元、大京マンが教える失敗しないマンション選び

住宅購入をお考えのあなたに、業界の裏側を知り尽くした者の目線で

住みながら儲けられるマンション選び

住みながら儲けられるマンション選び (広告)

マンションを上手に買い替えながら頭金を徐々に増やし、つまり、住み続けながら儲けて、最後(終の住処)は住宅ローンを利用しない現金購入に至るウソのような方法をご紹介中。
マンション選びが一生を左右するかもしれない、そんな価値ある視点を具体的に解説。これからマンション選びを始める人に必読の講義録。

序章 老後の住まいを今から考える/第1章 儲けの公式/第2章 中古マンションの価格は何で決まる?/第3章 購入時より高く売れるマンションの7大条件/第4章 魔力を秘めた危険なマンション/第5章 選択に迷ったときの考え方

詳細はこちら➔➔➔➔➔ http://mituikenta.web.fc2.com/suminagaramoukeru.html
FC2 Management
書籍PR | トラックバック:0 |

低価格のバス便マンション、実は割高

★低価格のバス便マンション、実は割高

ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

マンション選びに当たって重要なことは、永住のつもりで買うとしても 「いつ売却して住み替えることになるか」分からないので、将来価値という視点を軽視しない方が良い。これが筆者の持論です。

これまで幾度となく、マンションの資産価値について述べて来ましたが、特に「立地条件」がいかに大切かという点を強調して来ました。立地条件は、マンションの価値に占める比率が最も高いからです。
そんな中、バス便だけは避けるべきと書いたときもあります。 今日は、バス便マンションは何故避けるべきかという理由を「価格」の観点で補足したいと思います。


●「バス便マンションは広くて安い」だけでないものもあるが・・・

どのような条件で探していくとしても、理想的な物件に巡り合うことはありません。必ずどこかを妥協して選択することになるものです。

立地条件を優先すれば、広さが足りないことになりましょうし、広さと価格の安さを優先すれば立地の良い物件を手にすることはできないので、この葛藤に悩むことも多いはずです。

しかし、立地条件だけは妥協しない方がいいと考えます。なかんずく、バス便はできたら避けたい条件です。 中古物件として売却するとき、それが分かります。 

同時期に分譲された新築マンションの駅前物件とバス便物件の10年後を比較したとき、その売却価格の変動率で明らかな差異が表われるからです。

駅前マンション5000万円が10年後も5000万円と値下がりせずに売れたが、バス便マンションは2割安の4000万円で分譲されたものの、10年後は3500万円にしかならなかったといった差が出るのです。

価格維持率という指標を用いると、駅前マンションは100%でバス便マンションは87%くらいだったのです。これは、東京カンテイ社が今春公表したデータで明らかにされました。
2003年に分譲された新築マンションが10年後の2013年にいくらで取引されたかという膨大な調査データの分析結果が証明しているのです。

さて、バス便マンションは例外なく駅近マンションよりかなり安く分譲されます。大雑把に言えば20%くらいは安いのです。  駅近マンションが5000万円のとき、バス便マンションは同じ広さで4000万円です。

しかも、バス便マンションには駅近マンションより優れた長所を備えているものです。自然環境に恵まれており、大型開発である場合が多いことから、敷地内にも緑地ゾーンや公園、プレイロットなどが大きく確保され、子育て世帯にとって魅力たっぷりの企画になっているからです。

共用施設も豊富に用意されていて、駅近マンションの中小規模物件に比べたら圧倒的な差ができているものです。

マンション選びの希望条件は言うまでもなく個人差があります。 利便性は劣っても自然環境の良さを優先したい人もあるでしょうし、予算が限られるなかで広さを妥協できず結果的にバス便となる人もあることでしょう。 

その上に上述のようなプラスの魅力があると、大いに購買意欲が増して決断に至るのも理解できます。

しかし、それでも可能ならバス便は避けたいものです。


●バス便マンションは何故値下がりしてしまうのか?

駅近マンションより安く分譲されたバス便マンションは、中古になったときも安いのは当然として、購入時が安いのだから売却時の価格も極端に下がらないのではないかと、つまり、同じ経過年数なら同じだけ値下がりするということではないのかと考える人もいます。

ところが、そう単純ではないわけです。 価格維持率で比較すれば、駅近マンションが100であるとき、バス便マンションは80とか85とかと低いのが実態です。

駅近マンションは何故100、すなわち値下がりがないでしょうか? それは経過期間中に新築相場が上がってしまい、例えば10年前の100から120とかになっているからです。

つまり、その時の築10年の中古は分譲時と変わらない100でも、10年後の時点で販売中の新築に比べれば20%ほど安いので、十分バランスしています。

バス便マンションでも10年前の100から、10年後は110とか120とかになっているはずです。建築費や地価は無縁というわけではないのですから。

そうであれば、バス便の中古も悪くて90くらいには留まるのではないのでしょうか?何故、80とか85まで下がってしまうのでしょうか?

