元、大京マンが教える失敗しないマンション選び

住宅購入をお考えのあなたに、業界の裏側を知り尽くした者の目線で

目に見えない品質低下のマンション増える

★目に見えない品質低下のマンション増える

ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

最近気づいたことがあります。これが氷山の一角でなければいいのですが、今日は密かに浸透し始めたかもしれない新築マンションの品質低下についてお伝えします。


●建築費高騰を前にマンション業界が岐路に立ち

前回のブログで、「業界は今後どのようにコスト上昇の課題を克服するのでしょうか?道は大きく分けて三つ」とお伝えしました。

1.分譲価格に転嫁し、強気で乗り切る(大手メーカーが採る策。邸宅地や駅前物件など一等地に限られる)

2.専有面積をコンパクトにして総額を抑制する(70㎡の3LDKを60㎡の3LDKにするなど。食品メーカーが価格据え置きで分量を減らすという、実質値上げ作戦と類似の方法)


3.建物の品質を落とす(設計をシンプルにする。設備の一部を有料オプションにする。上・中級品から普及品に変える。共用部分の面積を切り詰めて販売面積を増やすなど)


これから販売されるマンションは、このいずれかに該当することになります。


●直床工法の選択

例えば、「直貼り床構造」の選択が増える可能性があります。コンクリートの上にじかにフローリング材を張ってしまう工法は、一般的な二重床工法に比べてコストダウンが大きく図ることができるとされます。

詳細は割愛しますが、単に床張り工程を単純化し、部材を減らすことができるというだけではないからです。
二重にすれば手間がかかりコストもかさみますが、直貼りは工程を3つくらいは省いているわけですから、手間もコストも少なくてすみそうだと想像できますね。

うまい比喩では見つからないのですが、250工程もあるとされる高級オーダースーツと工程数が200未満の安物の既製紳士服との差でしょうか?


高級マンションで直貼りは皆無です。このことが直貼りマンションが二重床のマンションより低品質であることを示唆しています。

どのように良くないかは、以前このブログで書いたので省きますが、誤解されるといけませんので付記します。住み心地が著しく悪いということではありません。遮音性も低いとするデータはないのです。


●目に見えないコストカット

コストダウンをどう図るかが焦眉の急となっている現在、直貼り床工法の他にも、気づきにくい部分、特に目に見えない部分で品質や性能が水準以下にあるような例はいくつもあります。

具体的な事例・策は別の機会にしますが、品質低下は「目に見えない部分」で進む可能性が高いとだけ言っておきます。

目に見えない部分の品質を、買い手はどのようにチェックしたらよいでしょうか?

たとえば、遮音性、省エネ性、耐震性、耐久性などは見えないものです。これは、政府指定の第三者機関が設計図を検査し、「設計住宅性能評価」をしてくれますから、それを見て水準を確認すればいいのです。

契約時に交付されますが、原本は現場に常備してあります。その提示を要望しましょう。

また、設計図通りに施工しているかの検査を経て「建設住宅性能評価書」が発行されます。これは言うまでもなく竣工後に交付されます。

性能評価書で「等級1」は、最も品質・性能が劣ることを意味します。普通のマンションは耐震性が「1(最低)」(1でも問題はないレベル。最高は3)、省エネ性能は「4(最高)」の物件が多く、耐久性は「3(最高)」が増えています。



コストカットという表現は誤解を与えがちですが、必ずしも粗悪な建物ということではないのです。

例えば、3基あった方がよいエレベーターを2基に減らすとか、ラウンジやロビーを狭くしてその分の面積を住戸に充てて価格をわずかでも下げるといった方法もあるのです。

つまり、利便性を障害がない程度に落とすとか、豪華さや贅沢を排除する、素材や設備を高級品から下級品にするといった方法が主体ではあるのですが・・・


最後に。  性能評価の項目のうち「音環境」に関するものは対象外(選択項目)としている点は残念なところです。「外部や上階などからの騒音の侵入がどのくらい防げるか」という項目ですが、これは選択項目になっていて評価対象から除外してよいことになっています。

音の問題は、個人の感覚の問題も大きいことに加え、近隣住人の生活ぶりでも変わるため評価がしづらいので、評価を受けたとしても安心材料にはなりにくいからでもあるのですが・・・

