは殆んどありません。いいえ、多分ないでしょう。

ともあれ、できたら少しは値上がりするような物件を買っておきたいものです。最悪でも元値です。いえ、元値でもいいのです。


●定期借家契約によって退去を担保する

売却するときは、賃借人の退去が条件です。入居したままでは、住みたい人には売れません。ターゲットは投資家に限られてしまいます。

投資家は利回りが良いこと、すなわち価格はできるだけ安いことを目指すので、希望の値段では売れないと思わなければならないのです。

退去を確実にするためには、法が保証する契約更新なしの期限付き賃貸契約、すなわち「定期借家契約」が必須です。

転勤直後は別としても、入居者が入れ替わるときなどに契約条件を変えるといいでしょう。幾分、賃料は下がりますが、確実に計画を実行したいときには必要な処置となります。

「定期借家契約」は、転勤から戻り、自分で住みたいときも有効です。一旦は社宅に入ることがあったとしても、ほどなく自宅に移転することが可能になるのです。


●物件選びの考え方

「どうせ転勤になってしまうのだし、マイホームとはいえ、仮住まいと変わらない。戻って来るのはいつか分からないし、戻って来たとき、知らない人が長年住んだ家にはもう住みたくないから売るつもり」という考え方の人があります。

このような人には、購入物件の条件について以下のように助言します。

①投資目的でマンションを所有したとします。そして、投資目的で購入したマンションに、
ちょっとだけ住んでみようと考えるのです。

②投資目的だから、あまり欲張りな条件を設けないで購入します(その方が、退去時
の精神的ショックが小さくてすみます)

③投資目的だから、社宅よりは少しマシという程度の広さとします。但し、立地条件だけは
こだわることが重要です。貸しやすさを優先条件とします。

④投資目的だから、転勤になったときは賃貸することにし、賃貸料で住宅ローンが賄える
ような資金計画とします(普通、この計算は頭金が2割くらい入れないと成り立たない
ものです)

――条件をまとめると、「高く貸せる立地」 そして 「広過ぎない間取り・面積」です


投資目的とは、適当な時期に売却して老後の住まいづくりの資金にするという意味でもあります。
住宅ローンを完済したときに売却したと仮定すれば、売却代金がまるまる残るわけですが、その場合、よく考えてみると、投資した金額は、購入した時の頭金だけです。

(厳密に言えば、固定資産税などの支出もありますが、ローン返済の方は家賃でそっくり賄うとしたら、ないに等しい額と言ってよいでしょう)

ということは、売却代金が購入時の半額になってしまっても頭金が2割だったとすれば、2が5に増える計算となります。3割分が儲けです。

しかし、ローンの完済前に売る必要が出てくるはずです。そのときは、ローン残高以上の金額で売れないと預金から手出しでローンの清算をする破目になります。

そのような事態にならないためにも、また、そうはならなかったとしても、売るなら少しでも高く売りたいと考えるのが普通です。

こうした点を考慮したとき、立地が最も重要な選択条件になります。都心に便利、最寄り駅に徒歩5分、大型商業施設などが近くに揃っている、といった条件が必須です。

それ以外には、維持管理が長期間、適切に行われることが期待できるものを選ぶことです。


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