答は簡単です。そもそも新築時価格が高かったからです。

駅近マンションが100であるとき、バス便マンションを80で買ったから、言い換えれば「高値掴み」したからです。バス便マンションは一見安いようで、新築時の価値より高く分譲されたことを意味するのです。

駅近マンションでも高値掴みしたら、将来価格は期待外れになるものです。



●バス便マンションは割高

筆者の研究では、バス便マンションは駅近マンションの70~75%くらいの価格が妥当と思われる物件が多いのです。それを10%も高く買ってしまうから、売却額が下がってしまうというわけです。

マンションデベロッパーは、実はこのことを知っています。しかし、現実問題として、そこまで安くは造れないのです。

新築マンションの原価構成は、土地代+建築費ですが、建築費はどこで建てても大体同じなので、違いは土地代です。簡単に言えば土地代の差が100対80の差となるわけで、70までは下がらないのです。

バス便マンションで70まで下がっている例もないわけではありません。ただ、建物品質は標準以下、付加価値は何もなし、おまけにバス停から徒歩10分も歩くような場所で、かつ自然環境も良いとは言えない、そんな物件です。

結局、付加価値もあって品質も標準以上といった優良なバス便マンションでも80の価格では「割高」と見なされ、販売も苦労するというわけです。買い手は何となく割高であることに気づくのでしょう。

苦戦マンションは、最終的には大幅な値下げ販売を断行します。そのときの価格が実は妥当であったという場合が多いようです。

しかし、中には値下げ幅が十分でないものもあります。バス便マンションは価格に十分に気を付けなければなりません。


●中古のバス便マンションは適正価格

新築のバス便マンションは、その多くが割高と判定されます。しかし、中古マンションは別です。
駅近マンションと比べて適正な価格まで下がって取引されているからです。

新築マンションは、大々的なキャンペーンを展開し、圧倒的な展示法・販売ツール等によって販売を行いますから、その販売・広告戦略によって買い手は一定期間に集中的、かつ大量に動員されます。

その方法によって売り手は買い手の購買意欲を高め、一気に売買契約へと誘導します。当然ながら、初期の段階では定価販売です。ただ、それで一気に完売することはないのです。

これに対し、中古マンションはネット検索による反響を待つ、つまりは成り行き任せといった消極的・受動的な販売(仲介)活動になっていますし、価格交渉によって売り出し価格から5~10%は下がります。

その結果、中古のバス便マンションは妥当な価格で購入できることになるのです。購入価格が妥当であれば、価格維持率も標準的なレベルとなるはずです。

妥当な価格で購入しておけば、何年先か後に売却するときの価格は、「バス便だから安い」とは言えても、「値下り率はバス便だから低い」とはなりません。

筆者がバス便を論外とするのは、新築マンションを購入する人向けの警句なのです。 適正価格まで十分に下がった中古マンションには当てはまりません。
 

とはいえ、価格維持率が駅近マンションと変わらないと断定できるわけではありません。何故なら、需要量において元々の差があるためです。利便性を求める人の方が、「バス便でもいいから広くて安い」を希望する人を圧倒しているからです。

従って、駅近マンションには下方圧力がかかりにくく、新築購入時は少し高いかなと感じても、価格維持率はバス便マンションより高いものが多いのです。

やはり、駅近マンション・徒歩圏マンションが望ましいのですが、バス便を検討するときや駅から徒歩10分以上かかるような物件を検討するときは、是非とも本稿を思い出し、慎重に検討されることをお勧めしたいと思います。


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。

★三井健太のマンション相談室は、マンション購入のお悩みにお答えするサイトです。

★「無料の未公開情報」や「マンションWEB講座」など、お役立ち情報も多数掲載されています。

★新築も中古も物件検索はこちらが便利➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔http://mituikenta.web.fc2.com/index2.html

★無料進呈「住んで気付くダメ間取りと名作間取り・特選50」

本書はマンションの間取りの実態(欠点)を知って頂くとともに 様々な制約のある中で工夫を凝らし完成させた秀逸な間取りプラン、「名作間取り」に触れて頂きながら目を肥やして頂くことを狙いに編集したものです。

そこで得られた知識は、良い間取りを選択するときやカスタムビルドの間取りを自らつくるときにも大いに役立つはずです。

また、少なくとも、住んでからダメ間取りに気付いて後悔することがないようにするための一助ともなるはずです。
お申込みは上記URLからどうぞ

マンションの資産価値 | トラックバック:0 |

マンションの選び方における発想の転換

★マンションの選び方における発想の転換

ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

何事も理想と現実の間にははるかな距離があるものですが、マンション探しの活動をしてみてこのことを実感している人も多いのではないかと思います。

最近は品数が少ないので、ますます距離が遠く感じられるようになったと嘆く人も増えているように思います。

このブログで再三 書いて来たように、マンション価格は上昇トレンドにあり、しばらくは続くものと予想されます。

もう手遅れかもしれないと諦めつつも、当分買わない選択をするには事情が許さない人もあるはずです。そこで今日は理想(希望条件)を妥協し、現実との距離を縮める方策について述べて行こうと思います。


●駅から遠い物件にも目を向ける

最初は、駅近という条件を捨ててみることのススメです。

マンションの価値は立地条件で決まるといって過言ではありません。

立地条件には、都心からの距離の差や鉄道が幹線と支線の差、最寄り駅からの距離の差、駅から物件までのアプローチの差、駅を中心とする街の持つ魅力の差、道路騒音や自然環境の差など多種多様の要素が含まれます。

この中で数値を用いて客観的に表すことができるものは、都心のどこかへ何分とか、駅まで何分・何メートルといったものです。他は主観の入りやすい項目ばかりです。

しかし、それゆえに、ここに注目点があるのです。 数字という絶対的物差しではない価値判断があるのなら、「近い」を捨てる代わりに他の主観的な価値判断で補える項目・要素を見直すことで理想と現実間の距離は縮まるのです。

筆者は、駅まで距離は理想が5分以内であり、妥協しても7~8分までと述べて来ました。10分では遠すぎると主張して来たのです。

その一方、10分でも駅からのアプローチに優れたものがある場合や、到達した現地環境がインパクトあるもの、例えばリバービュー・オーシャンビューなどに優れるとか大型ショッピングセンターに隣接する、有名大庭園に寄り添い、その緑の景観をわが庭にできるといったものであれば、距離の遠さは十分カバーできるとも述べて来ました。