「住宅性能評価」「住宅性能保証」などの用語解説は以下でご覧になれます。
http://mituikenta.web.fc2.com/kouza16.html

・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。

★三井健太のマンション相談室は、マンション購入のお悩みにお答えするサイトです。

★「無料の未公開情報」や「マンションWEB講座」など、お役立ち情報も多数掲載されています。


★好評「マンション無料評価サービス」のお申込みはこちらから➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔http://mituikenta.web.fc2.com

※「買ってよかった」を再確認したい方もどうぞ。物件サイトが閉鎖されている場合は、建築概要・住戸専有面積・階・向き・価格・管理費・修繕積立金などの情報をご提供いただきます。

※中古物件の場合は、物件の掲載WEBサイトのURLをご記入ください。


★新築も中古も物件検索はこちらが便利➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔http://mituikenta.web.fc2.com/index2.html


★ 「住みながら儲けるマンション選びの秘密」追補版第2回 データを拡充して改訂!! 
・・・既にご購入頂いている方には無料でお送りしています。「購入済み・追補版送れ」と書いてお申込みください。

FC2 Management
住宅購入アドバイス | トラックバック:0 |

「15階建てマンションは危ない」のTV番組が・・・

★「15階建てマンションは危ない」のTV番組が・・・

ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

9月8日、このブログのアクセス数が平常日の5倍に増加しました。調べてみると、「15階建てマンションは要注意」という記事に極端な集中が見られました。

は~ん、なるほどと思いました。というのも、当日、民放のテレビ番組の中で、「不動産業者のマル秘手口公開」に続き、筆者のブログと全く同じタイトルで、うんちくが語られていたからです。

偶然そのコーナーを筆者も視聴し、出演の建築士の説明を「少し分かりにくいなあ」と感じたのですが、それがアクセス急増につながったのでしょう。あるいは、もっと詳しく知りたいと思った視聴者が多かったのかもしれません。

というのも、番組は15階建てマンションは天井が低いとか、床が直貼りだとか「ネガティブ」な印象で語られたからです。

15階建てのマンションは、全でそうだということではないものの「床構造」が二重でなく、コンクリートの上にフローリング材を直貼りしたものが大多数であることを筆者は1年半前にブログ投稿しています。

詳細は過去記事(昨年3月20日投稿)をご高覧いただくとして、今日は、直貼りマンションの問題点を別の角度からお話ししようと思います。


●直貼りはコスト削減が狙い

マンション建築は、商業ビルなどに比べると、細か過ぎて面倒、人手も多くかかり、従ってあまり儲からないので、ゼネコンはできたら請けたくない仕事だと言われています。

筆者は、マンションが完成したときに行われる内覧会の立会いサービスで沢山の新築マンションを訪ねる機会を持っていますが、行くたびに、日本人の完全主義とでもいうべき微細な製造へのこだわり、完璧な品質の追及に感心させられます。

噛み砕いて言いましょう。内覧会では、小さな傷や汚れ、手垢なども見逃さないように勧めています。無論、筆者も先頭に立って検査しています。

洋服やバッグは、糸がほつれていたり、接着剤が付着していたりすれば、店頭に陳列されることもないでしょう。

マンションは唯一無二の商品であり、かつ工事中の段階で売買契約を結ぶという変則的な取引形態になっています。このため、完成するとともに、商品陳列し、かつ買い手の検査を経て代金授受と商品の引き渡しという取引の流れが定石となっています。

脱線が過ぎましたが、内覧会で思うことがもう一つ。それは、壁の内側やフローリングの床の下がどうなっているか、一瞥しただけでは誰も分からないということです。

断熱材は設計図通りに打ち込んであるだろうか? 排水管に遮音シートは巻き付けてあるだろうか? 隣の住戸、上下階の住戸との境壁や床、天井の遮音対策は大丈夫だろうか? そもそも設計図通りにコンクリートの厚みは確保されているのだろうか? 鉄筋の本数は足りているのだろうか?

このような疑問を持ったとしても、内覧会では全く解消しません。大きな音を試験的に出すような実験、大量に排水してみるといった試験をするわけではないからです。

結局、遮音性は住んでみないと分からないのです。売主と施工業者の技術力や品質管理などを信じるしかありません。

そんな中、コンクリートの床にフローリング材を直貼りした構造のマンションは、そもそも「裏側は大丈夫か」の心配をしなくてすみます。

この床は、歩くとふわふわした感じがします。床が沈むのです。柔らかな床と言えばよいでしょうか。落ち着かないと語る人もあります。

このような構造のマンションは、どのような経緯で誕生したのでしょうか?