問題は、どのくらいカバーできるかという点にあります。資産価値に重きを置いた場合、極端な例を引くとバス便マンションは、どんなに環境が良くてもカバーしきれない、すなわち資産価値は下がるばかりで、こればかりは論外です。 

何故なら、駅前マンションが購入価格と変わらない価格で売却できたとき、同時に売り出されたバス便マンションは購入価格から20%も値下がりしたという差が実態だからです。

筆者は、東京都心にできるだけ近く、しかもダイレクトで繋がる幹線鉄道の駅が最寄りであること、駅からは徒歩5分以内の物件を選択することを勧めています。 これは今も変わらないのですが、その条件では不都合な人もいるのは現実ですし、絶対的なものではありません。

例えば、職場が千葉市やさいたま市に、あるいは八王子市や相模原市にあるという人は東京都心に近いエリアを選択しないでしょうし、その必要もないはずです。

しかし、最寄り駅から近いという条件は、どの都市を候補に選択する人にも共通するはずです。

さて、「駅から近い」――この条件に縛られてしまうと、検討できる物件は限られ、あっても予算をはるかに超えてしまうとか、広さが足りないものばかりとか、「帯に短しタスキに長し」で検討対象の物件が出てこないと嘆くことになってしまいがちです。

そうであれば、対象を拡大し、駅から少し距離のある物件も候補に入れることが現実的な行動として必要です。

駅から少し遠くなっても、その代わり何かメリットはないかと、物件のあら探しではなく美点・利点を探してみます。すると見えてくるものが出てきます。

駅からの距離は確かに資産価値に比例しますが、資産価値を決めるものはそれだけではありません。複数の要素が絡み合ってトータルの資産価値が形成されるのです。 

距離だけで比較すれば、徒歩5分以内と10分前後では、平均すれば3%くらいの差しか生まれません。

つまり、同じ時期に建った駅5分にあるマンションと、駅10分にあるマンションでは、購入価格からの値下がり率は前者が5%ダウンのとき後者は8%ダウンになるという程の差なのです。

ところが、距離以外の条件が全く同じ物件は現実には存在しないので、10分の物件でも5分の物件に劣らないケースはあるのです。

日頃の研究の中で、駅から遠いのに高いなあと感じた物件をつぶさに調べてみると、駅近の物件にはない魅力が溢れているケースがあるのです。

いくつかの例がありますが、その中から最もシンプルで分かりやすい例を引いて説明します。

東京都下(市部)の某駅は、駅から10分以内に限ると、住み心地が良い人気エリアなので手放す人が少ないのだそうです。売りに出て来る物件は、住みにくいと感じたためなのか、専有面積の狭い物件ばかりという実態にあります。

某駅では、広め(と言っても70㎡台の標準のファミリータイプですが)を望むと、駅から徒歩13~15分ほどを要するというのです。しかし、その「駅から遠い」物件がどれも結構な値段で取引されています。

理由はお分かりの通り、駅近に物件がないからです。結構な値段と言ったのは、駅近のコンパクト物件の単価よりは低いものの、大きな差がないからです。購入時の価格から見た値下がり率も殆んど変わらないようでした。

例えて言うと、駅近の狭い部屋を4000万円で買う人と、少し遠いが広い部屋を5000万円で買う人、どちらの需要がどのくらいあるかという注目点になるのですが、某駅のケースは、新築・中古ともに駅近にファミリータイプの売り物がないことから、「遠い」物件でも苦労なしに買い手がつくのだと地元の仲介業者は口を揃えます。

この例のように、たとえ駅から距離があっても別の要素が資産価値を下支えしてくれる場合があるのです。

別の要素とは、既に述べたように、建物の中身より需給バランスのことです。モノの値段は需給バランスで決まるという経済原則がマンション市場にも当然ながら生きています。

街・駅によっては、ファーミリータイプの新規供給がなく、中古も売り物がないなら、駅からの距離に関係なくファミリータイプの中古は売り手市場となるでしょう。


●マイナーな駅・不人気な駅では?

ここまで述べたことを立地以外の条件にも応用すれば、検討対象を広げることができるのではないでしょうか?

例えばタイトルの「マイナーな駅・不人気な駅」も、最初から捨てることはないかもしれません。

このような駅では、マンションデベロッパーが進出をためらうために物件がそもそも少ないのです。

もっとも、需要が少ないから業者がためらうとも言えるわけです。従って、簡単に飛びつくわけには行かないでしょう。 新築を購入する場合でも、中古市場をよく調べて慎重に検討することが必須です。

また、街自体を好きになれないという根本の課題もあることでしょう。しかし、じっくりと美点を探せば変わって来ることもあるのです。


●住み慣れた街から出てみる

住み慣れた街、なじみのある鉄道沿線などで探そうとする人が多いですが、可能であれば思い切って知らない街へ目を転じてみることも必要です。

その分だけ門は広くなります。


●面積・間取りの希望を捨てる

快適な住まいの条件のひとつが、面積であり間取りです。

子供のとき、兄と一緒の部屋だったのが嫌で、大人になったら広い家に住みたいという願望を強く持っている人や、家族が多いために部屋数は譲れないと考えている人、もう一人子供ができたときのために3LDKにしたいという人、ひょっとしたら親を呼び寄せて住むことになるから予備の部屋が要ると定めている人など、様々な理由や事情から希望の面積・間取りの条件が出てきます。

ところが、この条件を一旦リセットしてみると、選択の幅が広くなってくるはずです。

過去のご相談を辿ると、筆者からの提案に賛同して条件・方針を転換し、購入へ進んだ実例が数えきれないほどありました。

今日の日本経済新聞に、「マンション、ちょっと狭め」という記事が出ていました。業界各社は建築費と地価の上昇が顕著になるなか、販売価格を抑えるために面積をコンパクトにする動きを見せているとありました。