実は、分譲マンションの黎明期は直貼りでした。ただし、床の表面材は「絨毯」だったのです。

その後、フローリング材が使われるように変化し、その過程で浮き床工法(二重床)が誕生したのです。

絨毯張りは子供の喘息を引き起こすという声が高くなって、今では超高級マンション(二重床の上に絨毯張り)以外は採用例が消滅しました。

浮き床工法は、当初「根太」と言われる角材をコンクリートの上に等間隔で並べ、その上にフローリングを敷くという工法でした。さらに、現在主流となっているゴム付きの鉄脚の上に下地になる板を乗せ、その上にフローリング材を張るという工法が完成しました。

そして今日、再び直床工法が現れたというわけです。ただし、絨毯ではなくクッション材付きフローリングに変わったのです。

直貼りにすると、コンクリートに音が直に伝わってしまうので、居住性が甚だよろしくないこととなります。そこで、フローリング材の下、つまりコンクリート床との間にクッション材を入れます。正確には、クッション材が接着されたフローリング材を張っていくのです。

二重にすれば手間がかかりコストもかさみますが、直貼りは工程を二つくらいは省いているわけですから、手間もコストも少なくてすみます。

うまい比喩ではないのですが、30工程もあるオーダーメードの背広と工程数が半分もない安物の既製服との差でしょうか?

15階建てマンションの多くは、床が単層構造 、すなわち直貼り構造であり、コスト削減のために選択された工法によって建てられた住まいなのです。

そのようなマンションは、コストカットが床の工法だけに留まりません。コスト削減のために他の部分でも設計の単純化や工法の省力化などを採用している可能性が懸念されるからです。

直床は、氷山の一角みたいなものと思うべきでしょう。詳細は別の機会にお話ししますが、コストカットは様々な方法があります。小さなことの積み重ねもありますが、品質低下に重大な影響を及ぼすものもあります。

直貼りかどうかだけではなく、コストカットをどこでどのように図ったかの見極めが、大事になりつつあるようです。


●建築費高騰が粗悪マンションを誕生させる?

このブログで何度となく書いてきたことですが、震災以降の建築費の上昇は、発注者たるマンション業者を窮地に陥れています。すなわち、予算に収まる金額で受注してくれるゼネコンがいないのです。

予算を超える額であれば応札して来るゼネコンもあるそうですが、それでは利益が取れない。利益を確保しようとすれば、分譲価格に転嫁するほかないが、それが市場で通用するかどうか大きな懸念が残るというわけで、マンション業者は苦境に立たされています。

どこまでなら通用するか、言い換えると需要がついてくるか、その見極めに躍起になっているとも言われます。そのために、工事発注に踏み切れないでいます。そのことが着工件数の減少(国土交通省が毎月公表)という形で表面化しています。

着工しなければ販売も始まりませんから、発売戸数の減少となっています。

マンション業者は、建築費の高騰を受け入れざるを得ない状況にあると腹をくくったはずです。

では、今後どのようにコスト上昇の課題を克服するのでしょうか?

道は大きく分けて三つです。

1.分譲価格に転嫁し、強気で乗り切る(大手メーカーが採る策。邸宅地や駅前物件など一等地に限られる)

2.専有面積をコンパクトにして総額を抑制する(70㎡の3LDKを60㎡の3LDKにするなど。食品メーカーが価格据え置きで分量を減らすという、実質値上げ作戦と類似の方法)


3.建物の品質を落とす(設計をシンプルにする。設備の一部を有料オプションにする。上・中級品から普及品に変える。共用部分の面積を切り詰めて販売面積を増やすなど)


これから販売されるマンションは、このいずれかに該当することになります。マンション選びがますます難しい時期に入ったと言えるかもしれません。


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。

★三井健太のマンション相談室は、マンション購入のお悩みにお答えするサイトです。

★「無料の未公開情報」や「マンションWEB講座」など、お役立ち情報も多数掲載されています。


★新築も中古も物件検索はこちらが便利➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔http://mituikenta.web.fc2.com/index2.html

★好評「マンション無料評価サービス」のお申込みはこちらから➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔http://mituikenta.web.fc2.com
※「買ってよかった」を再確認したい方もどうぞ。物件サイトが閉鎖されている場合は、建築概要・住戸専有面積・階・向き・価格・管理費・修繕積立金などの情報をご提供いただきます。

※中古物件の場合は、物件の掲載WEBサイトのURLをご記入ください。

マンション設計 | トラックバック:0 |

中庸のマンション選び

★中庸のマンション選び

ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。


物事には「中庸」という視点もあります。 立地条件を極端に優先すれば、広さが足りないことになりましょうし、広さと価格の安さを優先すれば立地の良い物件を手にすることはできないでしょうから、ほどほどのところでバランスを取るということが必要になるのです。


●あちら立てれば、こちらが立たぬ

東京都心の高級邸宅地、例えば3A地区と言われる麻布・青山・赤坂(港区)や渋谷区の松濤・神宮前、千代田区の番町などに建てられる物件でも、非の打ちどころのないマンションはないものです。

駅に近いと繁華街の喧騒と隣り合わせであるとか、ビルの谷間になっているという場合がありますし、邸宅街の敷地はマンション用地としては決して広くはありませんし、道幅も狭いことが多いので、日照やプライバシーに問題のあるケースも少なくありません。

また、敷地の形状によっては、日本人が大好きな南向きでなく、北向き住戸ができてしまうこともあります。

都心からは少し離れた人気の駅・街、例えば「住んでみたい街ランキング」の上位に必ず入る「吉祥寺」や「自由が丘」などでは、駅から徒歩10分以内に新規開発する余地はなく、中古マンションでも売り物が少ないため、住みたくても住める家がありません。

目を付けていた中古マンションに売り物が出たという仲介業者からの情報に小躍りした瞬間、中古とは思えない高い価格であったりもします。

人気の街で稀に新規開発されるマンションは、駅にも近く利便性は申し分ないものの、300㎡もない狭小敷地にペンシルビルのような貧相な建物であったり、住戸面積もコンパクトなものばかりで希望の広さからは遠かったりします。

地震や液状化などへの不安から、考えられないと見向きもしなかったベイエリアの物件に触れる機会があった人が価格の安さから心が動かされたり、その反対に、倉庫街のような環境が好きになれず見送ったりというケースもあります。

駅前のタワーマンションの存在感やモデルルームの見学で設備の良さに惚れたものの、下町の古いさびれた街並みに抵抗があるうえ、価格は結構高いなと感じて止めたという人もあります。

ブランドマンションで、建物規模も大きく、設備も充実しグレードも中級以上、間取りも気に入り、かつ価格も予算内であるので気持ちが前向きになったが、現地が首都高速道路沿いなので、防音サッシの性能が高いとはいえども窓が開けられない。どうしたものかと悩んでいる人もいます。

このような例を挙げて行くとキリがないのですが、マンションに非の打ちどころがないものなど存在しないのです。 よしんば、そのような物件があったとしても、価格は予算をはるかに超えるものだったりします。


●優先順位を決めて選ぶ。枝葉末節は捨てる

「あちら立てればこちらが立たず」、若しくは「帯に短しタスキに長し」、それがマンションの実態であることは、誰もが知っていることです。しかし、知らず知らず「ないものねだり」をしたり、「あれもこれも」と欲張ってしまったりするものです。

一生に2度あるかどうかの大きな買い物をするときの人の心理としては当然のことです。

しかし、ありえないものを求めたり、欲張りも度を過ぎたりすれば、マイホームを現実のものにすることはできません。

そこで大事なことは、購入条件に優先順位を設けて探すことです。優先順位は個人差のあることでもあるので、ここでは触れませんが、条件の下位にある条件は捨てる覚悟を持つことです。

つまり、「そこは気に入らないが、枝葉末節の項目だから」と自分に言い聞かせることが大切なのです。

条件や検討項目が多ければ多いほど複雑になり、煩雑になって考えがまとまらなくなるものですが、枝葉末節を捨てて大事な項目だけに絞ると、思いのほかバランスよく候補物件を決めることができます。

「欲しかったディスポーザーとミストサウナのない物件になってしまったけれど、駅まで遠からず近からずの高台にあって、日当たりの良い部屋が無理をしないで買えた」とか、「本当はオープンキッチンタイプの間取りが条件だったけれど、予算内の部屋は独立型ばかり。でも、駅まで3分と近く便利だし、東向きだが、開放感があるロケーションも悪くない。案外、これは良い買い物をしたかもしれない」などと、結果は喜ばしいことになるのです。


●どれが枝葉末節なのかが分からないときは?