歓迎すべきこととは言えませんが、予算内に収まる物件が増えるのは悪いことではありません。


●築古(ちくふる)の中古マンションに目を向ける

中古マンションを検討している人には、「築浅」にこだわらない検討を勧めます。リノベーション済みの物件という選択肢もありますし、思い切って古い物件を安く買い、自分で大がかりなリフォームをする道もあるはずです。

新築やリフォーム済みの物件なら手間いらずですが、逆に自分でリフォームを計画する道も検討してみるべきです。 「物件探しの手間を減らした分、リフォームにエネルギーを向けることができたし、出来上がって行く過程は楽しいものでした」と語る人もいるのです。


●タワーマンションの下層階に注目する

タワーマンションの最大の価値は、天空から見下ろす眺望にあると考える人が多いのは事実です。しかし、その条件を満たす住戸は場所によっては限られます。 そこで、発想を転換し、下層階に目を向けることをお勧めします。

眺望価値が上も下も大きく変わらないような開放的な場所もありますが、周囲に高層建物が多いエリアなら、下の方はそれら既存のビル・マンションの影響を受けるため、下層階には意外な割安住戸が隠れています。

もし、タワーマンションに住むということでなく、たまたまタワーだっただけで立地条件が希望に合ったから選んだマンションだと言えるなら、下層階でも問題ないとは言えないでしょうか? そのような考え方をすると、検討対象がぐんと広がるはずです。


●マンション探しは確かに簡単ではないが

今、首都圏のマンション市場は「品薄感」が日増しに強くなっています。しかも、今後しばらくは新築価格が高いレベルとなるでしょう。新築価格が上がれば中古物件の価格も連動して上がって来ます。

そんな情勢下でのマンション探しは大変だとお察しします。しかし、決断しなければなりません。

先行きが不透明で不安が消えない時代を生き抜くには、生活防衛の知恵と対策、良い意味での深慮遠謀が欠かせないということなのでしょう。そのための産みの苦しみを味わうということなのかもしれません。

また、何事も積み重ねが大事なので、未来図を手元に置きながらコツコツと資産形成を図るという考え方が根本にあるのかもしれません。

そのような人が増えた気がしています。何故なら、相手が筆者ごときでも、ご相談下さる人が年々増えているからです。

「住みながら儲けるマンション探しの秘密」という拙著もそうですし、「将来価格の予測レポート」のご注文なども、そのお申込み件数の増え方に驚くとともに、本当に皆さん「資産性」を考慮しながらマンション選びをなさっているなあという実感を持つのです。

・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。


★三井健太のマンション相談室は、マンション購入のお悩みにお答えするサイトです。

★「無料の未公開情報」や「マンションWEB講座」など、お役立ち情報も多数掲載されています。

★新築も中古も物件検索はこちらが便利➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔http://mituikenta.web.fc2.com/index2.html




住宅購入アドバイス | トラックバック:0 |

軍艦島の集合住宅と同潤会アパート

★軍艦島の集合住宅と同潤会アパート

ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。


過日、長崎の軍艦島(ぐんかんじま)という無人島に高層の集合住宅があることを紹介するテレビ番組がありました。東大の教授が解説する、純粋に住宅の歴史研究の一助になるような番組と感じて(それだけではなかったのですが)、筆者は釘付けになりました。


●軍艦島の集合住宅

軍艦島は、その歴史や外観が軍艦に似ていることから付いた島の通称で、 長崎市の端島(はしま) のことですが、この島に残る廃墟住宅には実に興味深いものがあります。

先ず、フリー百科事典のWikipediaから抜粋引用して紹介します。(筆者 加筆訂正)

軍艦島は明治時代から昭和時代にかけて海底炭鉱によって栄え、最盛期の1960年(昭和35年)には5,267人が居住、人口密度は東京特別区の9倍以上、83600人/km²と世界一に達した。

炭鉱施設・住宅のほか、小中学校・店舗・病院・寺院・映画館・理髪店・美容院・パチンコ屋・雀荘・社交場(スナック)などがあり、島内においてほぼ完結する都市機能を有していた。

端島に残る集合住宅の中には、関東大震災の復興住宅として建てられた「同潤会アパート」より10年も古いものがある。7階建の30号棟は1916年(大正5年)の建設で、日本初の鉄筋コンクリート造の高層アパートとされる。

30号棟を皮切りに、長屋を高層化したような社宅など、次々に高層アパートが建設されたが、狭い島内に多くの住人を住まわせるため必要に迫られていたためだった。

高層アパートの中には売店や保育園、警察派出所、郵便局、パチンコ屋などが地下や屋上に設けられたものもあった。
(何やら、東京湾岸で現在建築中の大規模タワーマンションを彷彿とさせます)

どの建物にも人員用エレベーターは設置されておらず、また浴室設備は大半が共同浴場だったそうです。トイレも多くが落下式で、水洗式は半数ほど、炊事場は閉山まで共同のところが多かった。

鉄筋コンクリート造の技術が未熟だったため、配筋計画の問題のほか、建材の入手難から海砂を混ぜていたこともあって、劣化が進んでいる。

張り出しベランダは、その設計に不備があったため亀裂が入り、鉄パイプの支柱で補強されていたが、その後は支柱も消失し、崩落するのは『時間の問題』と見られる。また、小中学校校舎は波で土台の土が削られ、基礎杭が剥き出しになっている。