「枝葉末節」と考えてよいものと重要なものとの区別ができないでいる人もあるようです。

ここではプライバシーの問題にもなるので、具体的には書けませんが、ご相談者の中には、小さな問題を気にし過ぎて混乱を来たしていると思われる人もいます。

また、聞きかじった知識が邪魔をするということもあります。すべてが重要に思ってしまうということなのかもしれませんし、完全主義に陥ってしまっているからかもしれません。

重要なことと無視してもよいこと、あるいは軽視はできないが頭から外してよいことなどといった仕分けがうまくできないでいるのでしょう。

このようなときは、筆者を利用していただくのが早道かもしれません。


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。


★三井健太のマンション相談室は、マンション購入のお悩みにお答えするサイトです。

★「無料の未公開情報」や「マンションWEB講座」など、お役立ち情報も多数掲載されています。


★新築も中古も物件検索はこちらが便利➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔http://mituikenta.web.fc2.com/index2.html

●三井健太の著作「元、大京マンが明かす、ライオンズマンションの秘密」好評発売中! (在庫僅少) 
<概要>ライオンズマンション発売戸数30年の推移/ライオンズマンションというブランド/ライオンズマンションの品質は今/販売力を培った別荘地販売/投資家に売るのが得意/人海戦術と蟻ん子軍団/不動産会社なのに日曜日公休の不思議/落ちこぼれは日常茶飯事・離職率90%のもの凄さ/競争原理をフル活用・25歳の課長・30歳の部長も珍しくなかった/創業者がめざしたもの・その錦の御旗/OB企業を多数輩出/すご腕の営業マンたち・モデルルームもパンフレットもなしで販売/不見転(みずてん)販売の魔術師/朝駆け夜討ちは当たり前、未明の成約も/名実ともに日本一を目指して/バブル崩壊と創業社長の退任/弱くなった?販売力・ネット活用の販売に新境地/マンション選びと営業マンの関係を大京に学ぶ

お申込みはこちらから➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔http://mituikenta.web.fc2.com

住宅購入アドバイス | トラックバック:0 |

最終期と言いながら、その先もある奇妙なマンション販売

☆最終期と言いながら、その先もある奇妙なマンション販売

ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。


新築マンションの販売方式には、「一括分譲」と「期分け分譲」があります。
一括分譲とは販売予定住戸の全部を一気に店先に並べる方式で、期分け分譲は販売総戸数を何回かに分割して「蔵出し」しながら販売する方式のことです。

期分け分譲、すなわち分割販売方式が採用されるのは大規模物件だけでなく、中規模物件でも採用されることが珍しくありません。

分割販売の実例を少し覗いてみましょう。

話題となっている「勝どきザ・タワー」は1420戸もありますが、第1期で500戸を一気に発売して完売。第2期は10月に予定しているようですが、今度は何戸発売するのか他人事ながら楽しみです。

好調な物件は、この例のように大量に発売し、かつ発売分を完売すると、次も1期ほどではないもの大量に発売し、次いで3期、4期と回を重ねて行きますが、全戸完売に至るまでの分割回数は多くても5回くらいが通例です。

対照的なのは「ブリリアシティ横濱磯子1230戸」で、9月中旬に発売予定となっているのは第6期1次です。経過を追跡しているわけではないので詳細は不明ですが、これまでに重ねた回数は6回ではありません。

何故なら、期ごとに小分割して販売しているからです。「ブリリアシティ横濱磯子」の次回売り出しは、6期1次とありますから、6期2次も予定しているのです。5期まではいったい何回に分割したのでしょうか?

さて、今日の注目点は「販売戸数」、その裏返しの「残戸数」が見えない「新築マンションの販売方式」です。


●最終期は最後ではない

「〇期〇次」という累計で何回目かが分からないような販売方式は、すっかり業界に定着した感があるのですが、このような方法を採用するようになったのは何故かを解明して行こうと思います。

その前に、最終期は本当に最後ではないことをお伝えしましょう。最終期ということは、完売時期が近づいていることは間違いありません。

しかし、お気づきの人もあると思いますが、「最終期1次」があり「最終期2次」があるのです。無論、「最終期・最終次」などというのもあります。


●「完売」の2文字を使いたい売り手

分割販売方式では、「第〇期 完売」と謳いたいのが売り手のホンネなのです。理由は、人気のある物件であることを端的に表す言葉、それが「完売」だからです。

裏返せば、「先着順受付中」では、売れ残り物件を順次販売中と言っているようなものだからです。

人間の心理は、売れたと聞くと、例えそれが不人気の品でも人気を博した品と思いたがるものです。「逃がした魚は大きい」という諺があるように、ないと分かるとよけいに欲しくなるという心理が働くのです。

売り手は、全部の戸数が売り終わるまで人気が続くようにしなければなりません。そのためには、「販売が好調に推移」していることを買い手に伝え、「良い部屋は早くしないとなくなる」と買い手に錯覚させるのがストレートで最も効果の高い方法です。

それを強く印象付けるには、抽象的な表現ではなく数字を用いるのが一番です。「販売が好調に推移」と言うより、「完売」すなわち「全部=100%」と言う方が良いのです。

この「100%」を繰り返すのが分割販売の狙いです。売り出しの都度「100%売れた」と言いたいのです。


●抽選に持ち込むのも狙いのうち

分割販売方式でカギを握るのは、売出し戸数です。買いたい人の数と同じ戸数を売り出しても、決して100%完売とはならないのです。

マンションは同じ商品が二つとないので、どうしても嫁一人に婿三人といった状況が生まれ、他方、貰い手はゼロというケースも生まれます。

結局、1住戸に1人以上を目標とし、0の住戸が出ないように様々な工夫をしながら100%を狙うことになるのですが、その状況は複数申込、すなわち抽選住戸を発生させることを意味します。

売出し住戸の大半に複数申込が入る状況になれば、売り手は完売を喜ぶと同時に、売り出し戸数が足りなかった、もう少し戸数を増やせばよかったなどという反省が生まれます。

反対に、無抽選住戸が80%か90%もできてしまうと、例え完売しても人気が高い印象は弱いので、そのようなときは売り出し戸数が多過ぎたという失敗を悔やむことになるのです。

抽選住戸も多数あって、買い手には人気物件という印象を残しつつ、売り出し住戸が100%成約になるのが理想の売り方になるわけです。

そうなると、「おかげさまで全戸完売いたしました。大勢のご来場ありがとうございました」などと広告のヘッドコピーが踊ります。このコピーは、モデルルーム見学には来たが申し込みを見送った人、まだ来場していない人たちに向けて「人気物件ですよ。是非ご検討ください」と言っているのと同じです。



●ダミーの申込みで人気ありと思わせる

売り出し戸数の決め方、正確に言えば売り出し住戸の数と位置の決め方は、「人気」を演出するための重要な営業スキルになっています。

売り出し前に展開する商談会で買い手の反応を窺い、買ってくれそうな客数と住戸の位置(階やタイプ)を特定して行きます。いわば、選挙の票読みを行うというわけです。

買ってくれそうもない住戸があれば、売り出し時期を延期して買い手を集めて埋める営業をしますが、売り出し時期を延期するのも限界があるので、最悪の場合は売り出し戸数を減らします。

また、売り出し住戸を決定して正式に売り出したところ、票読みが甘くて受付期間中に申込みが入らない住戸が出てしまったり、全戸に申し込みが入る見込みは立ったものの、無抽選住戸が多過ぎて「人気」の度合い、言い換えると熱狂感が足りないというときは、ダミー(架空)の申し込みを入れたりもします。

買い手は、流行品・人気商品に引かれます。売れていないと聞くと、良くない品と思う傾向があります。売れていると、これだけの人が買っている商品なら良い品なのだろうと思うのです。

この人間心理は未来永劫、きっと変わらないはずです。人の好みは多様であるとしても、周囲のみんなと同じなら安心という心理も働くのです。ゆえに、売り手は、そこにこだわるのです。


●売り手の策略はやがて買い手の知るところとなるが

分割販売方式は、途中の段階での累計の発売戸数がよく分かりません。発売戸数が分かりにくいことは、残戸数がよく分からないことと同義です。

これが買い手を惑わします。回を重ねれば当然ながら残戸数は少ないわけですが、比較的早い段階でも残戸数が少なく見せるようにしています。

以上に紹介した分割販売戦略、この売り手の策・意図を知らない人は大勢いるはずです。

しかし、やがては自分自身の観察や研究によって業者の策略を知るときが来ます。問題は、その時期です。言うまでもなく、早いに越したことはありませんね。

業者の策にはまって購入してしまうことが全てよくないこととは思いませんが、買い手の意に反する形で購入してしまったために後悔する人は少なくありません。

できるだけ売り手の誘導をかわしながら、冷静に情勢を分析し、適切な判断をして行かれることを筆者は心から望んでいます。

とりわけ、「良い物件だと思うのだが、何故か売れ行きがぱっとしない」、そんな疑問を感じたら、その理由と背景を分析することが大事です。 どこかに問題が隠れているものです。