古い鉄筋コンクリート建造物が取り壊されることなく手付かずのまま放置されていることから、建築工学の観点からも経年劣化に関する貴重な資料として注目されている。

―――マンションの最後はどうなるのか、言い換えると今のマンションの耐久性は実際にどのくらいあるのか、果たして私たちは何年マンションに住み続けることができるのか、そんな疑問と課題に軍艦島は先駆的事例もしくは教訓として答えてくれている気がします。


今日は次に紹介する同潤会アパートとともに、マンションの将来を考えてみたいと思います。


●同潤会アパート

同潤会アパ―トという名前は聞いたことがあると思います。大正時代末期、関東大震災で東京圏が破壊されたとき、復興住宅として建設された、当時は珍しい鉄筋コンクリートの集合住宅のことです。東京都内と横浜市の各地に建てられ、全部で16か所だったようです。

Wikipediaによれば、近代日本で最初期の鉄筋コンクリート造集合住宅として住宅史・文化史上、貴重な存在であり、居住者への配慮が行き届いた、きめ細かな計画などの先見性があったようです。

電気・都市ガス・水道・ダストシュート・水洗式便所など最先端の近代的な設備を備えていたと言います。中でも、大塚女子アパートなどは、完成時はエレベーター・食堂・共同浴場・談話室・売店・洗濯室、屋上には音楽室・サンルームなどが完備されていて、羨望の最先端居住施設であったと記載されています。

居住者として想定されていたのは主に都市の中間層(サラリーマンなど)だったが、職業女性向けのアパートや、スラム地区対策(不良住宅改良事業)として建設されたアパートもあったそうです。

これがマンションの草分け的な建築物と言われ、最近まで残存していたこともご存知と思います。現在、上野下アパートが建て替え中で、これが最後の建て替えとなるようです。

マンションと言っても当時は賃貸でした。財団法人同潤会が建設したので、「同潤会〇〇アパート」とネーミングされたのです。同潤会江戸川アパート、同潤会代官山アパート、同潤会青山アパートといった名称でした。

その後は払い下げられて、持ち主が移転。同潤会は解散して今はありません。払い下げは今風に言えば分譲ですが、中古マンションとして売られたことになります。

建て替えられた中で一番有名なのが、安藤忠雄氏の設計としても知られる、原宿の「表参道ヒルズ」です。

最後の上野下アパートは「ザ・パークハウス上野(銀座線・稲荷町駅」128戸)」として現在分譲中です。128戸のうち事業協力者住戸52戸を含むとありますから、建て替え前の所有者が少なくとも52人いるのでしょう。

分譲マンションが日本で最初に登場したのは、昭和33年(1958年)のことで、第1号は新宿区の「四谷コーポラス」か、川崎の「小杉アパート」だと言われていますが、同潤会アパートは、それより30年以上も前に民間の手によって建設されたことになるのです。

同潤会青山アパートは完成が1926年だったそうですから、表参道ヒルズになる直前まで約80年間、使用され続けてきたのです。つまり、鉄筋コンクリートの住宅は、結構丈夫で長持ちするとも言えるし、何百年も続く寺社建築などの例と比較したら、なんだそれしか寿命がないのかという見方もできるわけです。


●マンションの寿命

建物は、その用途や、どれだけ建築にお金をかけたか、メンテナンスをどのようにしてきたか、といったことによって寿命の長さが異なり、ひとくくりに寿命何年とは言えないのですが、住居としての寿命がどのような要因で変化するかという点には着目しておかなければなりません。

軍艦島は、一切のメンテナンスがなされていないため、テレビで見た限りでも将に朽ち果てる寸前という印象でした。コンクリートの柱や床スラブが大きな口を開け、そこから中の鉄筋が顔を出している姿が映像に映し出されていました。

読者の過半は東京近辺に居を構えているはずなので、「同潤会青山アパート(現、表参道ヒルズ)」の建て替え前の姿をご覧になったことがあると思います。

確か4階建の建物でしたね。住んでいる人はなく、店舗として使われていました。

ジーンズショップや、婦人物のブティック、輸入雑貨の店などが、まるで森の中に隠れて商売を営んでいるという風情で、別世界の趣を感じたのは筆者だけではないと思います。

これが、かつてアパートだったことは形状から十分想像できましたが、住宅として使用していくことは既に無理な状態だったのです。

コンクリートの箱として見れば、まだまだ使用できるが、設備がなにしろ不足していました。

テレビのない時代に建てられたから、当然、共同視聴アンテナがありません。個別ばらばらにアンテナを買って来て取り付けるしかないのです。 エレベーターもありません。 戦後建てられた公団・公社住宅でも5階まではエレベーターのないものが多数ありましたが、やはり不便です。

電気の容量も足らないから、しょっちゅうショートしていたに違いありません。

20数年前の比較的新しいマンションでも、BS放送が見られないものがあります。そのようなマンションでは、個別勝手にパラボラアンテナを調達してきてバルコニーに取り付けて放送を楽しんでいるようですが、美観がよろしいとは言い難いですね。

これらの事実を見ると、マンションの寿命はコンクリートの頑丈さなどで決まるものではないことが分かってきます。 

メンテナンスも重要です。軍艦島のように長年放置すれば、コンクリートといえども地震で亀裂が生じた部分から雨水が浸透して内部破裂が起こり、耐震性も劣化します。

コンクリートほど寿命が長くない機械設備や配管類などの更新(交換)が必要になるので、その工事のしやすさと、新しい設備を導入したいときの対応なども予め検討することが求められます。

住戸内のリフォーム・リノベーション工事のしやすさといったことも重要です。


●長期優良住宅の登場

こうした課題は、管理会社の仕事というだけではありません。分譲する会社が、このことを認識しているかどうかが大事になるのです。

分譲会社は、販売してしまえば終わりと考える一面も否定できませんが、そうでないことを強く意識して設計することが求められるわけです。

そうした観点から、長く住めるマンション造りが意識されるようになり、30年ほど前に「センチュリーハウジングシステム」という考え方が生まれました。センチュリー、すなわち100年間住み続けられるマンションの在り方が議論され建設省から構想が発表されたのです。

その後、研究が進み、今は「長期優良住宅」と名を変えて、その建設促進策が講じられています。そのおかげで、一戸建て分野では事例が増加しています。ところが、残念なことにマンションでは適合する(国土交通省の認定を受けた)事例がまだ数えるほどしかないのです。

つまり、大半のマンションは寿命が依然として変わらないのです。コンクリート躯体は頑丈で本来は100年近くの耐久性があるとしても、外壁と屋根の防水工事を周期的に行い、設備や配管類も定期的な修理と交換を実施して行かなければ耐震性も耐久性も低下し、安全性と居住性が損なわれます。

さらには、美観を損ない、不衛生、不便、不快な住まいとなってしまうのです。

購入者において、自分が住んでいる間に発生する問題ではないからと無関心でいられるのは新築マンションを購入する場合だけです。それでも長く住めば、いずれは無視できない問題になって来ます。

技術革新の波が今後どのようにやって来るか分からないからですし、老朽化が進んでも快適に住めるマンションであり続けるために、知恵と費用負担が求められるときが来るからです。

新築マンションを買い、10年か20年かで手放す場合なら無関係かもしれませんが、次に選択する住まいが中古マンションとなると無関心ではいられません。そうなる可能性は誰にでもあることです。

このような心配をするようになったのは、人の寿命が伸びて来たことと関係があるのです。人生90年代がそこまで来ています。下手なマンションを買ってしまうと、自分の寿命よりマンションの寿命が先に来てしまうことになりかねません。

では、どのようなことに気を付けるべきでしょうか? 長寿命の物件を選べばいいのでしょうか?長期修繕計画があるマンションならいいのでしょうか? コトはそう単純ではありません。

何年そこに住むことになりそうか、中古を選択する場合では、その築年数が何年くらいの物件か、設備や配管の改修・更新がいつ行われたか、こうした点に思いをいたしながら長く快適に住んで行ける物件を選ぶ必要があります。

具体的には都度のご相談の中で明らかにしていくほかありませんが、このブログでも可能な限りの答えをお送りして行こうと思います。


・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。


★三井健太のマンション相談室は、マンション購入のお悩みにお答えするサイトです。

★「無料の未公開情報」や「マンションWEB講座」など、お役立ち情報も多数掲載されています。




★ 「住みながら儲けるマンション選びの秘密」追補版第2回 データを拡充して改訂!! 
・・・既にご購入頂いている方には無料でお送りしています。「購入済み・追補版送れ」と書いてお申込みください。


★無料進呈「住んで気付くダメ間取りと名作間取り・特選50」

本書はマンションの間取りの実態(欠点)を知って頂くとともに 様々な制約のある中で工夫を凝らし完成させた秀逸な間取りプラン、「名作間取り」に触れて頂きながら目を肥やして頂くことを狙いに編集したものです。

そこで得られた知識は、良い間取りを選択するときやカスタムビルドの間取りを自らつくるときにも大いに役立つはずです。

また、少なくとも、住んでからダメ間取りに気付いて後悔することがないようにするための一助ともなるはずです。
お申込みは上記URLからどうぞ



★新築も中古も物件検索はこちらが便利➔➔➔➔➔➔➔➔http://mituikenta.web.fc2.com/index2.html

住宅購入アドバイス | トラックバック:0 |

人気の大型マンション・価格の高さに注意

★人気の大型マンション・価格の高さに注意

ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

人気マンションの購入を検討する人から、「マンション評価サービス」の利用申し込みが来たとき、密かに祈ることがあります。それは「抽選に当たりますように」です。

サービス提供後、無事に契約に至ったという人からは何らかのリアクションがあるのですが、落選した人からは音沙汰なしなので、そんなときは「きっとダメだったのだろう」と残念な気分に襲われます。

ともあれ、抽選で買い手を選別するほどの人気物件は、その大半が大規模マンションです。大規模マンションは、スケールメリットを活かして様々な付加価値を備えているので魅力の物件となるのが普通です。

しかし、魅力はたっぷりでも価格が高過ぎると感じる物件も少なくありません。それでも抽選となるほどの人気になって、短期間に完売に至るのです。

今日は、大規模マンションが人気物件となる理由を、販売手法の視点から迫ってみたいと思います。


●最近の大規模マンション

完売、販売中を問わず、最近1~2年で話題となった大型マンションを思い起こしてみました。

順不同ですが、「西新宿HOME TOWNプロジェクト976戸」、「GLOBAL  FRONT TOWER 883戸」、「富久クロス1230戸」、「SKYZ タワー&ガーデン1110戸」、「勝どき ザ・タワー1420戸」、「ドゥ・トゥール1450戸」、「晴海タワーズ クロノレジデンス863戸とティアロレジデンス861戸」、「桜上水ガーデンズ878戸」、東京以外では「ウェリス稲毛(千葉市929戸)」や「プラウド船橋(船橋市1500戸)、「リヴァリエA棟B棟C棟(川崎市1408戸)」、「ブリリアシティ横浜磯子1230戸」など。

大型マンションとは何戸からを指すのかという定義は特にないのですが、首都圏では上記のような1000戸を超える超大型(メガ)マンションが少なくありません。


●人気となる魅力のポイントは?