そのためのお手伝いを筆者は今後も続けて行く所存です。第三者の目で物件価値を評価するところに意味があるはずです。

「ズバリ、買いの決断が正しいのかどうか」といったお尋ねも日常茶飯事ですが、そのほか住宅・マンションのことなら、どのような疑問・お悩み・迷いにも的確にお答えすることができると思います。お気軽にご質問・ご相談いただきたいと思います。

★好評「マンション無料評価サービス」のお申込みはこちらから➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔http://mituikenta.web.fc2.com

※「買ってよかった」を再確認したい方もどうぞ。物件サイトが閉鎖されている場合は、建築概要・住戸専有面積・階・向き・価格・管理費・修繕積立金などの情報をご提供いただきます。

※中古物件の場合は、物件の掲載WEBサイトのURLをご記入ください。


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。

★三井健太のマンション相談室は、マンション購入のお悩みにお答えするサイトです。

★「無料の未公開情報」や「マンションWEB講座」など、お役立ち情報も多数掲載されています。


★新築も中古も物件検索はこちらが便利➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔http://mituikenta.web.fc2.com/index2.html

マンション業者 | トラックバック:0 |

値引き・値下げ物件が増えて来そうだ

★値引き・値下げ物件が増えて来そうだ

ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

この記事を書くのは、タイミングとしては早いかなと迷いながら、結局書くことにしました。

●「値引き」と「値下げ」

値引きと値下げ、どちらも本質的には同じ意味ですが、使い方に違いがあるのです。

値引きは文字通り値引き販売することですが、買い手ごとの個別交渉の中で売買金額を決めることです。

販売が完了に近いときなど、追い込みで契約を促進したい販売チームまたは営業マンが「駆け引き」で用いるものと言えます。


これに対し、値下げというのは、全体の定価を改訂して販売し直すことを意味します。

新築マンション販売において、販売が大幅に遅れているとき、もしくは遅れそうなときに抜本策として登場するものです。

個別の値引き販売は比較的好調な販売が続いているときでも、物件によっては年中行事的に行われますが、「価格改定」の方は過去何度も繰り返されたマンション不況期に少なからず常套手段として断行する策です。

どちらも、不況期に増加します。
最近ではリーマンショックと呼ばれた世界金融危機後の2009年~2010年に横行し、ちょっとした社会問題になりました。

というのも、テレビ局が特集番組で取り上げたり、新聞の記事になったりしたからです。勿論、論調はマンション業者への批判的なものでした。

実は、2006年から2008年にかけてマンション価格は急上昇しました。業界ではミニバブルなどと言っていました。マンション市況が良くなるにつれて用地争奪戦が激しくなり、地価の高騰を招いたのです。

価格の上昇は「買い急ぎ」心理を引き起こします。価格の先高観が購買熱を煽り、売れ行きのスピードを高めるのです。

しかし、価格上昇が進み、買い手の購買力を超えて来ると、やがて需要の後退が始まります。そんな兆しが出始めたのが2008年初頭でした。その年の秋に金融危機が勃発し、次いで世界同時不況と時代が大きく動きました。

これで購買熱に急ブレーキがかかってしまったのです。マンション市況が冷え込み、業界各社を慌てさせることとなりました。2009年、2010年は新規発売物件の価格が下落傾向を示すこととなりました。

そんなときに割高感だけが残った売れ残り物件は、仕方なく在庫処分策としてかなりおおっぴらに値引き、値下げが断行されました。


●こっそり値引きと公表値下げ

買い手との個別交渉の結果から値引き販売するとき、その金額は買い手ごとにまちまちです。同じ物件の中で、100万円の値引き契約もあれば、500万円もの大きな金額を値引きして契約することもあるのです。

その金額の差を売主以外は知りません。定価で契約した買い手には、金額は勿論のこと、値引き販売した事実を知られないよう慎重に契約を締結します。

中には、値引きしたという事実を口外しない旨の誓約書まで当該買い手に提出させるほどです。

一方、全面価格改定は、その旨を広告で公にします。

そのとき、既に全体の何%かが定価契約されているため、それら先行契約者からのクレームを避けるため、新価格と同等の率で値引きし、契約を結び直すのが定石とされています。

先行契約者にしてみれば、「高いものを買わされた」という思いと、「差額返金は思いがけない贈り物」と捉える人もあるようです。

ともあれ、「そんなに下がるなら元の代金を払うから角部屋とか最上階とか、或いはもっと広い部屋に換えて欲しい」と考える人もあります。しかし、その部屋が空いてなければ希望は叶えられません。そこに不満を感じる人もあるのです。