これらの物件が話題となり人気を博するのは付加価値が高く、セールスポイントが多いからです。
共通点を拾ってみましょう。

①大規模または超高層のスケール感・存在感・堂々たる外観デザイン

②大規模ゆえの広大な緑地ゾーン

③豊富な共用施設(スカイラウンジ、ゲストルーム、キッズルーム、スタディルーム、フィットネスルームなど)や開発敷地内ショップ(コンビニやスーパー)など

④内廊下やエントランスホールなどがホテル仕様(ホテルライクなスタイル)の高級感

⑤安心・安全装置(自家発電などの防災設備、免震構造などの耐震性の高さ)

⑥豊富な間取りバリエーション(40㎡台から100㎡超まで、あらゆるニーズに対応)

⑦24時間有人管理とコンシェルジュによる各種サービス


グレードの差はあっても、おおよそ以上のような共通点があります。

少なからず欠点もあるのですが、これらの長所が覆い隠してしまっています。


●大型マンションならではの販売・広告戦略

魅力ある大型マンションですが、それをアピールするには、やはり広告宣伝が必要です。

マンション広告は、一般に新聞やテレビ、雑誌、チラシ、看板などを媒体として行います。勿論、SUUMOなどのネット広告も当然のように実施されます。ホームページも同時に開設されます。

500戸など驚くに値しない、1000戸、1500戸の大規模マンションも珍しくない東京ですが、流石に戸数の多さから売れ残りを危惧する売主は、危機感を抱き綿密な販売計画を練ります。

大型マンションの広告の特徴を整理してみましょう。

①売上げが大きいので広告予算も大きい。予算があるので大規模な広告キャンペーンが展開できる。小型物件ではできない新聞紙面広告やテレビ広告も可能となる。大判チラシが広域に配布されることも多い。

②有名タレントをイメージキャラクターとして起用するなどの派手な広告が多い。
過去の例を思い出してみると、最近ではゴルファーの石川遼選手、女優の米倉涼子、10年くらい前にはアメリカの俳優リチャード・ギアなどを起用した物件もありました。

③予告広告から始まって、売り出しまでに半年もの長期キャンペーンが行なわれ、市場への浸透を図る


大きく分けると大体この3点になるでしょうか? この大がかりなキャンペーンの結果、条件に合わないので関心はないという買い手にさえも物件の所在、少なくとも物件名だけは記憶に残るようになるのです。



●マンションギャラリーには大がかりな仕掛けが用意される

物件の魅力を広告でアピールする目的は、いかに買い手に現地および販売拠点に足を運んでもらうかにあります。

販売拠点はマンションギャラリーと読んだり、ゲストサロンなどと言ったりしますが、いずれにせよ、そこには物件の魅力を漏らさずプレゼンテーションするための装置がたくさん用意されています。

モデルルームは複数、物件によっては5タイプも建設されます。

買い手がモデルルームの見学の前に見せられるのが、シアタールームと呼ばれる映像によるプレゼンテーションです。

そして、大型の外観模型やジオラマ、構造を説明するための断面模型、大きく引き伸ばした完成予想パースを掲示したコーナー、カラーセレクトやオプションの展示コーナーなどに誘導されます。

最後はモデルルームですが、モデルルームは基本形を崩したものが多く、いわばよそ行きの服を着込み、化粧を施した娘さんという感じです。3LDKは例外なく2LDKにして展示しています。

1部屋をリビングと一体にして大きく見せるのです。お洒落な家具と家電、カーテン、インテリア小物などで綺麗に飾ります。

デパートでも高価な商品を売るときは、服ならマネキンに着せたりしますし、どのような商品でも照明を当てる方向にまで神経を使います。また、背景や展示台の色と材質を考えて見映えよく展示するものです。マンションのモデルルームも同じ発想と言えます。

大型物件では、販売拠点、すなわちマンションギャラリーの建設費用だけでも、2~3億円もかけると言われます。1000戸のマンションなら、売上だけで500億円にもなるので、そのくらいは高がしれていると言えましょう。

体験済みの読者なら、大型マンションの販売拠点は、そのスケールの大きさと大がかりな仕掛けに、また来場者の列や熱気などに最初は圧倒されたことと思います。そして、少なくとも瞬間的には、まるで魔法にでもかかったように「買いたい・欲しい・住みたい」と感じたことでしょう。

それが売り手の狙いなのです。大型マンションの多くは、魅力的な物件ばかりです。夢見心地になって購入したとしても、多くは間違いないかもしれません。

しかし、どのような物件も完璧ではありません。メリットだらけのように見える大型マンションであっても、欠点・デメリットは隠れています。

そこが後悔につながることにならないとは限りません。しかし、買い手に我を忘れさせ、来場者の中から高い確率で「登録」という名の購入予約を売主は勝ち取りたいのです。その狙いを念頭に置きながら可能な限り冷静に判断したいものです。


●気を付けたいのは高値掴み

致命的な欠点がなく、魅力にあふれた大型マンションでも、いつも筆者が気になるのは価格の妥当性です。というのも、多くは割高な感じがするからです。

確かに、これだけの価値があれば高くて当然だろうと思わないでもないのですが、物件によっては「高過ぎる」と思う物件も少なくないのです。

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですから、立地が良く、その上に建物が付加価値豊富で魅力にあふれるならば高くても当然であるし、将来価格も高いであろうと期待する人も多いのでしょう。ゆえに、売れ行きも好調に推移します。

しかし、過去の人気物件を追跡すると、期待はずれであったという例も少なくはありません。つまり購入価格から下がってしまった物件もあるのです。

東京都のデータを紹介すると、購入時から10年後には平均で僅か3.8%ダウンだったそうです(今春の集計。東京カンテイ社調べ)が、物件によっては30%も上がった物件があり、他方30%ダウンの物件もあったので、上下の幅は大きいと言えます。

そんな中、大型で人気となった物件が10%ダウンとなったと聞くと、期待外れと言うほかありません。これはどうしたことでしょう。

答は簡単です。価値に見合う分譲価格ではなかった、言い換えると高値で買ってしまったのです。

中古マンションは、工事中に販売される新築マンションと異なり、見たまま感じたまま、言い換えれば「素のまま」で物件を確認できることになりますが、それがかえって十分な商品アピールとならないこともあるのです。

中古市場では、新築時のような派手な宣伝広告も大がかりな販売装置もありません。映像や飾ったモデルルームなどを使った商品アピールもありません。

販売を担当する営業マンも、新築では専任者となって当該物件だけを売ろうとしますが、中古は複数の物件を担当するという根本的な違いがあります。その差が成約への熱意の差となりがちです。

こうした違いが、値上がり期待を裏切るのです。

新築は売主企業が決めた分譲価格を値引きなしで販売します。人気物件なら、最後まで値引きなしの販売を押し通すことでしょう。

これに対して、中古マンションは買い手と売り手の間で価格交渉が行われるのが通例です。買い手が高いと感じれば指値をしますし、売り手は購入(内覧)希望者の発生度などを見て強気になったり弱気になったりします。

それでも売り出し価格が、そもそも高く設定、すなわち査定価格が高ければ値引きに応じても売り手の期待の範囲に留まることでしょう。ところが、査定段階で売り手を落胆させてしまうようなケースが多いのも事実です。

新築分譲の段階で高い人気となった物件の中には、販売・広告戦略が功を奏し、割高な物件も割高と感じさせない事例があります。 割高と感じながらも購買意欲の高まりを抑えきれずに購買へと導かれてしまう買い手も多いのです。

沈着冷静な買い手でも、マンションギャラリーに集まった熱気にあふれた購入予定者群を見たら、「これだけ数多くの人々が押し寄せているのだから、良い物件であることは間違いあるまい。価格は高い印象もあるが、それでも支持する人が多いのだから適正なのかもしれない」という心理になってしまうためです。

将に売り手の戦略・戦術にはまってしまったというほかありません。

1日に一人ずつ内覧するような中古の販売方法とは天地ほどの差があります。ここに高値掴みの落とし穴があるとも言えるのです。気を付けたい重要な部分です。

とはいえ、この罠から抜けるのは容易なことではありません。そんなとき、筆者の「無料・マンション評価サービス」が役立つはずです。


・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。


★三井健太のマンション相談室は、マンション購入のお悩みにお答えするサイトです。

★「無料の未公開情報」や「マンションWEB講座」など、お役立ち情報も多数掲載されています。


★好評「マンション無料評価サービス」のお申込みはこちらから➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔http://mituikenta.web.fc2.com

※「買ってよかった」を再確認したい方もどうぞ。物件サイトが閉鎖されている場合は、建築概要・住戸専有面積・階・向き・価格・管理費・修繕積立金などの情報をご提供いただきます。

※中古物件の場合は、物件の掲載WEBサイトのURLをご記入ください。

★新築も中古も物件検索はこちらが便利➔➔➔➔➔➔➔➔http://mituikenta.web.fc2.com/index2.html




値上がりするマンション | トラックバック:0 |

「リセールバリュー予測サービス」ご利用のススメ

「リセールバリュー予測サービス」ご利用のススメ


将来の価格を当てるのは簡単なことではありませんが、三井健太のマンション相談室では、あなたの購入マンションの価値及び価格の妥当性を評価したうえで、将来価格をズバリ予測、根拠とともに精緻なレポートとして提供しています。

マンション選びに当たり大事なことは、購入価格の妥当性もさることながら、リセールバリュー(将来価格)の視点を外すことがあってはなりません。

長く住むつもりでも、いつ売却の必要が起こるか分からないからです。そのとき、我が家は売れるのだろうか、売れるとしても購入価格を上回る可能性はあるか、下がるとしても、どのくらいを見込めばいいのか、住宅ローンの残債を超える価格で売れるだろうか。こうした点を検討項目に加えておきたいものです。

将来価格を決する要素は、建物価値とそれを維持する管理・改修、そして立地条件、加えて市況なのです。これらを客観的に評価・分析し、将来を予測してお答えするのが本サービスの骨格です。

このようなことを具体的に知っておきたいと思いませんか? その予測レポートは、購入を後押しするのか、それとも慎重な再検討に向かわせのるか、いずれにせよ、マンション選びの羅針盤となる価値あるものとなるはずです。


●転勤の可能性があるので、そのときは売却も視野に入れている。そのとき、いくらで売れるかを知りたい。
●高い倍率の抽選を突破して人気マンションを購入したが、高値掴みなのではないか?従って、将来価格は期待するほどにならないのでは?
●タワーマンションの下層階を購入しようと思っているが、眺望は良くない。この場合、将来価格はどのようになるのか?
●都心の高級マンションではないので、将来価格が気になる。10年後に売却しようと考えているが、どのくらいになるだろうか?
●同駅圏では新築マンションの供給が過剰に思える。リセールバリューが心配だ。
●駅から近く、建物スペックも悪くないと思っているが、売主が無名であることや規模が大きくないことも気がかり。10年後はいくらくらいになるだろうか?

※このような疑問をお持ちの方は、是非このサービスをご利用下さい。

※このサービスは、「無料・物件評価サービス」に付随するサービスですが、付随部分は有料となります。もちろん、「無料・物件評価サービス」だけのご依頼も歓迎します。

※ご契約済み住戸でも可能です。お試しください。


★好評承り中!!「ご購入マンションの将来価格 予測サービス」 お申込みはこちらから➔➔➔http://mituikenta.web.fc2.com

マンションの資産価値 | トラックバック:0 |
| ホーム |次のページ>>