●隠したい売れ行き

販売が絶好調という場合を除き、売り手は販売状況を買い手に悟られないように神経を配ります。業界全体が売れ行きを巧妙に隠すのが普通なのです。

買い手から営業マンに聞いても本当のことは言ってくれません。どちらかと言えば、実態とは反対の状況をアピールするものです。

「おかげさまで多数のご来場を頂いています」、「こんなにお申込みや商談中が入っています」などと、実数より上積みして(膨らませて)人気があるかのごとく訴求するのです。

週末のモデルルームに自分たちしか見学者がいないようなら、ウソと分かるでしょうが、多少なりとも複数の見学者が見えていれば、説明を真に受けてしまう人も少なくありません。

人間心理として、「よく売れていると聞かされると、その商品は良い商品・人気ある商品と錯覚する」ものです。そして、良い商品だから買おうとなるのです。

反対のケースはこうです。「良い商品と思って見に来たが、買いに来ている人は他にいない。良くない商品なのか」と意欲は後退して行きます。

売り手が恐れるのは、言わずもがな後者の方です。その売り手心理が、実態よりよく売れていると言わしめるのです。

また、売れていないと分かると値引き要求が増えるので、あくまで売れ行きは順調、従って値引きなどとんでもないことだと牽制しておきたいのです。

しかし、全面価格改定の場合は隠しようがありません。その代わり、値引き要求に先手を打ったようなものでもあるわけです。


●これから注視したい売れゆき

このブログで何度か書いたように、東京圏は品薄状況にあります。買いたくても中々物件が見つからないのです。物件によっては、検討を急がないと間に合わないケースが増えています。

しかし、その一方で価格の上昇が着実に進み、買いにくい状況もあります。

少しくらい値上がりしても品物がないのだから仕方ないと、高値の物件を購入する人が続いていくか、それとも購入を断念する人が増えて行くか、そのカギは「価格がどこまで上昇するか」です。

筆者の予想では、建築費の高騰が価格に転嫁できるとしても限度が当然あり、ここ1~2年のトレンドを見ていると、早ければ今年末から来春にかけて売れ残り物件は増えて来ると読みます。

マンション業者は、あらゆる手を使って販売が順調であることを装いながら営業を行い、値引き要求の風を避けようとするはずです。 しかし、使う手は姑息なものに過ぎません。時間の経過とともに売れゆきの悪さを露呈することになります。

販売不振を確信させるのは建物が竣工しても販売中の物件ですが、未完成の物件でも「第〇期〇次」の数が多い物件や1回当たりの受付戸数が少ない物件が苦戦中を証明しています。

売れ残りマンションでも、気に入って欲しいと感じるものがあるでしょう。しかし、価格は安いに越したことはありません。

全面改定になるような場合は、売主に誠意があれば先行契約者との契約金額も改訂(変更)してくれますが、未販売住戸のみを個別に水面下で(こっそりと)値引き販売する場合は、先行の定価契約者には恩恵はありません。

つまり、そのような場合は慌てて契約すると損ということがあり得るのです。買いたい部屋がなくなってしまうからと焦って契約するべきかどうか、この見極めはさほど難しいことでもありません。

価格高騰が避けられない状況下、可能であれば値引き交渉のチャンスを掴み、かつ粘り強く交渉して値引きを勝ち取りたいもの。 

品薄感が強まる中、急がないと買えない物件も増える一方で足踏みの鈍い物件も増えて来ると読みます。いわば、売れ行きの二極化が始まりつつあると言えば良いでしょうか?

 関心を持った物件が表われたとき、これまで以上に注視したいのは、その売れ行きです。何度かモデルルームに足を運びながらチェックするのが初歩的な行動として必須です。


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。


★三井健太のマンション相談室は、マンション購入のお悩みにお答えするサイトです。

★「無料の未公開情報」や「マンションWEB講座」など、お役立ち情報も多数掲載されています。

★新築も中古も物件検索はこちらが便利➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔http://mituikenta.web.fc2.com/index2.html


★好評「マンション無料評価サービス」のお申込みはこちらから➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔http://mituikenta.web.fc2.com

※「買ってよかった」を再確認したい方もどうぞ。物件サイトが閉鎖されている場合は、建築概要・住戸専有面積・階・向き・価格・管理費・修繕積立金などの情報をご提供いただきます。

※中古物件の場合は、物件の掲載WEBサイトのURLをご記入ください。

住宅購入アドバイス | トラックバック:0 |
| ホーム |次のページ>>